Dados-chave — a partir de 15-09-2026: Os contratos têm de ser formalizados (escritura + contrato de crédito assinado) até 31 de dezembro de 2026 para serem elegíveis — sem prorrogação confirmada para 2027 — o Governo reforçou o montante em 750 milhões de euros em abril de 2026, elevando o envelope total da garantia para cerca de 2,3 mil milhões de euros — só no 2.º trimestre de 2026 foram assinados 7.800 contratos no valor de 1,7 mil milhões de euros ao abrigo do regime — a isenção total de IMT/Imposto do Selo aplica-se até 330.539 € (parcial até 660.982 €).
Porque é que a data no calendário é importante
Para um residente estrangeiro com menos de 35 anos que pretenda comprar a primeira casa em Portugal sem uma entrada avultada, o número relevante não é um preço nem uma taxa — é uma data. 31 de dezembro de 2026. Depois dessa data, a garantia pública de crédito habitação que atualmente permite aos compradores elegíveis financiar até 100% do valor do imóvel deixa simplesmente de se aplicar a novos contratos, salvo decisão em contrário do Governo. Para beneficiar da garantia pública, o contrato de crédito tem de ser assinado até 31 de dezembro de 2026.
O regime — formalmente a Garantia Pública no Crédito Habitação Jovem, criado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024 — tornou-se uma das medidas de habitação mais utilizadas no país este ano. Só no segundo trimestre de 2026, foram assinados 7.800 contratos de crédito habitação com garantia do Estado, no valor de 1,7 mil milhões de euros, representando 51,3% de todos os contratos e 53,5% do valor total contratado por compradores com menos de 35 anos no período — um aumento de 13,5% no número de contratos e um crescimento de 17,5% no valor face ao trimestre anterior. A procura superou de tal forma as expectativas que o Governo anunciou, em abril de 2026, um reforço de 750 milhões de euros na garantia, elevando o montante total disponível para cerca de 2,3 mil milhões de euros.
O que a garantia faz efetivamente — e quem é elegível
O Estado atua como garante de parte do empréstimo — até 15% do valor inicialmente contratado —, o que pode permitir a um banco financiar até 100% do valor mais baixo entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel. Na prática, isto elimina a necessidade da entrada de 10% a 20% que os bancos portugueses habitualmente exigem. De forma crucial para os nossos leitores, este não é um benefício exclusivo de residentes: a Garantia do Estado aplica-se a cidadãos não portugueses, desde que cumpram os mesmos critérios de elegibilidade, incluindo deter residência fiscal em Portugal.
Os critérios de elegibilidade são relativamente restritos, mas alcançáveis para muitos estrangeiros que se mudam para o país: os candidatos têm de ter entre 18 e 35 anos (caso existam dois candidatos, ambos têm de cumprir este limite etário) e declarar que o imóvel será a sua primeira habitação própria e permanente. A compra também tem de destinar-se exclusivamente a habitação própria permanente — segundas habitações, imóveis para arrendamento e unidades comerciais estão excluídos do regime. Uma vez assinada, a garantia do Estado propriamente dita permanece válida durante 10 anos a partir da data de assinatura do contrato.
A par da garantia de financiamento existe um benefício fiscal paralelo, o "IMT Jovem": uma isenção total de IMT (imposto sobre a transmissão de imóveis) e de Imposto do Selo em imóveis até 330.539 €, com isenção parcial entre esse limiar e 660.982 €, e sem isenção acima deste valor.
O cálculo da GrowIN: quanto isto vale efetivamente para um comprador
Deixando de lado a linguagem técnica e olhando para os euros: numa primeira habitação de 300.000 €, a garantia de 15% do Estado cobre cerca de 45.000 € do empréstimo — esse é o valor da entrada que um jovem comprador estrangeiro efetivamente não precisa de ter poupado. Somando a isenção de IMT e Imposto do Selo (o imóvel situa-se confortavelmente abaixo do limiar de isenção total de 330.539 €) e, utilizando os escalões habituais do imposto de transmissão para residentes, um comprador poderia plausivelmente evitar entre cerca de 8.000 € e 13.000 € de IMT, mais o Imposto do Selo de 0,8% sobre a compra. No conjunto, trata-se de uma diferença realista superior a 50.000 € no montante de capital próprio necessário para comprar a mesma casa antes e depois de 1 de janeiro de 2027 — dinheiro que um residente estrangeiro, de outra forma, precisaria de ter numa conta portuguesa antes sequer de chegar ao notário.
"Para um jovem residente estrangeiro que está a ponderar entre arrendar por mais um ano ou comprar agora, este prazo é a variável financeira mais importante nessa decisão", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O aperto prático — e o que acontece se o prazo for perdido
A parte mais apertada não é a elegibilidade, é o calendário. O que conta para efeitos do prazo não é a data de início do processo, nem a data do contrato-promessa (CPCV) — é a data da escritura efetiva e do contrato de crédito definitivo. E esse percurso não é instantâneo: entre a escolha do imóvel, a aprovação do crédito, a avaliação e o agendamento da escritura, o processo pode demorar várias semanas, por vezes mais de dois meses. Quem está agora, em setembro, a iniciar a procura de casa em Portugal já está a trabalhar contra o tempo se quiser ter a escritura assinada antes do final do ano.
Acrescentando dificuldade, regras mais apertadas de capacidade financeira entraram em vigor a meio do ano — novas regras sobre os rácios de esforço (dívida/rendimento) e prazos máximos de empréstimo aplicam-se desde 1 de agosto de 2026, e afetam também as avaliações de solvabilidade dos compradores com menos de 35 anos. A adesão recente de mais bancos ao programa ajuda: a partir de 1 de agosto de 2026, mais quatro instituições bancárias aderiram ao regime de garantia do Estado, confirmado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, alargando o financiamento a 100% sem entrada inicial. Mas mais bancos participantes não recuperam as semanas perdidas se um pedido de crédito habitação só for iniciado em novembro.
O que observar a seguir
Nenhum organismo governamental confirmou se a garantia será prorrogada, reduzida, ou se caducará após 31 de dezembro de 2026 — até ao momento, não há confirmação de que estes apoios serão prolongados para 2027, e esperar pode significar contrair crédito em condições diferentes e mais dispendiosas. Os residentes estrangeiros que já possuam NIF, residência fiscal, e estejam à procura de casa devem encarar o outono de 2026 como a janela realista para apresentar um pedido junto de um banco, e não dezembro. Para quem ainda está a tratar do estatuto de residência antes sequer de poder qualificar-se como residente fiscal, o nosso separador /visas/ cobre as vias — D7, D8 e outras — que estabelecem a residência necessária para aceder a regimes como este.
Seja qual for a decisão do Governo para 2027, o prazo deste ano é fixo e não será adiado para quem ainda estiver a reunir documentação no novo ano.