Ser proprietário de um imóvel em Portugal implica uma pequena família de impostos, e os nomes confundem-se até se tornar dono de algo. Há dois que paga uma vez, na compra — IMT e Imposto do Selo — e dois que pode pagar todos os anos enquanto detiver o imóvel — IMI e, para carteiras maiores, AIMI. Saber qual é qual, quando cada um se vence e onde estão as isenções poupar-lhe-á tanto dinheiro como o ligeiro pânico de uma fatura inesperada das Finanças. Eis cada um deles, tal como se aplica em meados de 2026.
Tudo o que se segue é cobrado em função do VPT (Valor Patrimonial Tributário) — o valor fiscal oficial do imóvel apurado pela Autoridade Tributária, não necessariamente o que pagou. Quando um imposto de compra usa o preço, é na verdade o mais elevado entre o preço e o VPT.
IMT — O Imposto de Transmissão que Paga na Compra
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto pontual sobre a transmissão do imóvel, pago pelo comprador antes da escritura. Apresenta o comprovativo de pagamento no notário; sem ele, não pode concluir o negócio.
Para residentes, o IMT funciona segundo uma escala progressiva sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o VPT, aplicando uma taxa marginal menos uma dedução (parcela a abater) em cada escalão — mas, desde 2026, aplica-se uma taxa fixa distinta aos não residentes:
- Habitação própria permanente (residente): começa em 0% até €106,346, subindo depois pelos escalões de 2%, 5%, 7% e 8% (6% fixo a partir de €660,982, 7,5% fixo acima de €1,150,853). Uma primeira habitação modesta pode gerar pouco ou nenhum IMT.
- Segunda habitação / outra habitação (residente): a mesma escala progressiva, mas começando em 1% em vez de 0%.
- Não residentes: uma taxa fixa de 7,5% sobre a aquisição de prédio urbano habitacional, sem isenção nem redução (Decreto-Lei n.º 97/2026, CIMT Art. 17.º n.º 10). É reembolsável até às taxas normais se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se arrendar a habitação por uma renda moderada (≤€2,300/mês = 2,5× o salário mínimo) durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos — mas paga a totalidade dos 7,5% à cabeça.
- IMT-Jovem: os compradores com 35 anos ou menos que adquirem uma primeira habitação própria permanente pagam 0% até €330,539.
- Taxas fixas: prédio rústico 5%, outro prédio urbano (não habitacional) 6,5% e compradores residentes numa jurisdição de lista negra 10%.
O IMT é calculado e pago através do Portal das Finanças, habitualmente pelo seu advogado ou pelo notário — pode estimar o seu valor com a nossa calculadora de IMT, e os escalões completos constam do nosso conjunto de dados sobre impostos sobre imóveis. Para o passo a passo completo da compra, consulte o nosso guia de compra de imóvel.
Imposto do Selo — O Imposto de Compra Mais Pequeno
O Imposto do Selo sobre a compra de um imóvel é de 0,8% do preço (ou do VPT, se este for superior), também pago antes da escritura. É simples e raramente é o número que surpreende as pessoas — mas é real e acresce ao IMT. Se contrair um crédito à habitação, note que existe um Imposto do Selo separado sobre o próprio empréstimo — o nosso guia de crédito à habitação em Portugal para estrangeiros aborda na íntegra esses custos de financiamento.
Em conjunto, IMT + Imposto do Selo são a maior parte da razão pela qual um não residente deve orçamentar cerca de 8–9% do preço em custos totais de compra (mais perto de 5–6% para um residente que compra uma habitação permanente).
IMI — O Imposto Municipal Anual sobre Imóveis
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o recorrente — o equivalente português a um imposto autárquico sobre imóveis, pago todos os anos por quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano fiscal.
- Taxas: fixadas por cada município dentro de um intervalo nacional. Para o prédio urbano, o intervalo situa-se aproximadamente entre 0,3% e 0,45% do VPT; o prédio rústico é tributado a uma taxa fixa mais elevada. A sua Câmara fixa o valor exato, pelo que varia consoante a localização.
- Quando paga: a fatura chega das Finanças e vence-se a meio do ano. Se ultrapassar certos limiares, pode pagar a prestações (habitualmente em maio, agosto e novembro); os montantes mais baixos são pagos de uma só vez em maio.
Isenções a conhecer:
- Isenção de habitação permanente: as habitações próprias de menor valor podem beneficiar de uma isenção temporária de IMI (normalmente até três anos) — em regra, tem de a requerer dentro de um prazo fixado após a compra, por isso pergunte ao seu advogado no ato da escritura em vez de presumir que é automática.
- Agregados de baixos rendimentos e determinados imóveis reabilitados ou de uso específico podem também beneficiar de desagravamento. Verifique a sua elegibilidade junto da sua Câmara ou das Finanças.
- Famílias numerosas (IMI Familiar): muitos municípios concedem uma redução fixa de IMI em função do número de filhos dependentes.
Como o IMI é municipal, duas habitações idênticas em localidades diferentes podem gerar faturas anuais visivelmente distintas. Vale a pena verificar a taxa local antes de comprar — a nossa calculadora de IMI dá um valor anual aproximado assim que souber o VPT e a taxa municipal.
AIMI — O Adicional sobre Patrimónios de Elevado Valor
O AIMI (Adicional ao IMI) é uma camada adicional sobre o IMI, dirigida a patrimónios imobiliários de maior valor. Aplica-se ao VPT conjunto dos seus prédios urbanos habitacionais em Portugal, acima de uma dedução pessoal.
- Os particulares têm uma dedução isenta de imposto (na ordem dos €600,000 de VPT total), podendo os casados ou unidos de facto que declaram em conjunto somar as deduções, atingindo cerca do dobro.
- Acima do limiar, o AIMI é cobrado em escalões progressivos — habitualmente cerca de 0,7%, subindo para 1% e mais nos maiores patrimónios; os imóveis detidos através de sociedades são tributados de forma diferente, muitas vezes a uma taxa fixa.
A maioria dos proprietários de uma única habitação nunca se depara com o AIMI — ele incide sobre carteiras e patrimónios de elevado valor. Se o seu património imobiliário em Portugal for substancial, peça a um contabilista que o modele, pois a dedução e os escalões interagem com a forma como o imóvel é detido.
Referência Rápida
| Imposto | Quando | Quem paga | Taxa aproximada (2026) |
|---|---|---|---|
| IMT | Uma vez, antes da escritura | Comprador | Não residentes: taxa fixa de 7,5%. Residentes: 0–8% progressiva (0% no primeiro escalão da habitação permanente; a segunda habitação começa em 1%) |
| Imposto do Selo | Uma vez, antes da escritura | Comprador | 0,8% |
| IMI | Anualmente | Proprietário a 31 dez. | ~0,3–0,45% do VPT (urbano) |
| AIMI | Anualmente | Proprietário de patrimónios de elevado valor | ~0,7%+ acima da dedução |
Erros Comuns a Evitar
- Esquecer que o IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço e o VPT. Um preço de compra subavaliado não reduz o imposto se o VPT for mais alto.
- Falhar o prazo da isenção de IMI da habitação própria. Muitas vezes não é automática — requeira-a a tempo.
- Orçamentar o IMT mas esquecer o Imposto do Selo e o IMI anual. São rubricas separadas.
- Presumir que a escala progressiva de residente se aplica antes de ser residente fiscal. Um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% — reembolsável apenas se mais tarde se tornar residente no prazo de dois anos ou cumprir a condição de renda moderada —, por isso orçamente a totalidade à cabeça.
- Ignorar o AIMI em vários imóveis. O que conta é o VPT conjunto de todos os seus imóveis.
Perguntas Frequentes
Não. O VPT é uma avaliação administrativa e é, muitas vezes, inferior ao preço de mercado, embora as reavaliações possam aproximá-los.
Sim — estes impostos anuais recaem sobre o imóvel e o seu proprietário, independentemente de onde vive.
Sim, existe um procedimento para requerer a reavaliação junto das Finanças se considerar que está errado, o que pode afetar o seu IMI.
A tributação de imóveis em Portugal não é complicada assim que separar os impostos pontuais de compra dos anuais. Trate do IMT e do Imposto do Selo na escritura, atente na isenção de IMI da habitação própria e só se preocupe com o AIMI se os seus imóveis forem de grande valor. Estes são os impostos de possuir; quando eventualmente vender, o lucro recai sobre o imposto sobre mais-valias em Portugal, que é um cálculo separado, com taxas e benefícios próprios. As taxas e os limiares são revistos regularmente, por isso confirme os valores atuais do seu município junto da Autoridade Tributária ou do ePortugal antes de se basear neles. Se planeia transmitir o imóvel à família, o nosso guia do imposto sobre heranças em Portugal explica como são tratadas as transmissões por morte. O nosso pilar fiscalidade e NIF aborda o panorama fiscal mais amplo.
Sem saber ao certo o que vai pagar — na compra ou todos os anos depois? A nossa equipa pode modelar os seus impostos sobre imóveis e tratar das declarações em português. Conheça os nossos serviços ou contacte-nos.
Aviso: Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.