يأتي امتلاك عقار في البرتغال مع أسرة صغيرة من الضرائب، تتشابه أسماؤها حتى تمتلك شيئًا. هناك ضريبتان تدفعهما مرة واحدة عند الشراء — IMT ورسم الطوابع — واثنتان قد تدفعهما كل عام تحتفظ فيه بالعقار — IMI و، للمحافظ الأكبر، AIMI. ومعرفة أيها أيّ، ومتى تُستحق كل منها، وأين تقع الإعفاءات، سيوفّر عليك المال وذعر فاتورة غير متوقّعة من السلطة الضريبية. إليك كل واحدة كما تنطبق في منتصف 2026.
كل ما يلي يُفرض بالنسبة إلى VPT (Valor Patrimonial Tributário) — القيمة الضريبية الرسمية للعقار التي تقدّرها السلطة الضريبية، لا بالضرورة ما دفعته. وحيث تستخدم ضريبة الشراء السعر، فهي فعليًا الأعلى من السعر وVPT.
IMT — ضريبة النقل التي تدفعها عند الشراء
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ضريبة تُدفع مرة واحدة على نقل العقار، يدفعها المشتري قبل عقد البيع. تقدّم إثبات السداد لدى الموثّق؛ من دونه لا يمكنك الإتمام.
بالنسبة للمقيمين، تُفرض IMT وفق جدول تصاعدي على الأعلى من سعر الشراء وVPT، باستخدام نسبة حدّية مطروحًا منها مبلغ مخصوم (parcela a abater) في كل شريحة — لكن منذ 2026 تُطبَّق نسبة ثابتة منفصلة على غير المقيمين:
- السكن الرئيسي الدائم (مقيم): يبدأ من 0% حتى 106,346 يورو، ثم يرتفع عبر شرائح 2% و5% و7% و8% (6% ثابتة من 660,982 يورو، و7.5% ثابتة فوق 1,150,853 يورو). وقد يجذب منزل أول متواضع ضريبة IMT ضئيلة أو معدومة.
- المنزل الثاني / السكن الآخر (مقيم): الجدول التصاعدي نفسه لكنه يبدأ من 1% بدلاً من 0%.
- غير المقيمين: نسبة ثابتة قدرها 7.5% على اقتناء العقار السكني الحضري، دون أي إعفاء أو تخفيض (Decreto-Lei n.º 97/2026، المادة 17 الفقرة 10 من قانون IMT). وهي قابلة للاسترداد نزولاً إلى النسب المعتادة إذا أصبحت مقيماً ضريبياً خلال سنتين، أو أجّرت المنزل بإيجار معتدل (≤2,300 يورو شهرياً = 2.5 ضعف الحد الأدنى للأجر) لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى — لكنك تدفع الـ7.5% كاملة مقدّماً.
- IMT-Jovem: يدفع المشترون البالغون 35 عامًا أو أقل الذين يشترون أول سكن رئيسي دائم 0% حتى 330,539 يورو.
- النسب الثابتة: الأراضي الريفية 5%، والعقارات الحضرية الأخرى (غير السكنية) 6.5%، والمشترون المقيمون في ولاية مدرجة على القائمة السوداء 10%.
وتُحسب IMT وتُدفع عبر Portal das Finanças، عادةً بواسطة محاميك أو الموثّق — ويمكنك تقدير فاتورتك بحاسبة IMT، والشرائح الكاملة متاحة في مجموعة بيانات الضرائب العقارية لدينا. وللاطلاع على خطوات الشراء الكاملة، راجع دليل شراء العقارات.
رسم الطوابع — ضريبة الشراء الأصغر
Imposto do Selo (رسم الطوابع) على شراء عقار هو 0.8% من السعر (أو VPT إن كان أعلى)، ويُدفع أيضًا قبل عقد البيع. إنه واضح ونادرًا ما يفاجئ الناس — لكنه حقيقي ويُضاف فوق IMT. وإن حصلت على رهن عقاري، لاحظ وجود رسم طوابع منفصل على القرض نفسه. ويشرح دليل القروض العقارية في البرتغال للأجانب شروط الإقراض ونسب التمويل لغير المقيمين.
معًا، يشكّل IMT + رسم الطوابع الجزء الأكبر من سبب وجوب أن يحسب المشتري غير المقيم نحو 8–9% من السعر كإجمالي تكاليف شراء (وأقرب إلى 5–6% للمقيم الذي يشتري سكناً رئيسياً دائماً).
IMI — الضريبة العقارية البلدية السنوية
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) هي الضريبة المتكررة — نظير الضريبة العقارية أو البلدية، يدفعها كل عام من يملك العقار في 31 ديسمبر من السنة الضريبية.
- المعدلات: تحددها كل بلدية ضمن نطاق وطني. فللعقار الحضري يتراوح النطاق نحو 0.3%–0.45% من VPT؛ والعقار الريفي يُضرَّب بمعدل ثابت أعلى. تحدد Câmara الرقم الدقيق، فيتباين حسب الموقع.
- متى تدفع: تصل الفاتورة من السلطة الضريبية وتُستحق منتصف العام. وإن تجاوزت عتبات معينة يمكنك الدفع على أقساط (عادةً مايو وأغسطس ونوفمبر)؛ والمبالغ الأصغر تُدفع دفعةً واحدة في مايو.
إعفاءات تستحق المعرفة:
- إعفاء السكن الدائم: يمكن للمنازل الرئيسية منخفضة القيمة التأهّل لـإعفاء IMI مؤقت (عادةً حتى ثلاث سنوات) — وعليك عمومًا التقديم ضمن نافذة محددة بعد الشراء، فاسأل محاميك عند الإتمام بدل افتراض أنه تلقائي.
- الأسر منخفضة الدخل وبعض العقارات المرمَّمة أو ذات الاستخدام المحدد قد تتأهل أيضًا لإعفاء. تحقّق من أهليتك مع Câmara أو السلطة الضريبية.
- الأسر الكبيرة (IMI Familiar): تمنح بلديات كثيرة خصمًا ثابتًا على IMI بحسب عدد الأبناء المعالين.
ولأن IMI بلدية، فمنزلان متطابقان في بلدتين مختلفتين قد يحملان فاتورتين سنويتين متباينتين بوضوح. يستحق التحقّق من المعدل المحلي قبل الشراء — وتعطي حاسبة IMI رقمًا سنويًا تقريبيًا بمجرد معرفة VPT والمعدل البلدي.
AIMI — ضريبة الثروة الإضافية على الحيازات عالية القيمة
AIMI (Adicional ao IMI) طبقة إضافية فوق IMI، موجّهة نحو ثروة العقارات عالية القيمة. تنطبق على إجمالي VPT لعقارك السكني الحضري البرتغالي، فوق إعفاء شخصي.
- يحصل الأفراد على إعفاء معفى من الضريبة (في حدود 600,000 يورو من إجمالي VPT)، مع قدرة الزوجين المتزوجين أو المتعايشين على تقديم إقرار مشترك لدمج الإعفاءين بما يضاعف ذلك تقريبًا.
- فوق العتبة، تُفرض AIMI بشرائح تصاعدية — عادةً نحو 0.7% ترتفع إلى 1% وأعلى على أكبر الحيازات؛ والعقار المملوك عبر شركات يُضرَّب بشكل مختلف، غالبًا بمعدل ثابت.
معظم مالكي منزل واحد لا يواجهون AIMI أبدًا — فهي تعضّ على المحافظ والتركات عالية القيمة. وإن كانت ثروتك العقارية البرتغالية كبيرة، فاطلب من محاسب نمذجتها، لأن الإعفاء والشرائح يتفاعلان مع طريقة تملّك العقار.
مرجع سريع
| الضريبة | متى | من يدفع | المعدل التقريبي (2026) |
|---|---|---|---|
| IMT | مرة واحدة، قبل عقد البيع | المشتري | غير المقيمين: 7.5% ثابتة. المقيمون: 0–8% تصاعدي (شريحة 0% الأولى على السكن الرئيسي؛ المنازل الثانية تبدأ من 1%) |
| رسم الطوابع | مرة واحدة، قبل عقد البيع | المشتري | 0.8% |
| IMI | سنويًا | المالك في 31 ديسمبر | ~0.3–0.45% من VPT (حضري) |
| AIMI | سنويًا | مالك الحيازات عالية القيمة | ~0.7%+ فوق الإعفاء |
أخطاء شائعة يجب تجنّبها
- نسيان أن IMT تُفرض على الأعلى من السعر أو VPT. سعر شراء مبخوس لن يخفّض الضريبة إن كان VPT أعلى.
- تفويت نافذة إعفاء IMI للسكن الرئيسي. غالبًا ليست تلقائية — تقدّم في الوقت المحدد.
- حساب IMT ونسيان رسم الطوابع وIMI السنوي. هي بنود منفصلة.
- افتراض انطباق الجدول التصاعدي للمقيمين قبل أن تصبح مقيماً ضريبياً. فغير المقيم الذي يشتري سكناً حضرياً يدفع النسبة الثابتة 7.5% — قابلة للاسترداد فقط إذا أصبحت مقيماً خلال سنتين أو استوفيت شرط الإيجار المعتدل — لذا خصّص المبلغ الكامل مقدّماً.
- تجاهل AIMI على عقارات متعددة. إجمالي VPT عبر حيازاتك هو ما يُحتسب.
أسئلة شائعة موجزة
هل VPT هي نفسها القيمة السوقية؟ لا. VPT تقييم إداري وغالبًا ما يكون أقل من السعر السوقي، رغم أن إعادة التقييم قد تقرّبهما.
هل يدفع غير المقيمين IMI وAIMI أيضًا؟ نعم — فهذه الضرائب السنوية ترتبط بالعقار ومالكه بغضّ النظر عن مكان إقامتك.
هل يمكنني الطعن في VPT؟ نعم، هناك إجراء لطلب إعادة تقييم عبر السلطة الضريبية إن اعتقدت أنه خاطئ، وقد يؤثر ذلك في IMI الخاص بك.
الضريبة العقارية في البرتغال ليست معقّدة بمجرد فصل ضرائب الشراء لمرة واحدة عن السنوية. سوِّ IMT ورسم الطوابع عند عقد البيع، وانتبه لإعفاء IMI على المنزل الرئيسي، ولا تقلق بشأن AIMI إلا إن كانت حيازاتك كبيرة. هذه ضرائب التملّك؛ أما عند البيع فيقع الربح تحت ضريبة الأرباح الرأسمالية في البرتغال، وهي حساب منفصل بمعدلاته وإعفاءاته الخاصة. تُراجَع المعدلات والعتبات بانتظام، فتأكّد من الأرقام الحالية لبلديتك مع السلطة الضريبية أو ePortugal قبل الاعتماد عليها. ويغطّي محور الضرائب وNIF لدينا الصورة الضريبية الأوسع.
إخلاء مسؤولية: هذا المحتوى إعلامي عام ولا يُعد استشارة ضريبية أو قانونية. المعدلات والعتبات تتغير؛ تأكّد من الأرقام الحالية مع الجهات الرسمية أو استشِر محاسبًا قبل الاعتماد عليها.
غير متأكد مما ستدفعه — عند الشراء أو سنويًا بعده؟ يمكن لفريقنا نمذجة ضرائبك العقارية وتولّي الإقرارات بالبرتغالية. استكشف خدماتنا أو تواصل معنا.