Dados-chave — a 16-09-2026: os dados oficiais de transações do INE colocam a mediana nacional em 2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, um aumento de 19,8% em termos homólogos — o ritmo mais rápido desde o início da série — enquanto o índice de preços de venda da idealista atingiu um novo recorde de 3.207 €/m² em agosto de 2026 — a quota dos cidadãos estrangeiros nas compras de habitação familiar caiu para 27,6% em 2025, face a um pico de 31% em 2023 — o investimento de não residentes (compradores a viver no estrangeiro) reduziu-se para apenas 8% do total de transações, face a cerca de 13% no final de 2023 — Faro (Algarve) registou a maior subida anual de preços entre todas as capitais de distrito em agosto de 2026, de 18,3%.
Dois conjuntos de dados, uma história incómoda
O mercado imobiliário português acaba de revelar uma contradição que é extremamente relevante para quem ainda procura casa no país. O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou que, após uma subida de 19,8% no último ano, o preço mediano das casas vendidas atingiu 2.337 euros por metro quadrado no início de 2026 — o valor mais elevado alguma vez registado. Trata-se da taxa de crescimento homólogo mais rápida já registada pelo INE nesta série, e isto aconteceu ao mesmo tempo que se venderam efetivamente menos casas — 35.953 nos primeiros três meses de 2026, uma queda de 10,5% face ao mesmo período do ano anterior.
O índice de preços de venda da idealista, distinto e mais atual, conta uma história ligeiramente mais moderada, mas igualmente recorde. Os preços em Portugal subiram 7,5% em agosto, em comparação com o mesmo mês de 2025, atingindo 3.207 euros por metro quadrado — o valor mediano. Trata-se de um arrefecimento face às taxas de dois dígitos registadas no início do ano, mas os preços subiram nas 20 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas — o que significa que já não há onde se refugiar dos aumentos, apenas diferentes graus de exposição.
Faro é o exemplo mais evidente. Faro registou o maior aumento anual, de 18,3%, à frente da Guarda (17,6%), de Bragança (17,5%), de Beja (17,4%) e de Portalegre (17,3%). Faro é a capital de distrito do Algarve — precisamente a região que há muito constitui a porta de entrada para os compradores estrangeiros, o que torna esta aceleração ainda mais dolorosa para os recém-chegados que procuram casa ao sol.
Os compradores estrangeiros estão, na verdade, a recuar
Aqui está a parte que surpreende: enquanto os preços sobem, os estrangeiros estão a comprar uma fatia cada vez menor do mercado. O peso relativo dos cidadãos estrangeiros no total das aquisições de habitação por parte de agregados familiares caiu para 27,6% em 2025 — a quota mais baixa desde 2021 — face a um pico de 31% em 2023.
O recuo é ainda mais acentuado entre os não residentes — pessoas a viver no estrangeiro, e não imigrantes já estabelecidos em Portugal. O investimento em habitação portuguesa por parte de não residentes arrefeceu de cerca de 13% do total nacional no final de 2023 para apenas 8% no segundo trimestre de 2025. Os compradores residentes fora da UE — entre eles brasileiros e norte-americanos — foram os que mais recuaram, e os não residentes, no seu conjunto, nunca representaram mais de 8% das transações nos últimos sete anos, uma quota que tem vindo a diminuir desde o fim da via imobiliária do golden visa e da alteração do regime do NHR.
Ainda assim, quem compra continua a pagar um prémio significativo. O valor médio das transações em 2025 para compradores com domicílio fiscal na UE foi de 335.640 euros, e de 470.277 euros para outros países, contra 234.120 euros para compradores com domicílio em Portugal. E, do ponto de vista geográfico, o Algarve continua a ser o destino preferido dos compradores não residentes, representando 29,7% das suas transações e 42,4% do valor por eles despendido, seguido do Norte e da Grande Lisboa.
A leitura da GrowIN sobre os números
Aplicando a taxa de crescimento do próprio INE em sentido inverso, o impacto ao nível dos agregados familiares torna-se concreto. Se a mediana nacional se situava em 2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, após uma subida homóloga de 19,8%, o valor equivalente no 1.º trimestre de 2025 rondaria os 1.952 €/m². Aplicado a um apartamento modesto de 90 m² — uma dimensão realista para um casal ou uma família pequena — isto traduz-se numa subida de cerca de 175.700 euros para cerca de 210.300 euros num único ano: cerca de 34.600 euros de custo adicional na compra, ou próximo de 2.900 euros por cada metro quadrado adicional, para exatamente a mesma dimensão de fração, utilizando o valor de referência oficial de transações do INE e não os preços de venda anunciados.
"O mercado imobiliário português está agora a mover-se a um ritmo suficientemente rápido para que esperar seis meses para comprar possa custar a uma família o equivalente a um ano de renda", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa para quem ainda procura casa
A pressão prática não se prende, na verdade, com uma inundação de estrangeiros a fazer subir os preços — os dados mostram precisamente o contrário, uma quota estrangeira em contração. Prende-se com a oferta. Estão a ser colocadas e vendidas menos casas a nível nacional, pelo que mesmo um conjunto mais reduzido de compradores, estrangeiros ou nacionais, compete com intensidade suficiente para continuar a bater recordes. Para quem está a mudar-se para o país, isto significa orçamentar uma margem acima do preço pedido que se vê hoje, avançar rapidamente assim que o NIF e a conta bancária portuguesa estiverem em ordem, e encarar a popularidade do Algarve como uma faca de dois gumes: forte procura de arrendamento, mas também o preço com a subida mais rápida do país este ano.
Antes de assinar seja o que for, trate primeiro dos aspetos fiscais e de residência básicos — consulte o nosso centro de recursos sobre fiscalidade e NIF para saber o que é necessário antes sequer de apresentar uma proposta — e reserve orçamento para os impostos de transmissão, o imposto de selo e os custos notariais que acrescem ao preço de compra. A equipa de serviços da GrowIN pode também ajudar a coordenar o NIF, as questões de representação fiscal e a documentação que costumam complicar a vida a quem compra casa pela primeira vez em Portugal.
O que observar a seguir
Vale a pena acompanhar a próxima publicação trimestral do INE e o índice mensal da idealista referente a setembro — se os dados oficiais de transações continuarem a acelerar enquanto os preços de venda anunciados continuam a arrefecer, isso confirmará um mercado em que as vendas concluídas avançam a um ritmo mais quente do que aquilo que está atualmente à venda, um sinal de que o stock disponível está a ser absorvido mais depressa do que os vendedores conseguem reajustar os preços.
Seja qual for o desfecho do pacote fiscal para a habitação que o Governo tem em preparação, a mensagem para os estrangeiros que procuram casa neste momento é direta: os máximos históricos não são um episódio passageiro, e o mesmo se aplica à redução da quota estrangeira — são duas faces do mesmo mercado com oferta insuficiente.