Dados-chave — a 13-09-2026: 40.148 contratos de crédito habitação celebrados com a garantia pública para jovens entre janeiro de 2025 e junho de 2026, equivalentes a 25% de todos os contratos de crédito habitação em Portugal nesse período — só no 2.º trimestre de 2026 foram 7.776 contratos garantidos, no valor de 1.730,9 milhões de euros, um aumento de 13,5% em número e de 17,5% em valor face ao trimestre anterior — a dotação inicial de 905 milhões de euros foi reforçada em 750 milhões de euros em abril de 2026, passando para 2,3 mil milhões de euros, depois de a procura ter superado a oferta — não existe qualquer restrição de nacionalidade, sendo apenas exigida residência fiscal em Portugal.
Um quarto do mercado de crédito habitação, e a crescer
O número que deve chamar a atenção de qualquer residente estrangeiro não é a dimensão do fundo — é a fatia de mercado que este já representa. Desde que os jovens passaram a ter acesso a este regime, foram celebrados 40.148 contratos garantidos, correspondentes a 25 por cento de todos os contratos formalizados ao longo de ano e meio, entre janeiro de 2025 e junho de 2026, segundo dados do Banco de Portugal. Entre os mutuários com menos de 35 anos especificamente, o peso da garantia é ainda maior: 51,3% do montante contratado por jovens até aos 35 anos num trimestre recente foi feito através da garantia do Estado, correspondendo a 1.500 milhões de euros, e no 2.º trimestre de 2026 este valor subiu ainda mais, com a garantia a representar 51,3% do número de contratos e 53,5% do valor contratado por jovens até aos 35 anos no período.
O ritmo está a acelerar, não a estabilizar. Os contratos celebrados entre bancos e clientes particulares para aquisição de habitação própria e permanente ao abrigo do regime aumentaram 13,5% no 2.º trimestre de 2026 face ao trimestre anterior, com 7.776 contratos formalizados, num total de 1.730,9 milhões de euros. A procura superou de tal forma a dotação inicial que o Governo anunciou, em abril, um reforço de 750 milhões de euros, elevando a garantia para 2,3 mil milhões de euros, justificado pela forte adesão à iniciativa. No final de junho, tinham sido utilizados 1.146 milhões de euros, ou seja, 56% do montante total atribuído até essa data pelo Estado para o regime de garantia à habitação.
Como funciona na prática — e quem tem direito
Introduzido pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, o mecanismo é simples: o Estado atua como fiador junto dos bancos, cobrindo até 15% do valor da transação, para que as instituições de crédito possam financiar 100% de uma primeira habitação sem que o comprador tenha de entregar qualquer entrada. Os requisitos de elegibilidade vão dos 18 aos 35 anos, aplicam-se apenas à primeira habitação própria e permanente, o imóvel está limitado a 450.000 euros, e o rendimento coletável não pode exceder o 8.º escalão de IRS — cerca de 80.000 a 83.700 euros, consoante os escalões em vigor no ano em causa. Os contratos têm de ser assinados até 31 de dezembro de 2026, não estando ainda confirmada qualquer prorrogação.
O pormenor mais relevante para os leitores da GrowIN é o próprio teste de elegibilidade. A única limitação ao acesso à medida diz respeito a ter residência fiscal no país, não estando a nacionalidade contemplada. Na prática, isto já tem atraído compradores estrangeiros: um número significativo de estrangeiros está a comprar casa ao abrigo da garantia pública e, tal como acontece com as isenções de IMT e de Imposto do Selo, não existem restrições de nacionalidade para os jovens — basta terem domicílio fiscal em Portugal e cumprirem os restantes requisitos do regime. Reportagens sobre a adesão ao regime revelam que os cidadãos brasileiros e dos PALOP apresentam o maior número de candidaturas, seguidos dos cidadãos norte-americanos, tendo um banco revelado que cerca de um décimo dos seus candidatos aprovados eram estrangeiros, a grande maioria de nacionalidade brasileira.
A leitura da GrowIN sobre os números
Dividindo os totais do 2.º trimestre de 2026, o empréstimo garantido médio situa-se em cerca de 222.600 euros (1.730,9 milhões de euros repartidos por 7.776 contratos) — um valor que os comunicados oficiais não indicam expressamente, mas que ajuda a enquadrar o que é realisticamente possível adquirir dentro do limite de 450.000 euros. Num empréstimo desta dimensão, uma entrada típica de um banco português de 10% a 20% implicaria, de outro modo, reunir entre 22.000 e 44.000 euros em dinheiro, antes sequer de chegar aos custos notariais. É precisamente esta lacuna que a garantia está a colmatar, e é precisamente esta lacuna que impede muitos residentes estrangeiros recém-chegados — que frequentemente têm rendimento, mas não têm histórico de poupança local nem garantias imobiliárias — de sequer qualificarem para um crédito habitação.
"Para um residente fiscal estrangeiro com menos de 35 anos, com recibos de vencimento portugueses mas sem entrada disponível localmente, esta garantia é atualmente a alavanca mais determinante para saber se consegue comprar casa", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que acompanhar
A popularidade do regime é também a sua vulnerabilidade. Analistas têm alertado para o aumento da concentração de risco entre os mutuários abrangidos pela garantia, a par de uma Euribor que fixou acima de 2,8% em julho de 2026, o nível mais elevado desde o início do ano — uma subida de taxa que não é alterada pela garantia, uma vez que o reforço não modifica a taxa de juro aplicada ao empréstimo, limitando-se a eliminar a exigência de entrada inicial, pelo que o custo da prestação mensal continua sujeito às condições de cada banco. Sem confirmação de renovação para além de 31 de dezembro de 2026, quem estiver a planear uma primeira aquisição por esta via — residente ou estrangeiro recém-chegado — deve encarar a janela atual como finita, e não presumir que se renova automaticamente.
Antes de se candidatar, confirme o atual estatuto de residência fiscal, os limiares dos escalões de rendimento e os requisitos relativos ao NIF através do nosso guia sobre fiscalidade e NIF, e fale diretamente com um intermediário de crédito ou com um banco, uma vez que a elegibilidade nos termos do decreto-lei não obriga qualquer instituição a conceder efetivamente o empréstimo. A equipa de serviços imobiliários da GrowIN pode ajudar compradores estrangeiros a avaliar a elegibilidade e o momento certo para agir antes do prazo limite do regime.