O imposto sobre mais-valias em Portugal (mais-valias) apanha três movimentos muito diferentes — vender um apartamento em Lisboa, liquidar uma carteira de ETF ou finalmente movimentar aquela Bitcoin que comprou em 2018 — e tributa cada um ao abrigo de regras completamente distintas. É aí que a maioria dos estrangeiros se atrapalha: presumem que se aplica uma taxa fixa única em toda a linha e depois têm uma surpresa desagradável da Autoridade Tributária quando os números não batem certo com o que um amigo pagou sobre um ativo diferente.
Este guia percorre como cada classe de ativos é de facto tributada em 2026, como são tratados os não residentes, quem conta como residente para estes efeitos e onde se situam as verdadeiras isenções. Se quiser modelar uma venda específica, a nossa calculadora de mais-valias dá-lhe uma estimativa rápida antes de continuar a ler.
Os Três Sistemas: Imóveis, Valores Mobiliários, Cripto
Portugal não tem um regime único de mais-valias — tem três, e cada um tem a sua própria taxa, as suas próprias isenções e as suas próprias particularidades de declaração.
O imposto sobre mais-valias em Portugal aplica-se à alienação de ativos, imóveis, ações, fundos, obrigações, propriedade intelectual e outros ativos de capital, e é tributado por categoria de ativo e estatuto de residência — imóveis, ações, unidades de participação em fundos, obrigações e outros ativos não partilham um único modelo de cálculo. Erre a categoria e todo o cálculo desmorona.
Imóveis
Desde 2023, no caso dos não residentes, apenas 50% das mais-valias resultantes da venda de imóveis é tributado, a taxas marginais que variam entre 12,50% e 48%. Isto alinhou Portugal com um acórdão do Tribunal de Justiça da UE que considerou o sistema antigo — uma taxa fixa de 28% sobre o ganho total para não residentes, contra uma exclusão de 50% para residentes — discriminatório por motivos de livre circulação de capitais.
Para os residentes, a mecânica é a mesma: apenas 50% do ganho resultante é incluído no rendimento tributável, sendo depois tributado às taxas progressivas de IRS que vão de 12,5% a 48%. A metade tributável é acumulada em cima do seu restante rendimento do ano, pelo que a taxa efetiva sobre o ganho total fica normalmente bem abaixo do valor de destaque de 48%. A atual escala de nove escalões de IRS, a taxa de 28% dos valores mobiliários e a regra do período de detenção da cripto são todas acompanhadas na nossa página de dados verificados do imposto sobre o rendimento.
Dois pormenores apanham as pessoas desprevenidas. Primeiro, desde 1 de janeiro de 2023 o saldo das mais-valias e menos-valias de valores mobiliários detidos há menos de 365 dias tem de ser englobado com o restante rendimento assim que o rendimento tributável total atinge 86 634 €, aplicando-se a mesma regra aos ganhos tributados à taxa agravada de 35% para jurisdições da lista negra. Segundo, no caso de imóveis comprados há décadas, o Artigo 50.º do Código do IRS português permite que o preço de aquisição original seja ajustado em alta pela inflação, através de um coeficiente de correção monetária, o que aumenta o custo de aquisição reconhecido e reduz o ganho tributável.
Os imóveis anteriores a 1989 estão totalmente isentos. Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão totalmente isentos de imposto sobre mais-valias em Portugal, independentemente do preço de venda ou do montante do ganho, e esta isenção aplica-se tanto a residentes como a não residentes.
Herdar um imóvel em vez de o comprar segue um conjunto de regras inteiramente diferente — o nosso guia do imposto sucessório em Portugal aborda como são tratadas as transmissões por morte antes de qualquer revenda futura.
Ações, Fundos e Outros Valores Mobiliários
Os valores mobiliários situam-se numa caixa inteiramente diferente. Como regra geral, as mais-valias serão sujeitas a imposto a uma taxa fixa de 28%, embora os residentes possam optar por ter os ganhos tributados às taxas progressivas se isso resultar mais barato — normalmente só vale a pena se a sua taxa marginal estiver bem abaixo dos 28%. Há também uma exceção de nicho: apenas 50% das mais-valias resultantes da venda de ações de micro e pequenas empresas não cotadas em bolsa será sujeito a tributação.
Os não residentes têm um tratamento mais favorável dos investimentos de carteira do que a maioria das pessoas espera. Os não residentes estão geralmente isentos do imposto português sobre mais-valias em ações e valores mobiliários, desde que certas condições sejam cumpridas — os ativos não estão num paraíso fiscal, e o vendedor não detém mais de 25% de uma empresa portuguesa.
Cripto
A cripto é a única classe de ativos com uma regra genuinamente simples associada: a cripto detida durante mais de um ano está totalmente isenta do imposto português sobre mais-valias, enquanto os ganhos sobre cripto detida durante menos de um ano são tributados a 28%, aplicando-se a partir do ano fiscal de 2023 em diante. As trocas cripto-por-cripto não são um facto tributável, mas tenha em conta que, a partir de janeiro de 2026, as plataformas de troca começam a partilhar dados de transações com a Autoridade Tributária ao abrigo de novas regras internacionais de comunicação, pelo que as alienações não declaradas são muito mais fáceis de detetar do que costumavam ser. A atividade de negociação regular ou a mineração também podem ser reclassificadas como rendimento empresarial (Categoria B) em vez de mais-valia — vale a pena verificar com um contabilista se a cripto é mais do que um passatempo secundário para si. O nosso guia completo do imposto sobre cripto em Portugal detalha o staking, o rendimento de DeFi e as novas regras de comunicação CARF/DAC8 de forma mais aprofundada.
Comparação Rápida
| Ativo | Taxa para residentes | Taxa para não residentes | Isenção principal |
|---|---|---|---|
| Imóveis | 50% do ganho tributado a taxas progressivas (12,5–48%) | Mesma inclusão de 50% desde 2023 | Reinvestimento na habitação própria; aquisição anterior a 1989 |
| Ações/valores mobiliários | Taxa fixa de 28% (ou opção pela progressiva) | Geralmente isento se não ligado a paraíso fiscal e participação <25% | Reduções por período de detenção para valores mobiliários detidos há muito tempo |
| Cripto | 28% se detida <365 dias | Mesma regra (contexto de fonte portuguesa) | Totalmente isenta se detida ≥365 dias |
Imposto sobre Mais-Valias em Portugal para Não Residentes
Esta é a parte que mais apanha as pessoas, porque o imposto sobre mais-valias em Portugal para não residentes funciona de forma muito diferente entre classes de ativos — e as regras mudaram recentemente.
O princípio de partida é simples: um não residente é tributado apenas sobre ganhos de fonte portuguesa. Se não vive em Portugal, Portugal geralmente não alcança os seus ganhos mundiais — apenas os que surgem cá, mais comummente da venda de imóveis portugueses.
Imóveis. Desde 2023, os não residentes que vendem imóveis portugueses são tributados sobre apenas 50% do ganho, às taxas progressivas de IRS — a mesma inclusão de 50% que os residentes obtêm. Isto pôs fim ao sistema antigo e mais gravoso, que tributava o ganho total a uma taxa fixa de 28% para não residentes, e que o Tribunal de Justiça da UE considerou discriminatório por motivos de livre circulação de capitais. Uma nuance prática: para os não residentes, a taxa progressiva aplicável é determinada por referência ao seu rendimento mundial, pelo que quem aufere muito no estrangeiro pode ainda assim cair num escalão superior sobre a metade tributável. Tem de apresentar uma declaração portuguesa Modelo 3 relativa ao ano da venda, mesmo que não tenha qualquer outro rendimento português — uma das coisas mais comuns e dispendiosas que os vendedores não residentes falham, porque um notário estrangeiro não trata disto por si.
Ações, valores mobiliários e fundos. Aqui os não residentes são normalmente tratados de forma mais favorável do que os residentes. Como regra geral, os não residentes estão isentos do imposto português sobre mais-valias em ações e outros valores mobiliários, desde que os ativos não estejam detidos num paraíso fiscal da lista negra e não detenha mais de 25% de uma empresa portuguesa. Quando a isenção não se aplica, o ganho é tributado nos termos gerais.
Cripto. Para os não residentes, a mesma lógica de período de detenção aplica-se aos ganhos de cripto de fonte portuguesa — isentos após 365 dias, 28% abaixo de um ano — mas o facto de um dado ganho de cripto ser sequer de fonte portuguesa é específico dos factos, por isso confirme a sua posição. O nosso guia completo do imposto sobre cripto em Portugal aborda a mecânica.
Alívio por convenção de dupla tributação. Mesmo quando Portugal tem o direito de tributar um ganho, o seu país de origem também o pode tributar. A rede de convenções de dupla tributação (CDT) de Portugal decide que país tributa o quê e concede alívio por crédito para que o mesmo ganho não seja tributado duas vezes — por exemplo, uma convenção revista Reino Unido–Portugal entrou em vigor a partir de janeiro de 2026 com um mecanismo de crédito. Continuará tipicamente a declarar em ambos os países e a invocar o crédito; a convenção reduz a dupla tributação, não elimina a declaração. Como a redação das convenções varia consoante o país, confirme a sua posição específica junto das Finanças ou de um consultor transfronteiriço antes de assinar.
A Isenção por Reinvestimento na Habitação Própria Permanente
Este é o alívio sobre o qual toda a gente pergunta. No caso dos residentes fiscais, o ganho pode ficar total ou parcialmente isento quando o imóvel vendido foi a habitação própria permanente do contribuinte nos últimos 12 meses e o produto da venda, reduzido por qualquer saldo de empréstimo em dívida, é reinvestido na aquisição, melhoria ou construção de outra habitação própria permanente em Portugal ou dentro da UE no prazo de 36 meses a contar da venda, ou nos 24 meses anteriores à venda.
Alguns pontos operacionais que apanham as pessoas desprevenidas:
- É apenas para residentes. Este alívio está disponível apenas para residentes, não para não residentes. Se não for residente fiscal em Portugal no momento da venda, esta porta está fechada.
- Declare a intenção à partida. A intenção de reinvestir tem de ser declarada na declaração de IRS relativa ao ano da venda.
- Reinvestimento parcial = alívio parcial. Os residentes fiscais em Portugal que reinvistam o produto numa nova habitação própria permanente dentro da UE ou do EEE no prazo de 36 meses podem ficar totalmente isentos, sendo a isenção proporcional se apenas parte do produto for reinvestida.
- Os reformados têm uma via alternativa. Os residentes com 65 anos ou mais ou reformados podem, em alternativa, reinvestir num fundo de pensões elegível, num contrato de seguro de vida ou num produto de poupança PPR para garantir a isenção — vale a pena explorar se está a reduzir de dimensão em vez de comprar de novo.
Falhe a janela de 36 meses e a isenção desaparece, mais juros sobre o imposto devido — por isso não deixe a decisão de reinvestimento para o último minuto.
Declaração: O Que Acontece de Facto
As mais-valias — imóveis, valores mobiliários e cripto — são declaradas na sua declaração anual de IRS Modelo 3, apresentada através do Portal das Finanças entre 1 de abril e 30 de junho — o mesmo prazo de IRS em Portugal abordado no nosso guia dedicado, com a mecânica no guia passo a passo de entrega do IRS. Os não residentes que vendem imóveis portugueses continuam a ter de apresentar uma declaração portuguesa mesmo sem, de resto, rendimento local, e saltar este passo é um dos erros mais comuns (e dispendiosos) entre os vendedores que presumem que um notário estrangeiro trata de tudo. Os ganhos de fonte estrangeira dos residentes vão no Anexo J da mesma declaração, uma vez que Portugal tributa o rendimento mundial assim que é residente fiscal cá — em termos gerais, 183+ dias por ano ou uma habitação habitual no país, como abordado no nosso pilar de fiscalidade e NIF.
Se está a ponderar se se deve tornar residente fiscal antes ou depois de uma venda planeada, essa decisão altera genuinamente a sua exposição a mais-valias — obtenha aconselhamento antes da mudança, não depois.
Erros Comuns
- Presumir que o NHR ainda ajuda. O NHR fechou a novos requerentes em março de 2025 e, mesmo para os titulares existentes, nunca deu uma isenção automática sobre mais-valias de ativos portugueses. O IFICI ("NHR 2.0") também não cobre as mais-valias — aplica-se ao rendimento qualificado de trabalho dependente e independente, embora as suas regras de fonte estrangeira ainda possam abrigar certas mais-valias estrangeiras ao abrigo da Categoria G. O nosso guia NHR vs IFICI estabelece exatamente o que cada regime isenta e não isenta.
- Citar a antiga taxa fixa de 28% para vendas de imóveis por não residentes. Essa regra terminou em 2023; vários artigos de blogue desatualizados ainda a citam.
- Esquecer a documentação do custo de aquisição. As comissões de agência, os custos de notário e as melhorias qualificadas dos últimos 12 anos são dedutíveis — mas apenas com faturas adequadas.
- Não verificar a sua CDT. Se for residente no Reino Unido, por exemplo, uma convenção de dupla tributação revista Reino Unido–Portugal entrou em vigor a partir de janeiro de 2026 com um mecanismo de crédito, para que não seja tributado duas vezes sobre o mesmo ganho — mas continua geralmente a declarar em ambos os países.
Perguntas Frequentes
Sim, sobre ganhos de fonte portuguesa — mais comummente ganhos imobiliários, uma vez que os ganhos de valores mobiliários dos não residentes estão normalmente isentos, sujeitos às condições acima.
Só se o novo imóvel estiver na UE/EEE e for residente fiscal em Portugal no momento — os não residentes não reúnem condições para este alívio.
A isenção aplica-se para além da marca dos 365 dias; venda um dia mais cedo e a taxa integral de 28% aplica-se ao ganho.
Não existe um limiar geral de minimis para os ativos financeiros — até ganhos modestos são tecnicamente tributáveis.
Cada valor aqui depende do seu estatuto de residência específico, do historial do ativo e de qualquer convenção fiscal aplicável — isto não substitui uma consulta com um contabilista português antes de assinar seja o que for. Se também está a ponderar onde será residente fiscal quando a venda ocorrer, os nossos guias sobre tornar-se residente fiscal, vistos e banca em Portugal cobrem o trabalho de base, e o planeamento da mudança e o viver em Portugal preenchem o resto.
A vender imóveis, ações ou cripto em Portugal e não tem a certeza da sua situação? Os nossos serviços de consultoria fiscal podem percorrer os seus números específicos com um contabilista português certificado antes de se comprometer com uma venda — entre em contacto antes da escritura, não depois.
Aviso: Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.