Principais números — a 16 de setembro de 2026: O Decreto-Lei n.º 97/2026 (publicado a 20 de maio de 2026) reduziu o IVA da construção de 23% para 6% e já está em vigor — mas o Regime Simplificado do Arrendamento Acessível (RSAA), legalmente em vigor desde 1 de setembro de 2026, continua sem regras publicadas sobre os limites das rendas nem uma plataforma funcional para os senhorios — a Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, afirmou a 15 de setembro que a norma em falta seria publicada "nos próximos dias" — a APPII estima que Portugal tenha um défice de 150.000 a 200.000 habitações face às cerca de 28.000 conclusões previstas para 2026.
Uma lei em vigor mas incompleta
O tão anunciado pacote fiscal da habitação em Portugal não está parado numa gaveta — foi aprovado há meses. O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026, reduziu o IVA da construção e reabilitação de habitação de 23% para 6% para os projetos elegíveis, e essa medida já está a ser aplicada. O problema com que os estrangeiros que arrendam ou constroem em Portugal se debatem agora é mais restrito, mas igualmente relevante: a parte do pacote destinada especificamente a colocar mais arrendamentos acessíveis no mercado tem lei, mas não tem manual de instruções.
O Regime Simplificado do Arrendamento Acessível, ou RSAA, foi inscrito nesse mesmo decreto-lei para substituir o antigo programa de apoio ao arrendamento e permitir que os senhorios que limitem as rendas beneficiem de isenção de IRS ou IRC. O regime entrou em vigor a 1 de setembro, mas o regulamento indispensável à sua aplicação — designadamente a portaria que define os limites máximos das rendas por tipo de imóvel — continua por publicar. A plataforma eletrónica no Portal da Habitação, gerida pelo IHRU, na qual os senhorios e os potenciais arrendatários se devem registar para aderir ao RSAA, também ainda não está ativa.
Isto não é um pormenor técnico menor. Conhecer a renda máxima que um imóvel pode praticar no âmbito do regime é uma informação essencial para os proprietários decidirem se aderem. Sem essa informação, os senhorios que, de outro modo, poderiam colocar um apartamento no mercado com uma renda reduzida e isenta de imposto não têm forma de calcular se o negócio compensa — pelo que muitos, simplesmente, não estão a anunciar os imóveis.
O prazo do próprio Governo, incumprido
O próprio decreto-lei fixou um objetivo. Estabelecia que, até 1 de setembro de 2026, seriam disponibilizadas as adaptações da plataforma eletrónica necessárias à aplicação das novas regras — em concreto, para os Acordos de Investimento para Arrendamento e para o RSAA. Isso não aconteceu. Questionado pela Lusa, o Ministério das Infraestruturas e da Habitação limitou-se a afirmar que a portaria em falta "está para publicação", sem esclarecer quando a plataforma do IHRU estará operacional.
A meio de setembro, o Governo apresentou um calendário mais moderado. A Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, anunciou que a portaria que define os limites máximos das rendas por tipo de imóvel seria publicada "nos próximos dias". Acrescentou que a plataforma "já está desenhada", faltando apenas a portaria para a colocar em funcionamento, uma vez que as alterações legais exigiram redesenhar partes do sistema que não tinham sido previstas. As associações de senhorios não estão convencidas. A Associação Lisbonense de Proprietários criticou "a falta de regulamentação essencial para que os proprietários possam aderir" ao RSAA, argumentando que uma plataforma eletrónica só simplifica alguma coisa a partir do momento em que efetivamente existe e está pronta a funcionar.
Porque é que o atraso importa além de um único regime de arrendamento
A portaria parada insere-se num problema de oferta mais amplo que o pacote fiscal deveria ajudar a resolver. A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) estima que Portugal tenha um défice entre 150.000 e 200.000 habitações, ao passo que se esperam cerca de 28.000 novas habitações concluídas este ano — uma fração das 100.000 por ano construídas no início dos anos 2000. A escassez de mão de obra, que pode chegar a 100.000 trabalhadores, uma carga fiscal que pode representar até 40% do custo final de um projeto, e o licenciamento lento continuam a travar a resposta do mercado. Os próprios promotores não estão totalmente convencidos da solução. Muitos consideram as medidas do Governo ambiciosas, mas duvidam da sua execução, dada a dependência de um ciclo político frágil, com o presidente de uma associação de senhorios a alertar: "É uma instabilidade muito grande."
Há ainda uma preocupação de conceção assinalada pelo próprio órgão de fiscalização orçamental do Parlamento. A Unidade Técnica de Apoio Orçamental estima o custo de três das principais medidas do pacote em mais de 300 milhões de euros, e alerta que fixar o limite da renda "moderada" em 2.300 euros — acima da mediana de mercado — poderá fazer subir os preços em vez de os conter, permitindo que os senhorios absorvam o benefício fiscal em vez de o repercutirem em poupanças para os inquilinos.
A leitura da GrowIN sobre os números: com as cerca de 28.000 conclusões que o setor deverá atingir em 2026, colmatar o défice estimado pela APPII de 150.000 a 200.000 habitações exigiria entre cinco e sete anos de construção ao ritmo atual — antes de contabilizar qualquer procura adicional de residentes estrangeiros que continuam a chegar através dos vistos D7, D8 ou de trabalho. Os benefícios fiscais poderão, eventualmente, alargar o ritmo de construção, mas os números mostram porque é que qualquer atraso de um único ano na entrada em vigor dos incentivos agrava uma escassez que se mede em anos, não em meses.
O que os estrangeiros devem acompanhar
Por agora, a redução do IVA na construção é real e pode ser utilizada por quem construa ou reabilite uma habitação própria e permanente elegível; a isenção para arrendamento acessível dos senhorios não o é, na prática, até surgirem a portaria dos limites das rendas e a plataforma do IHRU. Os estrangeiros que arrendam casa e esperam ver aparecer, neste outono, anúncios mais baratos e fiscalmente favorecidos devem encarar com cautela qualquer promessa de oferta iminente — consulte o nosso centro de fiscalidade e NIF para saber como as alterações do IVA e do IMT se aplicam à sua situação, e conte com novos atrasos na implementação do RSAA antes de este funcionar tal como anunciado.
Como refere a Redação da GrowIN Portugal: um decreto-lei sem um limite de renda definido não cria um único contrato de arrendamento novo.
O próximo indicador a acompanhar é saber se o Conselho de Ministros publica efetivamente a portaria este mês, e se a plataforma do IHRU entra em funcionamento em simultâneo — até lá, o incentivo existe, sobretudo, no papel.