Se está a comprar um imóvel em Portugal em 2026, o IMT é o maior custo isolado com que se irá deparar no cartório notarial — maior do que o imposto do selo, maior do que os honorários jurídicos, por vezes maior do que o próprio sinal. E as regras acabaram de mudar para os não residentes. Aqui fica o que realmente acontece, quem paga o quê e como evitar pagar a mais.
O que é o IMT?
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é um imposto municipal único cobrado sobre a transmissão de bens imóveis. É pago pelo comprador e calculado sobre o valor que for mais elevado: o preço efetivamente pago ou o valor fiscal oficial do imóvel (o Valor Patrimonial Tributário, ou VPT). Liquida-se através do Portal das Finanças antes da assinatura da escritura — o notário não avança sem prova de pagamento.
Não o confunda com o IMT-IP (Instituto da Mobilidade e dos Transportes), a autoridade distinta que trata do registo de veículos e das cartas de condução. As mesmas três letras, uma instituição completamente diferente — este guia trata do imposto sobre imóveis.
Como se calcula o IMT: os escalões progressivos
O IMT é cobrado segundo uma escala progressiva. Cada escalão tem uma taxa marginal e uma dedução (parcela a abater), e o imposto é apurado da seguinte forma:
IMT = valor tributável × taxa marginal − parcela a abater
Portugal continental utiliza duas escalas para os imóveis habitacionais. A que se aplica depende da forma como está a comprar a casa:
- Habitação própria e permanente (HPP) — a casa onde vai efetivamente viver como residência principal. Esta escala concede um alívio genuíno nas casas de preço mais baixo, começando em 0%.
- Habitação secundária ou outra — uma segunda casa, casa de férias, imóvel para arrendamento, ou uma aquisição por quem não a vai tornar residência permanente em Portugal. Esta escala começa em 1%.
Escala HPP (habitação própria e permanente) — continente 2026
| Valor tributável (o mais elevado entre preço / VPT) | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106,346 | 0% | — |
| €106,346 – €145,470 | 2% | €2,126.92 |
| €145,470 – €198,347 | 5% | €6,491.02 |
| €198,347 – €330,539 | 7% | €10,457.96 |
| €330,539 – €660,982 | 8% | €13,763.35 |
| €660,982 – €1,150,853 | 6% (fixa) | — |
| Acima de €1,150,853 | 7.5% (fixa) | — |
Escala de habitação secundária / outra — continente 2026
| Valor tributável (o mais elevado entre preço / VPT) | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106,346 | 1% | — |
| €106,346 – €145,470 | 2% | €1,063.46 |
| €145,470 – €198,347 | 5% | €5,427.56 |
| €198,347 – €330,539 | 7% | €9,394.50 |
| €330,539 – €633,931 | 8% | €12,699.89 |
| €633,931 – €1,150,853 | 6% (fixa) | — |
| Acima de €1,150,853 | 7.5% (fixa) | — |
Estes escalões são atualizados todos os anos, pelo que deve voltar a verificá-los em vez de reutilizar uma tabela antiga — os valores atuais encontram-se no nosso conjunto de dados sobre impostos imobiliários.
Um exemplo prático
Tome-se um apartamento de €300,000 (partindo do princípio de que o preço é igual ou superior ao VPT). Enquadra-se no escalão €198,347–€330,539:
- Como habitação própria e permanente: €300,000 × 7% − €10,457.96 = €10,542.04.
- Como segunda casa, ou comprado por um não residente que não a vai habitar de forma permanente: €300,000 × 7% − €9,394.50 = €11,605.50.
Essa diferença — cerca de €1,063 — é a mesma em qualquer ponto de preço acima de €106,346, porque corresponde simplesmente ao primeiro escalão de 0% que se perde quando a casa não é a sua residência permanente. Não é uma duplicação do imposto. Faça as suas próprias contas com a nossa calculadora de IMT antes de se comprometer com um preço de compra.
IMT-Jovem: alívio para compradores com menos de 36 anos
Se tem 35 anos ou menos e está a comprar a sua primeira habitação própria e permanente, o alívio IMT-Jovem aplica uma taxa de 0% até €330,539, depois 8% sobre a fatia de €330,539 a €660,982, e os escalões normais acima disso. Numa primeira casa de €300,000, isto reduz o IMT a zero. É um alívio orientado para residentes — o imóvel tem de ser a sua habitação permanente em Portugal — pelo que raramente ajuda um não residente que compra casa de férias, mas representa uma poupança significativa para os jovens que se fixam cá.
Taxas fixas: prédios rústicos, outros urbanos e compradores em jurisdições da lista negra
Nem tudo se rege pelas tabelas progressivas. Algumas transmissões têm uma única taxa fixa:
- Prédios rústicos: 5% fixa.
- Outro prédio urbano que não seja habitação (por exemplo, edifícios urbanos comerciais ou de uso misto): 6.5% fixa.
- Comprador residente numa jurisdição da lista negra (um paraíso fiscal na lista oficial de Portugal): 10% fixa, sem qualquer alívio.
A taxa fixa de 2026 para não residentes: 7,5%
As tabelas progressivas acima referem-se à situação do residente. Em maio de 2026, o governo acrescentou uma regra separada para os compradores que não são residentes fiscais em Portugal. Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (que aditou os n.º 10–12 ao art. 17.º do CIMT), aplica-se um IMT fixo de 7,5% à aquisição de um imóvel urbano destinado exclusivamente a habitação sempre que o comprador seja não residente — sem isenção nem redução, e independentemente do preço. Para esse comprador, substitui integralmente os escalões progressivos.
A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade — os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Se passar 183 ou mais dias por ano em Portugal (ou mantiver aqui a sua residência habitual), é geralmente residente fiscal seja qual for o seu passaporte; se passar menos e comprar uma casa que não vai habitar, aplica-se a taxa fixa de 7,5%.
As três exceções
O IMT de 7,5% não é cobrado quando se verifique qualquer uma destas situações:
- Já era residente fiscal em Portugal à data da compra (art. 16.º do IRS) — aplica apenas as taxas progressivas normais.
- Torna-se residente fiscal no prazo de 2 anos a contar da aquisição — paga 7,5% adiantado e reclama a diferença (ver abaixo).
- Arrenda a casa por uma renda moderada — um contrato de arrendamento habitacional por não mais de €2,300/mês celebrado no prazo de 6 meses após a compra, e mantido durante pelo menos 36 meses (consecutivos ou interpolados) ao longo dos primeiros 5 anos.
Esse limite de €2,300 não é arbitrário: está fixado em 2,5 × a retribuição mínima mensal garantida (RMMG), que é de €920 em 2026 — pelo que acompanha o salário mínimo em cada ano.
O mecanismo de reembolso
Quando se aplique a via de "tornar-se residente no prazo de 2 anos" ou a de "arrendamento a renda moderada", a Autoridade Tributária (AT) anula, a pedido, a diferença entre os 7,5% que pagou e o que as taxas progressivas normais teriam determinado — um reembolso até à escala normal (art. 17.º n.º 11 do CIMT). Deve apresentar o pedido no prazo de 6 meses a contar da data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento (n.º 12). De qualquer forma, paga a totalidade dos 7,5% na conclusão e reclama mais tarde, pelo que deve orçamentar o montante total adiantado independentemente dos seus planos.
Não confunda isto com uma regra distinta do mesmo decreto: o DL 97/2026 também criou um agravamento de IMT de 10% quando uma casa comprada à taxa reduzida de habitação própria e permanente não é efetivamente utilizada como sua habitação permanente dentro do período exigido. Trata-se de um mecanismo antiabuso de reversão, não da taxa para não residentes.
Residente vs não residente: o que vai realmente pagar
Numa casa onde vai viver, os residentes utilizam a escala progressiva HPP (a partir de 0%). Um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% — a menos que se aplique uma das exceções.
| Residente (habitação própria e permanente) | Não residente (habitação urbana, 2026) | |
|---|---|---|
| Estrutura da taxa | Progressiva HPP, ~0–8% por escalão | Fixa 7,5%, sem alívio |
| Alívio na residência principal | Sim, 0% até €106,346 | Não disponível |
| IMT-Jovem (menores de 36) | Disponível numa primeira habitação permanente | Não disponível |
| Apartamento de €300,000 (aprox.) | €10,542 | €22,500 |
| Imposto do selo (Imposto do Selo) | 0.8% | 0.8% |
| Via de reembolso se as circunstâncias mudarem | N/A | Tornar-se residente no prazo de 2 anos, ou arrendar a renda moderada (≤€2,300/mês, ≥36 meses) |
Nessa casa de €300,000 a diferença é gritante: um residente que a compra como habitação permanente paga cerca de €10,542, ao passo que um não residente que compra casa de férias paga 7,5% = €22,500 — praticamente o dobro. (Mesmo face à escala progressiva de habitação secundária, em que uma segunda casa de um residente custaria ~€11,606, a taxa fixa é muito superior.) Estes valores são ilustrativos; particularidades do VPT e especificidades municipais alteram o número final, pelo que deve confirmar com um advogado ou contabilista e consultar o conjunto de dados sobre impostos imobiliários antes de assinar um contrato-promessa.
Os outros custos que se somam por cima
O IMT é o destaque, mas não é a única rubrica do seu extrato de fecho:
- Imposto do selo (Imposto do Selo): uma taxa fixa de 0,8% do preço de compra ou do VPT, consoante o que for mais elevado.
- IMI — o imposto municipal sobre imóveis anual, normalmente cerca de 0,3%–0,45% do VPT para imóveis urbanos (0,8% para rústicos), faturado todos os anos em que é proprietário do imóvel.
- AIMI — um adicional do tipo imposto sobre o património que se aplica acima de uma isenção de €600,000 por pessoa nas detenções de valor mais elevado; verifique os limites atuais antes de assumir que se aplica ao seu caso.
- Honorários de notário, registo e advogado — normalmente uma fatia menor, mas ainda assim é conveniente orçamentar de várias centenas a alguns milhares de euros.
Somando tudo, um comprador não residente deve, realisticamente, prever cerca de 8,3% do preço de compra em custos de aquisição (7,5% de IMT + 0,8% de imposto do selo, antes dos honorários de notário, registo e advogado), face a cerca de 6% para um residente que compra o mesmo imóvel como habitação permanente.
O processo de compra, passo a passo
- Reserva/proposta — informal, por vezes acompanhada de um pequeno depósito de reserva.
- CPCV (contrato-promessa) — o acordo preliminar vinculativo; um sinal (habitualmente de 10–30%) é pago nesta fase.
- IMT e imposto do selo liquidados — através do Portal das Finanças, antes da escritura. Sem pagamento, não há escritura.
- Escritura — assinada no notário, a propriedade transfere-se e o imóvel é registado.
Vai precisar de um NIF (número de identificação fiscal português) e de uma conta bancária portuguesa antes de qualquer um destes passos poder acontecer — a maioria dos compradores não residentes trata de ambos à distância através de um representante fiscal. Se ainda não tratou do seu NIF, vale a pena obter ajuda profissional cedo, em vez de descobrir a falha a meio da transação; consulte o nosso serviço de consultoria fiscal se quiser alguém que analise consigo os números e a documentação antes de assinar seja o que for.
Uma coisa que vale a pena afirmar com clareza: a compra de imóveis já não confere um Golden Visa. A via imobiliária foi eliminada há algum tempo, pelo que não deve estruturar uma compra em torno de expetativas de residência — consulte o nosso pilar vistos se a residência por investimento for realmente o seu objetivo.
Erros comuns
- Presumir que a taxa de residente se aplica porque tenciona mudar-se para cá eventualmente. A menos que já seja residente fiscal quando a escritura é assinada, um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% e reclama mais tarde — a tesouraria importa.
- Ignorar o VPT. Se o valor fiscal oficial for superior ao seu preço de compra, o IMT é calculado sobre o VPT, e não sobre o que pagou.
- Falhar o prazo de pagamento. O IMT tem de ser liquidado antes da escritura; se deixar isto para a última hora, arrisca-se a atrasar a conclusão.
- Esquecer que o IMI e o AIMI existem. Os compradores orçamentam para o IMT e esquecem-se das faturas anuais que se seguem.
Perguntas Frequentes
A nacionalidade não importa — só a residência fiscal importa. A regra dos 7,5% para não residentes baseia-se na residência fiscal, não no passaporte, pelo que os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Um cidadão da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga a mesma taxa fixa de 7,5% sobre habitação urbana que qualquer outra pessoa.
Sim, dentro de certos limites. Se se tornar residente fiscal português no prazo de dois anos a contar da compra, pode requerer à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% que pagou e a taxa progressiva normal que teria pago como residente (art. 17.º n.º 11 do CIMT). O mesmo reembolso aplica-se se arrendar a casa por uma renda moderada (≤€2,300/mês) durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Apresente o pedido no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento.
Sim — o IMT-Jovem concede aos compradores com 35 anos ou menos uma taxa de 0% até €330,539 na sua primeira habitação própria e permanente, o que zera o IMT na maioria das casas de entrada. É um alívio orientado para residentes: não se aplica a segundas casas nem a compras de casa de férias por não residentes.
Não — são frequentemente confundidos porque os nomes são muito parecidos. O IMT é um imposto único, pago uma só vez, na compra; o IMI é um imposto municipal sobre imóveis anual que paga todos os anos em que é proprietário da casa.
As Finanças utilizam o VPT, um valor que atribuem ao imóvel com base na localização, dimensão, idade e outros fatores, e comparam-no com o preço de compra que declarou — o IMT é cobrado sobre o valor que for mais elevado.
Não. A via de investimento imobiliário para o Golden Visa foi eliminada, pelo que uma compra de imóvel, por si só, não cria uma via de residência. Se a residência é o objetivo, veja antes vias como o D7 ou o D8 — o nosso guia vistos explica-as em detalhe.
Os impostos sobre imóveis e as regras de residência estão a mudar rapidamente em Portugal neste momento, e os escalões são revistos todos os anos. Antes de assinar um CPCV, vale a pena ter alguém que verifique o seu estatuto de residência, a configuração do seu NIF e os seus números face ao atual conjunto de dados sobre impostos imobiliários.
Está a comprar um imóvel em Portugal? Fale com o nosso serviço de consultoria fiscal antes de assinar seja o que for — analisamos consigo a sua exposição ao IMT, o calendário de residência e o custo total da conclusão, para que não haja surpresas no cartório notarial.
Aviso: Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.