Os estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal sem restrições e sem regra de valor mínimo — um cidadão da UE de Berlim, um americano de Austin e um brasileiro de São Paulo seguem todos o mesmo percurso que um comprador português. O que muda é o tratamento fiscal e, por vezes, o financiamento. Este guia percorre todo o processo tal como está em meados de 2026: a papelada de que precisa antes de começar, os dois contratos que transformam uma visita em propriedade, e exatamente o que a compra lhe vai custar para além do preço anunciado.
Uma coisa a esclarecer primeiro, porque ainda causa confusão: comprar uma casa já não o habilita ao Golden Visa. A via imobiliária foi eliminada. O imóvel é agora comprado como imóvel — um lugar para viver ou um investimento — não um atalho para a residência.
Antes de Poder Comprar: Dois Pré-Requisitos
Duas coisas têm de estar tratadas antes de assinar seja o que for.
- Um NIF (Número de Identificação Fiscal). Este número de contribuinte português é inegociável para uma compra, um crédito, os serviços essenciais e a própria escritura. Os não residentes obtêm-no normalmente através de um representante ou de um advogado. O nosso pilar fiscalidade e NIF explica as vias.
- Uma conta bancária portuguesa. Vai precisar de uma para pagar o sinal, os impostos e o remanescente, e os credores exigem-na. Consulte banca sobre como abrir uma conta enquanto recém-chegado.
Trate de ambos cedo. Nada trava uma compra mais depressa do que descobrir que precisa de um NIF na semana em que o vendedor quer assinar.
O Processo de Compra, Passo a Passo
1. Proposta e reserva. Depois de acordarem um preço, os agentes pedem muitas vezes um pequeno sinal de reserva para retirar o imóvel do mercado enquanto a papelada é verificada. Obtenha os termos por escrito, incluindo se é reembolsável.
2. Diligência prévia. O seu advogado verifica a caderneta predial (o registo fiscal do imóvel nas Finanças), a certidão de registo predial (certidão do registo predial que confirma quem é o proprietário e se existem hipotecas ou encargos), e a licença de utilização. É aqui que os problemas surgem — ampliações não registadas, dívidas associadas ao imóvel, litígios de limites. Não a dispense.
3. O CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Este contrato-promessa é o verdadeiro compromisso. Paga tipicamente um sinal de 10–30% do preço, e o contrato fixa o preço, a data de conclusão e as penalizações. As penalizações são sérias e simétricas: se desistir, perde o seu sinal; se o vendedor desistir, deve-lhe o dobro. Peça a um advogado que o redija ou analise antes de assinar.
4. Pagar o IMT e o Imposto do Selo. Estes impostos de transmissão têm de ser pagos antes da escritura — apresentará o comprovativo no notário. O seu advogado ou o notário trata da papelada através do Portal das Finanças.
5. A escritura. A conclusão ocorre perante um notário, ou através de um serviço de balcão único IMT Casa Pronta. Paga o remanescente, assina a escritura, e a propriedade transfere-se. O passo final é o registo na Conservatória do Registo Predial, que o notário ou o seu advogado tratam.
Quanto Custa Realmente
O número de destaque é o preço de compra. O número real é cerca de 8–9% mais enquanto não residente (mais perto de 5–6% para um comprador residente, sobretudo devido à diferença de IMT). Eis para onde isso vai:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões). Para a maioria das compras residenciais por não residentes, 2026 aplica uns fixos 7,5% do preço ou do VPT (o mais elevado), ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — reembolsável até às taxas normais apenas se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se arrendar a habitação a uma renda moderada (≤2 300 €/mês) durante, pelo menos, 36 meses. Os residentes utilizam uma escala progressiva: uma habitação própria permanente começa em 0% até 106 346 € e sobe pelos escalões de 2%–8%, uma segunda habitação começa em 1%, e os compradores com 35 anos ou menos beneficiam de 0% até 330 539 € numa primeira habitação permanente (IMT-Jovem). Os escalões completos estão no nosso conjunto de dados de impostos sobre imóveis.
- Imposto do Selo: 0,8% do preço.
- Honorários de notário e de registo: normalmente de algumas centenas até cerca de 1 000 €, consoante o serviço e o imóvel.
- Honorários de advogado: normalmente cerca de 1–2% do preço para um advogado que trata da diligência prévia e da conclusão. Valem cada cêntimo numa compra por estrangeiro.
- Custos do crédito (se financiar): avaliação, comissão de dossiê e Imposto do Selo adicional sobre o empréstimo.
No conjunto, eis o que uma compra por não residente custa normalmente para além do preço:
| Custo | Taxa / montante do não residente | Notas |
|---|---|---|
| IMT (imposto de transmissão) | Fixo em 7,5% | Sobre o preço ou o VPT, o mais elevado; os residentes usam uma escala progressiva de 0–8% (0% no primeiro escalão de uma habitação permanente; segundas habitações a partir de 1%) |
| Imposto do Selo | 0,8% | Sobre o preço ou o VPT |
| Notário e registo | ~algumas centenas–1 000 € | Depende do serviço e do imóvel |
| Honorários de advogado | ~1–2% | Diligência prévia e conclusão |
| Total inicial (não residente) | ~8–9% do preço | ~5–6% para um residente que compra uma habitação permanente |
| IMI (anual, contínuo) | ~0,3–0,45% do VPT / ano | Varia consoante o município; o AIMI pode aplicar-se a patrimónios de valor elevado |
As taxas e as regras mudam, por isso verifique o valor atual junto da Autoridade Tributária antes de se comprometer. Um exemplo prático num apartamento de 300 000 € comprado por um não residente: o IMT à taxa fixa de 7,5% é de 22 500 €, o Imposto do Selo a 0,8% é de 2 400 €, mais os honorários de notário, registo e advogado — confortavelmente dentro dessa faixa de 8–9%. Um residente que compre o mesmo apartamento como sua habitação própria permanente pagaria muito menos IMT — cerca de 10 542 € (300 000 € × 7% − 10 457,96 €). Pode calcular o imposto de transmissão e o Imposto do Selo da sua própria compra com a nossa calculadora de IMT. Orce-o desde o início, em vez de andar às aflições no notário.
Depois de ser proprietário, pagará o IMI anual (imposto municipal sobre imóveis), cerca de 0,3–0,45% do VPT consoante o município, e possivelmente o AIMI se o seu património imobiliário em Portugal for de valor elevado. O nosso guia de impostos sobre imóveis detalha cada imposto contínuo. E quando chegar a altura de vender, orce o imposto sobre mais-valias em Portugal sobre o lucro — os não residentes são tributados sobre 50% da mais-valia, e existe um benefício por reinvestimento para os residentes que vendem a habitação principal.
Financiar a Compra
Muitos compradores estrangeiros pagam a pronto, mas os bancos portugueses concedem crédito a não residentes. Espere um rácio de financiamento (loan-to-value) mais baixo do que o de um residente — tipicamente 60–70% para não residentes, o que significa uma entrada de 30% ou mais — e uma lista de documentos mais longa. Se estiver a ponderar um crédito, leia o nosso guia de crédito à habitação para estrangeiros e estime as prestações mensais com a nossa calculadora de crédito à habitação antes de contactar um credor.
Erros Comuns a Evitar
- Dispensar aconselhamento jurídico independente. O agente trabalha para o vendedor. Precisa do seu próprio advogado a fazer a diligência prévia.
- Orçar apenas para o preço. Os 8–9% de custos não são opcionais. Planeie-os.
- Presumir que se aplicam as taxas de IMT dos residentes. Se comprar antes de ser residente fiscal, aplica-se normalmente a taxa fixa de 7,5% dos não residentes — uma grande diferença no total, recuperável apenas se mais tarde se tornar residente ou cumprir a condição da renda moderada.
- Confiar numa promessa verbal. Se não estiver no CPCV, não existe. Equipamentos fixos, reparações, datas de conclusão — ponha-o por escrito.
- Esquecer o VPT. O IMT e o Imposto do Selo são cobrados sobre o mais elevado entre o preço e o valor patrimonial tributário do imóvel (VPT), o que pode fazer subir a fatura em negócios subvalorizados.
- Acreditar que o imóvel compra residência. Não compra, e não compra desde que a via imobiliária do Golden Visa foi encerrada.
Perguntas Frequentes
Os cidadãos de fora da UE podem comprar imóveis em Portugal? Sim. Não há restrição de nacionalidade nem preço mínimo.
Preciso de estar em Portugal para concluir? Não necessariamente — um advogado com procuração pode assinar em seu nome, algo que muitos compradores no estrangeiro utilizam.
Que taxa de IMT vou pagar? Os não residentes que compram habitação urbana pagam uns fixos 7,5% (Decreto-Lei n.º 97/2026); os residentes usam a escala progressiva, com benefícios como o escalão de 0% da habitação permanente e o IMT-Jovem. Confirme os escalões atuais junto do Portal das Finanças, do nosso conjunto de dados de impostos sobre imóveis ou do seu advogado antes de concluir.
Quanto tempo demora? Da proposta aceite à escritura, muitas vezes 1–3 meses, mais com um crédito.
Comprar aqui é simples quando se respeita a sequência: primeiro o NIF e a conta bancária, uma diligência prévia minuciosa, um CPCV à prova de falhas, os impostos pagos antes da escritura, e um registo limpo depois dela. Como as taxas e as regras mudam, trate os valores aqui como um ponto de partida de meados de 2026 e verifique os números atuais junto da Autoridade Tributária antes de se comprometer.
A comprar casa em Portugal a partir do estrangeiro? A nossa equipa trata do NIF, da diligência prévia, dos contratos e da conclusão em português, para que nada falhe. Conheça os nossos serviços ou entre em contacto para começar.
Aviso: Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.