Dados-chave — a 2026-09-13: As vendas de habitação caíram 8,7% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026, para 37.745 fogos vendidos, ao mesmo tempo que o índice nacional de preços subiu 17,8% no mesmo período — Instituto Nacional de Estatística (INE), publicado a 23 de junho de 2026; o stock residencial disponível para venda diminuiu 14% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026, com escassez registada em 18 dos 20 distritos e regiões — Idealista; as compras por não residentes caíram pelo terceiro ano consecutivo em 2025, com os compradores residentes na UE a diminuir 9,6% (4.416 habitações) e os compradores de fora da UE a diminuir 17,1% (4.055 habitações).
Menos vendas, preços mais altos — um mercado a mover-se em duas direções ao mesmo tempo
O mercado imobiliário português está a fazer algo pouco habitual: as transações estão a diminuir enquanto os preços continuam a subir. O número de habitações vendidas caiu 8,7% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026, com 37.745 fogos vendidos em todo o país entre janeiro e março. No mesmo período, o mais recente Índice de Preços da Habitação do INE, publicado a 23 de junho de 2026, mostrou que os preços da habitação em Portugal subiram 17,8% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026.
Esta combinação — menos negócios, preços mais elevados — é o sinal mais claro até agora de que é a oferta, e não a procura, a restrição determinante. Os próprios dados da Idealista mostram que o stock residencial no mercado diminuiu 14% no primeiro trimestre de 2026, em comparação com o mesmo período do ano anterior, com a oferta a cair em 18 dos 20 distritos e regiões autónomas analisados. Menos habitações a mudar de mãos não é sinal de um arrefecimento do interesse; é sinal de que há menos para comprar, sobretudo nas cidades e regiões costeiras normalmente visadas pelos estrangeiros.
Os compradores estrangeiros estão a recuar — e os números explicam porquê
O recuo dos compradores estrangeiros é agora uma tendência plurianual, e não um episódio pontual. As compras por adquirentes com residência fiscal fora de Portugal diminuíram pelo terceiro ano consecutivo, com os compradores residentes na UE a adquirir 4.416 habitações em 2025, uma queda de 9,6% em termos homólogos, enquanto os compradores residentes fora da UE adquiriram 4.055 habitações, uma queda de 17,1%. Os analistas da Idealista associam este facto diretamente às alterações de política que os estrangeiros têm visto desenrolar-se nos últimos três anos: o fim da via imobiliária do Golden Visa e a substituição do regime de Residente Não Habitual por um enquadramento mais restritivo.
Isto está em linha com o que a GrowIN observa nas questões colocadas pelos clientes — a via imobiliária do Golden Visa está encerrada há já algum tempo (as opções atuais passam por fundos regulados, investigação, artes e cultura, ou investimento em empresas geradoras de emprego), e o regime NHR deixou de aceitar novas candidaturas em março de 2025, tendo sido substituído pelo regime IFICI, mais restrito. Os compradores que antes viam um apartamento em Lisboa como uma via rápida para a residência e uma taxa fiscal favorável já não têm essa opção, e isso reflete-se nos dados das transações.
Ainda assim, os estrangeiros que compram não procuram pechinchas. Os investidores estrangeiros pagam frequentemente preços mais elevados por metro quadrado do que os compradores nacionais — mais 35% em Lisboa e mais 17% no Porto. Os compradores estrangeiros concentram-se nas localizações mais caras de Portugal, nomeadamente a Grande Lisboa, o Algarve, a Madeira e a Área Metropolitana do Porto, mercados que oferecem melhores ligações de transporte internacional, comunidades de expatriados já estabelecidas e maior atratividade como destinos de segunda habitação ou de investimento. Fora destes quatro polos, o universo de compradores internacionais reduz-se rapidamente — precisamente onde as próprias questões recebidas pela GrowIN sugerem que a pressão sobre a oferta e a procura está agora concentrada, no caso dos estrangeiros que procuram cidades do interior e secundárias.
A leitura da GrowIN sobre os números
Anualizando o ritmo do 1.º trimestre de 2026 (37.745 vendas × 4 ≈ 151.000 transações no ano) e comparando com as 8.471 compras combinadas de não residentes da UE e de fora da UE registadas em 2025, conclui-se que os compradores estrangeiros representam atualmente cerca de uma em cada dezoito transações imobiliárias a nível nacional — uma fatia cada vez menor de um bolo também ele cada vez menor. Trata-se de uma extrapolação da própria GrowIN a partir dos dados do INE e da Idealista, e não de uma projeção oficial, mas ilustra o grau de concentração — e de sensibilidade ao preço — que a procura estrangeira remanescente atingiu.
"O mercado da habitação em Portugal não está a arrefecer — está a estreitar-se, com menos vendedores, anúncios mais caros e um universo de compradores estrangeiros que encolhe há três anos consecutivos", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa se estiver a comprar a partir do estrangeiro
É de esperar que a concorrência se mantenha intensa em Lisboa, no Porto, no Algarve e na Madeira, onde os compradores residentes no estrangeiro continuam a pagar um preço mediano nacional superior ao dos compradores residentes em Portugal, uma diferença que deverá persistir enquanto a procura estrangeira permanecer concentrada nos segmentos premium. Fora destes polos, os compradores poderão encontrar mais margem de negociação, mas também uma oferta mais escassa e uma estrutura de apoio menos consolidada. Deve orçamentar o atual IMT para não residentes e o imposto do selo, para além do preço de compra, tratar do NIF e da conta bancária portuguesa com antecedência, e encarar com cautela qualquer calendário prévio à compra — o período entre a reserva e a escritura pode demorar mais tempo quando o inventário disponível é tão reduzido.
O que observar a seguir
Acompanhe as publicações do INE relativas ao 2.º e 3.º trimestres de 2026 para perceber se a quebra nas vendas se acentua ou estabiliza, e esteja atento a saber se as medidas do Governo para a oferta de habitação — incentivos à construção, reforma do ordenamento do território — começam a refletir-se no número de imóveis anunciados, e não apenas na retórica política. Para o contexto de vistos e fiscalidade que afeta as decisões de compra por estrangeiros, consulte o portal relocation da GrowIN, e contacte através de services caso precise de ajuda para navegar numa compra enquanto não residente.
Nada aqui deve ser interpretado como aconselhamento de investimento — as decisões imobiliárias num mercado tão apertado merecem orientação profissional, caso a caso.