Dados-chave — em 2026-09-15: A quota de compradores estrangeiros nas aquisições de habitação familiar caiu para 27,6% em 2025 — o valor mais baixo desde 2021 (INE) — com os compradores com residência fiscal no estrangeiro a diminuírem 13,3%, para 8.471 fogos, a terceira quebra anual consecutiva; os preços da habitação a nível nacional subiram 17,6% em 2025, o aumento anual mais acentuado desde o início do índice do INE; os dados do início de 2026 confirmam a divergência: o Índice de Preços da Habitação subiu 17,8% em termos homólogos no 1.º trimestre, enquanto as transações de não residentes caíram 15,6%, para 1.770 fogos.
Uma fatia cada vez menor num mercado em máximos históricos
O mercado imobiliário português acaba de registar dois números que normalmente não se movem em sentidos opostos. De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), divulgados em março de 2026, o peso das aquisições de imóveis por estrangeiros, no total das aquisições de habitação familiar, caiu para 27,6% em 2025, a percentagem mais baixa desde 2021. No mesmo ano, o Índice de Preços da Habitação a nível nacional registou a subida mais acentuada de sempre.
Este recuo não significa que os estrangeiros estejam a desaparecer de Portugal — muitos continuam a comprar, apenas em menor número face ao mercado global, e cada vez menos são eles a ditar o ritmo. Os compradores estrangeiros adquiriram 41.086 habitações em Portugal em 2025, mais 6,6% do que em 2024, mas este número global deveu-se quase exclusivamente aos residentes fiscais em Portugal: 34.834 dessas aquisições foram feitas por estrangeiros já registados como residentes fiscais em Portugal (mais 11,4%), enquanto as aquisições por compradores sem domicílio fiscal português caíram 14,1%. Excluindo os estrangeiros que já vivem cá, é o comprador genuinamente não residente — o clássico investidor estrangeiro ou comprador por motivos de estilo de vida — que está a recuar.
A leitura do idealista sobre o mesmo conjunto de dados do INE aponta para um número ainda mais expressivo: em 2025, os compradores com residência fiscal fora de Portugal adquiriram 8.471 habitações, uma diminuição de 13,3% face a 2024, marcando a terceira quebra anual consecutiva nas transações envolvendo não residentes. Também os compradores residentes na UE não foram poupados — os compradores residentes na UE adquiriram 4.416 fogos em 2025, menos 9,6% em termos homólogos, enquanto os compradores residentes em países fora da UE adquiriram 4.055 fogos, menos 17,1%.
Afastados pelos preços, ou a afastarem-se voluntariamente?
Entretanto, o mercado de onde estão a recuar tornou-se mais caro do que nunca. No conjunto de 2025, o Índice de Preços da Habitação em Portugal aumentou 17,6%, a subida anual mais acentuada da série disponível. Esta tendência não se quebrou em 2026: os dados do Eurostat mostram que os maiores aumentos dos preços da habitação na UE foram registados em Portugal (+10,3%), na Bulgária (+9,4%) e na Eslováquia (+9,1%), na comparação entre o 1.º trimestre de 2026 e a média de 2025, e o próprio índice trimestral do INE registou uma subida homóloga de 17,8% no 1.º trimestre de 2026.
O lado doméstico do mercado absorveu praticamente todo o crescimento. Os compradores com residência fiscal em Portugal adquiriram 161.341 fogos em 2025, mais 10,1% em termos homólogos, a quota mais elevada desde o início da série em 2019, apoiados por condições de financiamento mais favoráveis e por medidas governamentais destinadas aos compradores mais jovens — um programa que, segundo o Ministro das Finanças, já ajudou mais de 70.000 candidatos e cerca de 23.000 utilizadores de garantia pública. É genuinamente difícil separar se os não residentes estão a ser afastados pelo custo ou se estão simplesmente a optar por ficar de fora de um mercado tão sobreaquecido — ambas as forças apontam no mesmo sentido.
Análise GrowIN: o que a aceleração custa em termos reais
Eis o número que realmente importa para quem está a comprar: com o preço mediano de transação de €2.337/m² no 1.º trimestre de 2026, face a um crescimento homólogo de 19,8%, o mesmo metro quadrado custava cerca de €1.951 um ano antes. Num apartamento típico de 100 m², isso traduz-se em mais €38.600 em doze meses — dinheiro que um comprador perde apenas por esperar, sem sequer contar com o prémio associado aos não residentes. E esse prémio é real: os dados do INE relativos a 2025 mostram que os compradores não residentes já pagam bastante mais pelo que adquirem — os compradores com domicílio fiscal em Portugal compraram, em média, por €234.120, os compradores da UE pagaram, em média, €335.640, e os compradores de outros países gastaram, em média, €470.277. Ou seja, os compradores de fora da UE estão agora a pagar aproximadamente o dobro do que paga um comprador residente em Portugal pela habitação média.
"Os estrangeiros não estão a desaparecer do mercado imobiliário português — estão a tornar-se uma nota de rodapé cada vez mais pequena e mais cara, num mercado que agora funciona quase inteiramente com dinheiro nacional", refere a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa e o que observar
Para os estrangeiros que ainda planeiam comprar, a conclusão prática é que a concorrência vem agora sobretudo de compradores portugueses apoiados por garantias estatais, e não apenas de outros investidores estrangeiros — o que altera a dinâmica negocial nos segmentos de médio mercado. Quem compra sem residência fiscal em Portugal deve orçamentar todos os custos associados à condição de não residente e iniciar os trâmites — NIF, conta bancária, representação fiscal quando exigida — bem antes de procurar casa; o nosso centro de recursos sobre relocalização explica esta sequência. Vale a pena acompanhar a próxima divulgação trimestral do INE para perceber se a quebra dos não residentes, que atingiu 15,6% no início de 2026, se aprofunda ainda mais, e se as opções mais restritas do Golden Visa pós-imobiliário têm algum efeito na inversão desta tendência entre os compradores mais abastados.
Para já, os dados contam uma história consistente: o boom imobiliário português já não precisa de dinheiro estrangeiro para continuar a bater recordes, e os compradores mais expostos a esse boom são cada vez mais portugueses.