Dados principais — a partir de 07-09-2026: Os inquilinos devem agora apresentar um contrato de arrendamento mais o recibo de renda do mês anterior, registado nas Finanças — os atestados da Junta de Freguesia deixaram de ser aceites — mais de 34.000 pedidos de residência e de visto foram indeferidos em 2025, sendo os contratos de arrendamento não conformes uma das principais causas — os senhorios evitam registar os contratos para escapar a um imposto de selo de apenas 10% de uma renda mensal.
O documento que agora decide o seu processo de residência
A AIMA reforçou o que conta como prova válida de alojamento para os pedidos e renovações de autorização de residência, e a alteração afeta sobretudo os estrangeiros que dependem de acordos de arrendamento informais ou "não declarados". De acordo com as regras da AIMA relativas à prova de alojamento, os requerentes devem apresentar uma declaração sob compromisso de honra da morada de residência, juntamente com documentos que comprovem o título legal de ocupação do imóvel — quer seja um código de acesso à certidão permanente do registo predial, no caso dos proprietários, um contrato de arrendamento acompanhado do recibo de renda do mês anterior, no caso dos inquilinos, ou um contrato de comodato com certidão do registo predial, no caso de quem vive gratuitamente num imóvel de terceiros. Os atestados de residência emitidos pelas Juntas de Freguesia, outrora uma alternativa comum, ficam explicitamente excluídos: a AIMA declara expressamente que os certificados emitidos pelas Juntas de Freguesia não são aceites como prova.
O pormenor decisivo é o recibo de renda. Não basta apresentar um contrato assinado — o recibo tem de ser um documento efetivamente reconhecido pelas Finanças. Como refere um guia jurídico, "o recibo de renda registado na Autoridade Tributária só existirá quando o contrato tiver sido devidamente comunicado à Autoridade Tributária (Finanças)". Ou seja, se o senhorio nunca comunicou o arrendamento às Finanças, não existe recibo válido para apresentar — nem forma de satisfazer os requisitos da AIMA.
Porque é que isto fecha a porta aos negócios informais
O mercado de arrendamento em Portugal assenta numa parcela significativa não declarada, e os advogados que acompanham processos da AIMA afirmam que é precisamente aí que os candidatos ficam bloqueados. Na prática, alguns senhorios não registam o contrato, muitas vezes para evitar o pagamento do imposto do selo, calculado a 10% de uma renda mensal. É esta a base de toda a resistência: um senhorio que cobre, por exemplo, 900 € mensais está a evitar um pagamento único de 90 € de imposto do selo — correspondente a cerca de 0,8% da renda anual recebida — deixando, ao mesmo tempo, o seu inquilino impossibilitado de concluir um processo de residência que pode demorar 12 meses ou mais a ser tratado.
Um comentário jurídico resume a dimensão do problema sem rodeios: só em 2025, a AIMA indeferiu mais de 34.000 pedidos de residência e de visto, sendo os contratos de arrendamento não conformes uma das principais causas de indeferimento. A mesma fonte salienta que os casos mais difíceis são precisamente os mais comuns no mercado de arrendamento apertado de Portugal — habitação informal, incluindo o subarrendamento de quartos sem conhecimento do senhorio principal ou situações baseadas em acordos verbais, além de inquilinos que lidam com senhorios que preferem receber a renda "por fora" e que dificilmente assinariam um documento oficial e notariado que criasse um registo legal para efeitos fiscais.
Após o registo correto do contrato de arrendamento, o senhorio recebe o Modelo 2 — o comprovativo oficial do registo que os candidatos devem solicitar e incluir no processo — e os pagamentos das rendas devem gerar um recibo eletrónico oficial ("recibo de renda eletrónico"), que fica disponível no e-Fatura pessoal do inquilino. Nenhum destes documentos existe se o arrendamento nunca tiver sido declarado.
O cálculo da GrowIN
Fazendo as contas para um arrendamento típico em Lisboa ou no Porto, no valor de 900 €/mês, o imposto do selo devido pelo senhorio para registar o contrato ronda os 90 € — um custo único equivalente a cerca de 0,83% dos 10.800 € que irá receber ao longo de um ano. Recusar o registo para evitar esse valor, ainda que possa também servir para ocultar rendimentos de arrendamento não declarados para efeitos de IRS, acarreta agora um custo muito maior a jusante para os inquilinos: um processo de residência que pode ser indeferido de imediato, obrigando a meses de atraso enquanto se organiza um novo contrato, devidamente conforme. Editorial GrowIN Portugal: "A decisão de um senhorio de poupar menos de 100 € em imposto do selo pode custar ao seu inquilino um ano de progresso no processo de residência."
O que os estrangeiros devem realmente fazer
Antes de assinar qualquer contrato, pergunte diretamente ao senhorio se tenciona registar o arrendamento nas Finanças e fornecer o Modelo 2. Se não se comprometer a fazê-lo, isso deve ser encarado como um sinal de alerta e não como um ponto de negociação. Os candidatos que já se encontram a meio de um arrendamento não registado devem verificar o Portal das Finanças para confirmar se o contrato consta associado ao seu NIF; caso não conste, devem alertar o senhorio de imediato, em vez de esperar pela marcação na AIMA. Os proprietários que apresentem o pedido em nome próprio devem ter previamente disponível o código de acesso à certidão permanente do registo predial — a AIMA tende cada vez mais a exigir este código em vez de um certificado físico. Quem não tiver um contrato de arrendamento em seu próprio nome — por viver com um(a) companheiro(a), amigo(a) ou familiar — terá de recorrer à via da declaração sob compromisso de honra, acompanhada de uma Certidão de Domicílio Fiscal emitida pelas Finanças, com data dos últimos 30 dias, devendo prever tempo adicional para os trâmites notariais e documentais.
O que acompanhar de seguida
As perguntas frequentes da AIMA foram atualizadas pela última vez em março de 2026, e a agência continua a rever as regras de alojamento de forma contínua, pelo que os requisitos exigidos no balcão de atendimento podem mudar mais depressa do que as orientações publicadas. Quem estiver a iniciar um processo de residência — seja um primeiro pedido, seja uma renovação — deve confirmar diretamente os requisitos em vigor junto das perguntas frequentes publicadas pela AIMA antes de marcar uma atendimento, e não deve presumir que um contrato assinado, por si só, será suficiente. Para um guia completo sobre as vias de autorização de residência em Portugal e a respetiva documentação, consulte a nossa secção de vistos; para os procedimentos relacionados com o NIF e as Finanças que se relacionam com este processo, consulte fiscalidade e NIF.
Os estrangeiros que se mudam para Portugal enfrentam agora uma regra rigorosa: um contrato de arrendamento não registado constitui um risco para o processo de residência, e não um simples acordo privado entre inquilino e senhorio.