Números-chave — a 2026-09-05: Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) entraram em vigor a 1 de setembro de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026 — os reembolsos de IVA na autoconstrução (17 pontos percentuais, 23%→6%) têm de ser apresentados no prazo de 12 meses após a licença de utilização, dispondo a Autoridade Tributária de até 150 dias para pagar — a elegibilidade tem como limite um valor do imóvel de €660,982 e uma renda de €2,300/mês — os contratos CIA vigoram até 25 anos, mas obrigam à devolução de 100% dos benefícios se forem cessados nos primeiros 10.
Um pacote que acaba de entrar em vigor
A maior revisão fiscal da habitação em Portugal em anos ultrapassou discretamente um marco esta semana. Ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, emitido no âmbito da lei de autorização Lei 9-A/2026, de 6 de março, o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) foi aprovado para entrar em vigor a 1 de setembro de 2026, a celebrar entre investidores qualificados e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.). A mesma data coloca em vigor o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), substituindo totalmente o antigo regime de apoio ao arrendamento — o RSAA substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (DL 68/2019), simplificando o regime e alargando o seu âmbito, e entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
Para os estrangeiros que constroem ou renovam uma casa em regime de autoconstrução, e para quem pondera um investimento em arrendamento de longa duração, essa data importa porque vários benefícios associados têm agora prazos rígidos — e um deles está a correr desde o outono passado.
O reembolso de IVA na autoconstrução: um prazo de 12 meses, não um desconto na caixa
Ao contrário de alguma confusão inicial, os construtores não cobram simplesmente 6% de IVA. Quando o construtor emite faturas, a taxa de IVA aplicada continua a ser de 23%, pelo que, num primeiro momento, tem de suportar-se a totalidade do valor — mas, mais tarde, pode requerer-se o reembolso da diferença entre a taxa normal (23%) e a taxa reduzida (6%), uma poupança de 17 pontos sobre o IVA já pago. Este reembolso é processado pela Autoridade Tributária (AT).
O prazo de elegibilidade já está aberto e parcialmente decorrido: o regime produziu efeitos a partir de 1 de julho de 2026 e abrange contratos de empreitada de obras urbanas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA se torne exigível entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032. Isso significa que os projetos que arrancaram logo no início do período estão agora a aproximar-se do seu primeiro aniversário — e o prazo de apresentação começa a contar não a partir da data de construção, mas da licença de utilização. Após a emissão da documentação que confirma o início da utilização do imóvel (ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), existe um prazo de 12 meses para submeter o pedido de reembolso, e este prazo tem de ser rigorosamente cumprido, sob pena de a AT poder indeferir o pedido por intempestividade. Uma vez apresentado corretamente, a Autoridade Tributária dispõe de um prazo máximo de 150 dias para processar o reembolso, contado a partir da receção do pedido devidamente instruído.
Há também um limite de valor a ter em conta: o custo conjunto do terreno, das obras e de outras despesas não pode exceder €660,982, e a AT esclareceu que o cálculo deve somar o preço do terreno, os custos de demolição e o valor da empreitada, excluindo o IVA — um pormenor importante para quem demole uma casa existente para reconstruir.
Investimento em arrendamento: o CIA para instituições, o RSAA para senhorios comuns
O CIA destina-se claramente a investidores e promotores, não a senhorios individuais com um único apartamento. Para se qualificar, os investimentos têm de cumprir cumulativamente duas condições: pelo menos 70% da área de construção afeta ao arrendamento habitacional e uma renda mensal nos contratos de arrendamento habitacional não superior a €2,300 (renda moderada). Em contrapartida, o CIA permite que os investidores celebrem um contrato com o IHRU por um prazo até 25 anos em troca de um pacote significativo de benefícios fiscais, condicionado à manutenção dos imóveis arrendados a rendas até €2,300. Sair antecipadamente tem penalizações pesadas: os investidores têm de devolver 100% dos benefícios utilizados se a resolução ocorrer nos primeiros 10 anos, 50% entre o ano 10 e os últimos 5 anos, e 30% nos últimos 5 anos do prazo.
Para os pequenos senhorios, o RSAA e um corte paralelo no IRS são mais relevantes. O imposto sobre o rendimento predial nos contratos de renda moderada desce para 10%, até ao limite de €2,300, aplicável a contratos com pelo menos três anos de duração e em vigor até 2029. Essa taxa aplica-se desde maio de 2026; o RSAA, que se sobrepõe a partir de 1 de setembro, vai mais longe para os senhorios que arrendem bem abaixo do valor de mercado, oferecendo isenções mais profundas em troca de limites de renda mais apertados e do mesmo compromisso mínimo de três anos.
A leitura da GrowIN: o que vale realmente o reembolso
As percentagens parecem abstratas até se lhes contrapor o custo de um projeto. Numa autoconstrução de €250,000 — um orçamento bastante típico de uma moradia no Algarve ou no Alentejo entre os leitores estrangeiros da GrowIN — a devolução de IVA de 17 pontos percentuais traduz-se em cerca de €42,500, partindo do princípio de que a totalidade do valor da empreitada se enquadra no âmbito. Não é troco de bolso, mas está condicionada ao cumprimento de um prazo de apresentação que começou a correr no momento em que a câmara local emitiu a documentação de utilização — se o perder, a AT não tem mostrado apetite para exceções.
«É o prazo burocrático, e não a taxa de imposto, que decide quem recupera efetivamente o seu dinheiro», afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que observar a seguir
A AT ainda não publicou orientações vinculativas sobre vários casos-limite — incluindo o arrendamento a familiares próximos ao abrigo das regras de reinvestimento de mais-valias ligadas ao mesmo pacote. A Autoridade Tributária ainda não publicou orientações vinculativas sobre todos os cenários de aplicação desta isenção, e os especialistas fiscais recomendam a confirmação caso a caso antes de formalizar um reinvestimento. Os proprietários estrangeiros a meio de uma obra devem confirmar desde já a data da sua licença de utilização junto da câmara municipal, e quem tenha em vista um contrato CIA ou RSAA deve obter termos formais junto do IHRU ou das Finanças antes de presumir a elegibilidade. Para o panorama fiscal mais amplo que afeta os residentes estrangeiros, veja o nosso portal de impostos e NIF, e fale com um contabilista certificado antes de apresentar qualquer pedido de reembolso — a nossa equipa de serviços pode indicar-lhe profissionais criteriosamente selecionados, caso ainda não tenha um.
Estas são duas das reformas mais relevantes — e mais implacáveis em termos processuais — a atingir o mercado da habitação em Portugal este ano, e ambas dependem agora de datas que já estão em marcha.