الأرقام الأساسية — بتاريخ 2026-09-07: يجب على المستأجرين الآن تقديم عقد إيجار بالإضافة إلى إيصال إيجار الشهر السابق المسجَّل لدى السلطة الضريبية (Finanças) — ولم تعد شهادات مجلس الدائرة (Junta de Freguesia) مقبولة — وقد رُفض أكثر من 34,000 طلب إقامة وتأشيرة في عام 2025، وكانت عقود الإيجار غير المتوافقة سببًا رئيسيًا لذلك — يتجنّب أصحاب العقارات تسجيل عقود الإيجار للتهرّب من رسم الطوابع البالغ 10% فقط من إيجار شهر واحد.
المستند الذي يحدّد الآن مصير ملف إقامتك
شدّدت AIMA معايير ما يُعدّ إثباتًا صالحًا للسكن في طلبات تصاريح الإقامة وتجديدها، ويأتي هذا التغيير بأثر أكبر على الأجانب الذين يعتمدون على اتفاقات إيجار غير رسمية أو "غير مصرَّح بها". ووفقًا لقواعد AIMA الخاصة بإثبات السكن، يجب على مقدّمي الطلبات تقديم إقرار خطي مشفوع بالتوقيع بعنوان السكن، مرفقًا بمستندات تثبت الأساس القانوني لشغل العقار — سواء كان ذلك رمز الوصول إلى شهادة السجل العقاري الدائمة (certidão predial permanente) بالنسبة لأصحاب العقارات، أو عقد الإيجار مع إيصال إيجار الشهر السابق بالنسبة للمستأجرين، أو عقد إعارة (comodato) مع شهادة السجل العقاري بالنسبة لمن يسكنون دون مقابل في عقار يملكه شخص آخر. وقد استُبعدت صراحةً شهادات العنوان الصادرة عن مجالس الدوائر (Juntas de Freguesia)، التي كانت تُستخدم في السابق كحل بديل شائع: فتنص AIMA صريحًا على أن الشهادات الصادرة عن مجالس الدوائر (Juntas de Freguesia) غير مقبولة كإثبات.
والتفصيل الجوهري هنا هو إيصال الإيجار. فلا يكفي تقديم عقد موقَّع فقط — بل يجب أن يكون الإيصال معترفًا به فعليًا من قِبل السلطة الضريبية (Finanças). وكما ورد في أحد الأدلة القانونية: "لن يكون إيصال الإيجار مسجَّلًا لدى السلطة الضريبية إلا إذا أُبلغت السلطة الضريبية (Finanças) رسميًا بالعقد". وبعبارة أخرى، إذا لم يُبلغ صاحب العقار السلطة الضريبية بوجود عقد الإيجار، فلا يوجد إيصال صالح يمكن تقديمه — ولا سبيل لاستيفاء شروط AIMA.
لماذا يُغلق هذا الباب أمام الاتفاقات غير الرسمية
يقوم سوق الإيجار في البرتغال على قطاع كبير غير مصرَّح به، ويشير المحامون المتابعون لملفات AIMA إلى أن هذا هو تحديدًا المكان الذي يتعثّر فيه طالبو الإقامة. وفي الواقع، لا يسجّل بعض أصحاب العقارات عقودهم، غالبًا لتجنّب دفع رسم الطوابع (imposto do selo) المحسوب بنسبة 10% من إيجار شهر واحد. وهذا هو الأساس الكامل لهذا التمنّع: فصاحب عقار يتقاضى، على سبيل المثال، 900 يورو شهريًا، يتجنّب بذلك دفع رسم طوابع لمرة واحدة قدره 90 يورو — وهو ما يمثّل نحو 0.8% من الإيجار السنوي الذي يحصّله — في حين يترك مستأجره عاجزًا عن استكمال ملف إقامة قد تستغرق معالجته 12 شهرًا أو أكثر.
ويصف أحد التعليقات القانونية حجم المشكلة بصراحة: في عام 2025 وحده، رفضت AIMA أكثر من 34,000 طلب إقامة وتأشيرة، وكانت عقود الإيجار غير المتوافقة سببًا رئيسيًا للرفض. ويشير المصدر نفسه إلى أن أصعب الحالات هي تحديدًا تلك الشائعة في سوق الإيجار البرتغالي المحدود العرض — كالسكن غير الرسمي، بما في ذلك تأجير غرف من الباطن دون علم صاحب العقار الأصلي، أو العيش بموجب اتفاقات شفهية، إضافةً إلى المستأجرين الذين يتعاملون مع أصحاب عقارات يفضّلون تحصيل الإيجار "تحت الطاولة" ومن غير المرجّح إطلاقًا أن يوقّعوا مستندًا رسميًا موثّقًا يُنشئ سجلًا قانونيًا لدى السلطات الضريبية.
وحين يُسجَّل عقد الإيجار بشكل صحيح، يحصل صاحب العقار على نموذج Modelo 2 — وهو الإثبات الرسمي للتسجيل الذي يجب على طالبي الإقامة طلبه وإدراجه في ملف طلبهم — كما يجب أن تُصدر مدفوعات الإيجار إيصال إيجار إلكترونيًا رسميًا (recibo de renda eletrónico) يظهر في نظام e-Fatura الشخصي الخاص بالمستأجر. ولا يوجد أي من هذين المستندين إذا لم يُصرَّح بعقد الإيجار من الأساس.
حساب GrowIN
قم بإجراء الحسابات على عقد إيجار نموذجي في لشبونة أو بورتو بقيمة 900 يورو شهريًا، وستجد أن رسم الطوابع المستحق على صاحب العقار عند التسجيل يبلغ نحو 90 يورو — تكلفة تُدفع مرة واحدة تعادل نحو 0.83% من إجمالي 10,800 يورو التي سيحصّلها خلال عام واحد. ورفض التسجيل تجنّبًا لهذا المبلغ، وإن كان قد يحمي أيضًا دخل الإيجار غير المصرَّح به من ضريبة IRS، يُحمّل الآن المستأجرين تكلفة لاحقة أكبر بكثير: ملف إقامة قد يُرفض بالكامل، ما يفرض تأخيرًا لعدة أشهر إلى حين ترتيب عقد إيجار جديد ومتوافق مع القواعد. هيئة تحرير GrowIN Portugal: "قرار صاحب عقار بتوفير أقل من 100 يورو من رسم الطوابع قد يكلّف مستأجره عامًا كاملًا من التقدّم في مسار الإقامة."
ما الذي ينبغي على الأجانب فعله فعليًا
قبل توقيع أي عقد، اسأل صاحب العقار مباشرةً عن نيته تسجيل عقد الإيجار لدى السلطة الضريبية (Finanças) وتقديم نموذج Modelo 2. وإذا رفض الالتزام بذلك، فينبغي اعتبار هذا إشارة تحذيرية لا نقطة قابلة للتفاوض. أما من هم بالفعل في منتصف فترة إيجار غير مسجَّلة، فعليهم التحقّق من بوابة Finanças للتأكد من ظهور العقد تحت رقم التعريف الضريبي (NIF) الخاص بهم؛ وإن لم يظهر، فيجب إثارة الأمر مع صاحب العقار فورًا بدلًا من الانتظار حتى موعد AIMA. وعلى أصحاب العقارات المتقدمين بطلباتهم بأنفسهم تجهيز رمز الوصول إلى شهادة السجل العقاري الدائمة (certidão predial permanente) مسبقًا — فقد أصبحت AIMA تعتمد هذا الرمز بشكل متزايد بدلًا من الشهادة الورقية. وأما من لا يملكون عقد إيجار باسمهم الشخصي — كمن يسكنون مع شريك أو صديق أو أحد أفراد الأسرة — فسيحتاجون إلى مسار الإقرار الخطي المشفوع بالتوقيع، إلى جانب شهادة الموطن الضريبي (Certidão de Domicílio Fiscal) من السلطة الضريبية (Finanças)، صادرة خلال الثلاثين يومًا الأخيرة، وينبغي عليهم حساب وقت إضافي لإجراءات التوثيق والمستندات.
ما ينبغي مراقبته لاحقًا
تم آخر تحديث للأسئلة الشائعة الخاصة بـ AIMA في مارس 2026، وتواصل الهيئة تنقيح قواعد السكن على أساس متجدد ومستمر، لذا فإن المتطلبات في مكتب المواعيد قد تتغير أسرع من الإرشادات المنشورة. وعلى كل من يبدأ ملف إقامة — سواء كان طلبًا أوليًا أو تجديدًا — التحقّق من المتطلبات الحالية مباشرةً من الأسئلة الشائعة المنشورة لدى AIMA قبل حجز موعد، وعدم افتراض أن عقدًا موقّعًا وحده كافٍ. وللحصول على شرح شامل لمسارات تصاريح الإقامة في البرتغال والمستندات المطلوبة، راجع منصة التأشيرات الخاصة بنا؛ وللخطوات المتعلقة برقم التعريف الضريبي (NIF) والسلطة الضريبية والمرتبطة بهذه العملية، راجع الضرائب ورقم التعريف الضريبي.
يواجه الأجانب المنتقلون إلى البرتغال الآن قاعدة صارمة: فعقد الإيجار غير المسجَّل أصبح عبئًا على ملف الإقامة، لا مجرد ترتيب خاص بين المستأجر وصاحب العقار.