Números-chave — a partir de 10-09-2026: A isenção total de IMT + Imposto do Selo passa a abranger a compra de imóveis até 330.539 € (face aos 324.058 € em 2025) — a isenção parcial estende-se até 660.982 € — os limiares dos Açores/Madeira são 25% mais elevados, fixando-se em 413.174 € / 826.228 € — o regime aplica-se a compradores de primeira habitação própria e permanente com 35 anos ou menos à data da escritura, independentemente da nacionalidade.
O número que importa
Adquira a sua primeira habitação em Portugal continental por 330.539 € ou menos este ano e, desde que tenha 35 anos ou menos no dia da escritura, não paga qualquer IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) nem Imposto do Selo sobre a compra. O valor máximo deste escalão sobe de 324.058 € para 330.539 € em 2026. Este aumento de 2%, confirmado no Orçamento do Estado para 2026, segue a mesma indexação aplicada a todo o sistema de escalões do IMT.
Para os estrangeiros que se instalam em Portugal — muitos chegados ao abrigo de um visto D7, D8 ou de uma autorização de residência associada a trabalho, e que compram a sua primeira habitação em Portugal na casa dos trinta anos — este é um dos benefícios fiscais mais generosos disponíveis. É uma regra neutra quanto à nacionalidade: o critério assenta na idade, no estatuto de comprador de primeira habitação e na residência fiscal, e não no local de nascimento.
Como funciona, na prática, a isenção
A isenção de IMT Jovem é total nas compras até 330.539 €; acima deste limite, a isenção passa a ser parcial, aplicando-se uma taxa de 8% até 660.982 €. Para lá deste limite superior, deixa de haver qualquer isenção, aplicando-se as taxas normais desde o primeiro euro. Nos Açores e na Madeira, a lógica é a mesma, mas os limites são 25% mais elevados: isenção total até 413.174 € e isenção parcial até 826.228 €.
A mecânica do escalão parcial é relevante para quem compra acima do limiar de isenção total. O imposto incide apenas sobre a parte do preço que excede os 330.539 €, e não sobre a totalidade da compra. Um exemplo prático da Literacia Financeira ilustra esta lógica: numa casa de 400.000 €, o imposto aplica-se apenas aos 69.461 € acima do limiar, resultando em 5.557 € de IMT mais 556 € de Imposto do Selo — 6.113 € no total, contra 21.437 € sem a isenção.
Para ter direito à isenção, o comprador deve ter 35 anos ou menos à data da escritura, estar a adquirir a sua primeira habitação própria e permanente e, de acordo com as regras em vigor, não ter sido proprietário de habitação nos últimos 3 anos, nem ser dependente fiscal, devendo ainda ser apresentado o Modelo 1 do IMT antes da assinatura. Nos casos em que apenas um dos membros do casal reúne os requisitos, o benefício não se perde na totalidade — a isenção aplica-se apenas à quota-parte dessa pessoa no imóvel. Quando um imóvel é adquirido por dois proprietários e apenas um tem 35 anos ou menos e cumpre todos os requisitos, a isenção não se perde — aplica-se proporcionalmente à quota do comprador elegível.
A leitura da GrowIN sobre os números
Alinhando os sucessivos limiares, a tendência é clara: o teto da isenção subiu de 316.772 € no lançamento, em agosto de 2024, para os atuais 330.539 € — um aumento acumulado de cerca de 4,35% em menos de dois anos, acompanhando a indexação geral dos preços do imobiliário e do custo de vida, e não uma expansão da política em si. Para um comprador estrangeiro cujo orçamento se situe mesmo no limite do antigo teto de 2025, essa margem adicional de 6.481 € é a diferença entre não pagar imposto algum e ter de pagar imposto sobre uma pequena fatia do preço — um valor modesto, mas que faz diferença nos segmentos de habitação de entrada em Portugal, com margens mais apertadas, onde os preços de venda se situam frequentemente logo acima de valores redondos.
"Uma indexação de 2% pode parecer um pormenor burocrático, mas numa primeira habitação próxima do teto é a linha que separa uma escritura isenta de imposto de uma fatura fiscal", nota a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa na prática
Os residentes estrangeiros que comprem a sua primeira habitação em Portugal devem solicitar a isenção através do Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças antes da assinatura da escritura — a isenção não é aplicada automaticamente. Para solicitar a isenção de IMT e de Imposto do Selo, é necessário preencher a declaração Modelo 1 de IMT no Portal das Finanças, ou submetê-la através do e-balcão. Será necessário ter um NIF e, na maioria dos casos, residência fiscal em Portugal confirmada e associada ao imóvel como morada habitual. Quem estiver a ponderar se deve avançar já ou aguardar deve também verificar o benefício de IRS Jovem e a garantia pública de crédito habitação a 100% para menores de 35 anos, ambos passíveis de ser acumulados com o IMT Jovem na mesma compra.
O que observar a seguir
A indexação de 2% tornou-se já um padrão anual, pelo que é expectável um novo ajustamento no Orçamento do Estado para 2027. Quem se encontrar próximo dos limiares de 330.539 € ou 660.982 € deve obter uma simulação formal no Portal das Finanças antes de assinar um contrato-promessa (CPCV) — uma diferença de poucos milhares de euros para um lado ou para o outro do limiar altera de forma significativa o valor do imposto a pagar. Para uma explicação mais completa sobre a obtenção do NIF, a residência fiscal e o que os compradores de fora da UE devem especificamente tratar antes de uma compra de imóvel em Portugal, consulte o nosso guia tax & NIF, e para o percurso mais alargado de relocalização, consulte relocation. A equipa da GrowIN pode também ajudar a coordenar todo o processo através de services.
Os compradores com menos de 35 anos que ponderam adquirir a sua primeira habitação em Portugal têm agora uma margem de isenção fiscal ligeiramente mais alargada do que no ano passado — vale a pena confirmar os escalões oficiais antes de apresentar uma proposta.