Dados-chave — em 2026-09-09: a autorização legislativa da Lei 9-A/2026 tem a duração de 180 dias a contar da sua publicação em 6 de março de 2026 — o que coloca o prazo limite por volta do início de setembro de 2026 — o Decreto-Lei n.º 97/2026 (publicado em 20 de maio de 2026) já criou uma taxa fixa de IMT de 7,5% para compradores de habitação não residentes, ao abrigo de um novo artigo 17.º, n.º 10, do CIMT — a Autoridade Tributária só emitiu orientações clarificadoras, o Ofício Circulado n.º 40131/2026, em 4 de setembro de 2026 — o cálculo próprio da GrowIN mostra que o agravamento pode acrescentar cerca de €10.000 ao imposto de transmissão sobre uma casa de €400.000, em comparação com o que um residente pagaria.
O prazo por trás das manchetes
O parlamento português não redigiu, ele próprio, o imposto de 7,5% sobre imóveis para não residentes — autorizou o governo a fazê-lo. A autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026 tem a duração de 180 dias. A lei foi aprovada em 20 de fevereiro de 2026 e promulgada em 2 de março de 2026, tendo sido depois publicada no Diário da República em 6 de março. Contando 180 dias a partir daí, a competência do governo para emitir novos decretos ao abrigo desse mandato específico expira por volta do início de setembro de 2026 — razão pela qual Lisboa passou o verão a publicar esclarecimentos, portarias e circulares dos serviços tributários a um ritmo que deixou advogados, notários e compradores estrangeiros a lutar para se manterem atualizados.
Isto é relevante porque uma «lei de autorização legislativa» não é de execução automática. É uma luz verde com prazo de validade. Se a janela for perdida, qualquer parte por concluir da reforma necessita de uma nova autorização do parlamento — uma repetição politicamente incómoda que ninguém no governo deseja, sobretudo estando o pacote da habitação posicionado como uma medida emblemática.
O que já está definido — e o que ainda não está
O governo agiu rapidamente na medida de maior destaque. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, implementa o pacote fiscal da habitação autorizado pela Lei n.º 9-A/2026, combinando uma taxa fixa de IMT de 7,5% sobre aquisições de imóveis de habitação por não residentes com um conjunto de incentivos ligados ao arrendamento a renda moderada. Esse único decreto abrange a maioria das alterações mais mediáticas: a redução do IVA na construção, os novos regimes de arrendamento a renda moderada e o agravamento para não residentes.
Mas «a maioria» não é «tudo». A maior parte das medidas previstas no decreto entram em vigor em 1 de setembro de 2026, com algumas exceções importantes — e vários pormenores de aplicação, incluindo os procedimentos relativos aos novos contratos de investimento em arrendamento, foram remetidos para portarias autónomas, em vez de fixados no próprio decreto. É essa a letra pequena que os compradores estrangeiros têm estado à espera de conhecer: não se a taxa de 7,5% existe, mas exatamente como, quando e a quem se aplica.
A confusão manifestou-se de imediato no mercado. Algumas empresas de consultoria informaram os seus clientes de que os compradores não residentes pagariam a taxa fixa de IMT de 7,5% a partir de 25 de maio de 2026, enquanto outros guias apontavam a entrada em vigor da taxa fixa para 1 de setembro de 2026. Ambas as leituras tinham fundamento no texto — diferentes disposições do mesmo decreto têm diferentes datas de entrada em vigor — mas, para um comprador a tentar calendarizar uma compra, este tipo de ambiguidade é exatamente o que resulta de um calendário regulatório apressado.
O número da GrowIN: quanto custa realmente o 7,5%
Considere-se um exemplo realista: um não residente a comprar um apartamento de €400.000. Ao abrigo da escala ordinária aplicável a residentes — escalões progressivos entre aproximadamente 0% e 8%, com uma taxa efetiva que normalmente se situa perto dos 5% a este nível de preço —, o imposto de transmissão rondaria os €20.000. Ao abrigo da taxa fixa para não residentes, a mesma compra origina €30.000 de IMT, calculado a partir do primeiro euro, sem quaisquer deduções. Trata-se de uma diferença estimada de €10.000 atribuível exclusivamente ao estatuto de residência — valor que fica com o Tesouro ou, para compradores que reúnam condições para uma via de reembolso, fica retido durante meses enquanto os trâmites são concluídos. Trata-se de um cálculo próprio da GrowIN Portugal, baseado nas estruturas de taxas publicadas, e não de um valor oficial das Finanças, sendo que as taxas efetivas reais variam consoante o valor do imóvel e o município.
Casais casados beneficiam de uma exceção — mas a confirmação demorou meses
O Ofício Circulado n.º 40131/2026, emitido em 4 de setembro, interpreta o Decreto-Lei n.º 97/2026 — quase quatro meses após o próprio decreto, e mesmo antes de o prazo da autorização se esgotar. A sua principal clarificação: o agravamento só se aplica quando ambos os cônjuges são não residentes e nenhum deles, em qualquer momento anterior, tenha sido considerado residente fiscal em Portugal. Um casal em que um dos cônjuges já detenha residência fiscal portuguesa pode ficar totalmente fora do regime de 7,5% relativamente a um imóvel de propriedade conjunta.
O decreto mantém também duas vias de reembolso. Um comprador que se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após uma compra tributada a 7,5% pode requerer a anulação do imposto pago em excesso e o reembolso da diferença. Em alternativa, o arrendamento do imóvel ao abrigo de um contrato de renda moderada — com renda limitada a cerca de €2.300/mês, celebrado no prazo de seis meses após a compra e mantido durante, pelo menos, 36 dos primeiros 60 meses — permite igualmente recuperar a diferença. Nenhuma das vias é instantânea; ambas exigem pedidos formais e cumprimento contínuo dos requisitos.
«Uma janela de autorização de 180 dias não deixa muita margem para aperfeiçoamentos, uma vez tidas em conta as portarias, as orientações dos serviços tributários e as questões de mercado que ninguém antecipou» é um resumo justo da posição em que os compradores estrangeiros se encontraram este ano, segundo a Redação da GrowIN Portugal.
O que observar — e o que os compradores devem fazer agora
Qualquer pessoa com uma compra em curso deve obter confirmação escrita de um notário ou de um consultor fiscal sobre qual a data de entrada em vigor aplicável à sua transação específica, em vez de se basear no primeiro artigo noticioso que ler. Os casais em que o estatuto de residência difere entre os cônjuges devem verificar especificamente a exceção conjugal prevista na circular de setembro, antes de assumirem que o agravamento se aplica. E, com o encerramento da janela de 180 dias, importa acompanhar eventuais portarias ainda pendentes sobre os procedimentos dos contratos de investimento em arrendamento — caso ultrapassem o prazo, é de esperar uma publicação apressada nos dias finais ou um novo pedido de autorização ao parlamento.
Para mais informação sobre a forma como o imposto sobre imóveis para não residentes se enquadra no panorama mais amplo do NIF e da residência fiscal, consulte a nossa área Fiscalidade e NIF. Os resultados relativos a reembolsos e isenções dependem da avaliação casuística da Autoridade Tributária — o aconselhamento profissional continua a ser essencial antes de assinar qualquer documento.