Dados-chave — a partir de 2026-09-12: o valor de referência de construção do IMI sobe de €532/m² para €570/m² em 2026, um aumento de 7,1% — fixado pela Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro de 2025 — o valor base utilizado na fórmula do IMI (valor de construção + 25% para o terreno) sobe de €665 para €712,50/m² — aplica-se às declarações Modelo 1 entregues a partir de 1 de janeiro de 2026 — primeiro aumento desde 2023, após três anos congelado em €532.
O número que move a fatura fiscal
O Ministério das Finanças de Portugal fixou o «valor médio de construção por metro quadrado» — o valor de referência de construção utilizado para calcular o valor tributável dos prédios urbanos para efeitos de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — em €570 por metro quadrado para 2026, face aos €532 anteriores. O preço por metro quadrado de construção, um dos elementos considerados na fórmula de avaliação dos prédios urbanos para efeitos de imposto municipal sobre imóveis, será de 570 euros em 2026, de acordo com um decreto publicado em Diário da República. A alteração foi formalizada na Portaria n.º 471/2025/1, publicada a 26 de dezembro de 2025.
Não se trata de uma nota técnica abstrata. É um dos elementos centrais da fórmula que determina o valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel — o valor fiscal sobre o qual são efetivamente calculados o IMI anual e o adicional ao IMI (AIMI) para patrimónios de maior valor. O valor que alimenta a fórmula de avaliação dos prédios urbanos tinha vindo a subir desde 2019, mas tinha-se mantido inalterado desde 2023.
Como o número funciona na prática
Nos termos do artigo 39.º do Código do IMI, o valor base de um prédio construído acrescenta uma componente de terreno fixada em 25% sobre o próprio valor de construção. Este ajustamento traduz-se num aumento de €47,5 no valor base considerado para efeitos de avaliação, que sobe de €665 para €712,5. Esse valor base de €712,50 alimenta depois a fórmula mais ampla do VPT — multiplicado pela área bruta de construção e por coeficientes de localização, qualidade/conforto e vetustez que variam de imóvel para imóvel e de município para município.
Fundamentalmente, a atualização não é retroativa de forma generalizada. A regra aplica-se a todos os prédios urbanos cujas declarações Modelo 1, previstas nos artigos 13.º e 37.º do Código do IMI, sejam entregues a partir de 1 de janeiro de 2026. Na prática, isto significa que quem concluir uma construção nova, terminar uma reconstrução significativa, ou desencadear uma reavaliação (uma avaliação) em 2026 será avaliado com base no novo referencial de €570 — e não os proprietários de imóveis existentes cujo VPT já tinha sido fixado com base no valor anterior.
Quem sente realmente este impacto
Para os estrangeiros, este impacto recai claramente sobre três grupos: quem constrói uma casa de raiz (comum entre compradores no Algarve, Alentejo e interior rural), quem realiza uma reabilitação substancial de um imóvel antigo em cidades como Lisboa ou Porto, e qualquer proprietário cujo imóvel seja sujeito a uma nova avaliação pelas Finanças — o que pode ser desencadeado por uma venda, uma atualização de licença, ou uma revisão municipal. Os compradores que recorrem a compras com forte componente de renovação para aceder a preços de entrada mais baixos devem ter isto em conta nas suas projeções fiscais pós-conclusão da obra, e não apenas nos custos de IMT e imposto do selo já incluídos no negócio na fase de compra.
Estimativa da GrowIN: o aumento bruto de €47,5/m² no valor base, aplicado antes dos coeficientes de localização e qualidade, significa que uma casa nova ou totalmente reconstruída de 150m² típica poderá ver a sua componente de valor base subjacente aumentar em cerca de €7.125 (150m² × €47,5) apenas devido a esta atualização — antes de ser aplicado o próprio multiplicador de localização do município, que pode fazer a variação real do VPT ser várias vezes superior em zonas costeiras ou urbanas procuradas. Com uma taxa média de IMI de 0,35%, esta alteração ao nível base indica, só por si, algumas dezenas de euros adicionais por ano na fatura, dependendo o número final inteiramente dos coeficientes de localização e qualidade que o serviço de Finanças local aplicar.
"Uma subida de 7% no referencial de construção eleva discretamente o teto do valor sobre o qual qualquer casa nova ou renovada em Portugal pode ser tributada", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que observar a seguir
Os proprietários que aguardam uma reavaliação ou que concluam uma construção em 2026 devem solicitar às Finanças uma cópia do cálculo do VPT resultante, assim que seja emitido, e verificá-lo face aos coeficientes publicados para a sua freguesia. Este é também o momento para confirmar que o estado da entrega da declaração Modelo 1 do seu imóvel está atualizado — atrasos na comunicação de obras concluídas podem agravar a responsabilidade futura. Para quem esteja a ponderar um projeto de renovação ou uma construção nova face aos montantes envolvidos, o nosso centro de fiscalidade e NIF explica como o IMI, o IMT e o AIMI interagem para proprietários estrangeiros, e a nossa equipa de serviços imobiliários pode ajudar a rever um cálculo específico de VPT antes de se comprometer com um projeto.
A Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos revê este referencial anualmente, pelo que é possível um novo ajustamento para 2027, consoante a evolução dos custos de construção que o Banco de Portugal e o INE acompanham ao longo do ano — vale a pena verificar novamente antes de fixar um calendário de construção.