إذا كنت تنوي شراء عقار في البرتغال عام 2026، فستجد أنّ ضريبة IMT هي أكبر تكلفة تواجهها لدى كاتب العدل (Notário) — تفوق رسم الطوابع، وتفوق أتعاب المحامي، بل قد تفوق قيمة العربون نفسه. والقواعد تغيّرت لتوّها. إليك ما يحدث فعلياً، ومن يدفع ماذا، وكيف تتجنّب دفع أكثر مما يجب.
ما هي ضريبة IMT؟
ضريبة IMT — أي Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — هي ضريبة بلدية تُفرض لمرّة واحدة على عمليات انتقال ملكية العقارات. يتحمّلها المشتري، وتُحتسب على أساس الأعلى بين قيمتين: الثمن الذي دفعته فعلياً أو القيمة الضريبية الرسمية للعقار (Valor Patrimonial Tributário، أو VPT). وتُسدَّد هذه الضريبة عبر Portal das Finanças قبل توقيع العقد النهائي (Escritura) — إذ لن يمضي كاتب العدل في الإجراءات دون إثبات السداد.
لا تخلط بينها وبين IMT-IP (Instituto da Mobilidade e dos Transportes)، وهي هيئة مستقلة تتولّى تسجيل المركبات ورخص القيادة. الحروف الثلاثة نفسها لكنها مؤسسة مختلفة تماماً — وهذا الدليل يتناول الضريبة العقارية حصراً.
التغيير الكبير لعام 2026: نسبة ثابتة 7.5% لغير المقيمين
على مدى سنوات، كان الجميع — سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين — يدفعون وفق الجدول التصاعدي نفسه. وقد تغيّر هذا الوضع بموجب Decreto-Lei n.º 97/2026، ضمن حزمة أوسع لإصلاح قطاع الإسكان أطلقتها الحكومة.
تُطبَّق الآن نسبة ثابتة قدرها 7.5% من ضريبة IMT على انتقال الملكية بالنسبة للمشترين غير المقيمين ضريبياً في البرتغال، لتحلّ محلّ الشرائح التصاعدية القديمة كليّاً بالنسبة لهذه الفئة من المشترين. وتتفاوت المصادر قليلاً في تحديد تاريخ التطبيق — إذ يذكر بعضها شهر مايو 2026، بينما تشير مصادر أخرى إلى أنّ النسبة الثابتة 7.5% من ضريبة IMT على اقتناء العقارات السكنية الحضرية من قِبل مشترين غير مقيمين ضريبياً في البرتغال ستدخل حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026. ونظراً لهذا التذبذب، يُنصَح بالتحقّق من التاريخ الفعلي الدقيق وأي أحكام انتقالية لدى محامٍ أو محاسب قبل توقيع عقد الوعد بالبيع.
والأثر العملي لهذا التغيير أموال حقيقية. ففي عمليات الشراء متوسطة القيمة، يظهر الأثر الأكبر لهذه القاعدة الجديدة في نطاق 200 ألف يورو إلى 700 ألف يورو، حيث تضيف نحو 10,000 إلى 11,000 يورو بصرف النظر عن السعر الدقيق ضمن هذا النطاق. وفوق نحو 1.15 مليون يورو، تتّسع الفجوة لتتراوح بين 10 آلاف و17 ألف يورو، أما فوق 1.15 مليون يورو فلا يوجد أي فارق على الإطلاق — لأنّ الشريحة العليا لضريبة المقيمين تقترب أصلاً من 7.5%.
من يُعتبر «غير مقيم» في هذا السياق
تستند القاعدة إلى الإقامة الضريبية لا إلى الجنسية — إذ يُعامَل مشترو دول الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي المعاملة نفسها. فإذا أمضيت 183 يوماً أو أكثر في السنة داخل البرتغال، فأنت مقيم ضريبياً عموماً بصرف النظر عن جواز سفرك؛ أما إذا أمضيت مدة أقلّ واشتريت منزلاً للعطلات، فتُطبَّق عليك النسبة الثابتة.
الإعفاءات والاسترداد
لا يمثّل هذا الإصلاح عقوبة شاملة بلا استثناء — فهناك مساران للخروج منها:
- أن تصبح مقيماً ضريبياً خلال سنتين من تاريخ الشراء. إذ يمكنك أن تطلب من السلطة الضريبية (Finanças) إلغاء الفرق بين نسبة 7.5% المدفوعة والنسب التصاعدية المعتادة إذا أصبحت مقيماً ضريبياً برتغالياً خلال سنتين من تاريخ الاقتناء.
- تخصيص العقار للإيجار السكني طويل الأمد بسعر معتدل — بتوقيع عقد إيجار سكني بحد أقصى للإيجار قدره 2,300 يورو شهرياً خلال 6 أشهر، والاستمرار فيه لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى.
وكلا المسارين يعني دفع المبلغ الأعلى مقدّماً واسترداد الفرق لاحقاً، لذا ينبغي أن تخطّط لدفع نسبة 7.5% كاملة عند إتمام الصفقة بصرف النظر عن خططك المستقبلية.
المقيم مقابل غير المقيم: ما الذي ستدفعه فعلياً
لا يزال المقيمون يخضعون للجدول التصاعدي القديم، الذي يبدأ من 0% ويرتفع بارتفاع قيمة العقار.
| المقيم ضريبياً في البرتغال | غير المقيم (2026) | |
|---|---|---|
| هيكل النسبة | تصاعدي، يتراوح تقريباً بين 0% و8% حسب الشريحة | نسبة ثابتة 7.5% |
| إعفاء السكن الرئيسي | نعم، 0% حتى نحو 106,346 يورو | غير متاح |
| شقة بقيمة 300,000 يورو (تقريباً) | نحو 10,000–12,000 يورو | 22,500 يورو |
| رسم الطوابع (Imposto do Selo) | 0.8% | 0.8% |
| مسار الاسترداد عند تغيّر الظروف | لا ينطبق | الحصول على الإقامة خلال سنتين، أو تأجير طويل الأمد مستوفٍ للشروط |
هذه الأرقام نطاقات توضيحية وليست عروض أسعار نهائية — فشرائح قيمة العقار، وتفاصيل الـVPT الخاصة، والتفاوتات البلدية، كلها عوامل تغيّر الرقم النهائي. احسب أرقامك الخاصة عبر حاسبة IMT لدينا قبل الالتزام بسعر شراء معيّن.
التكاليف الإضافية المتراكمة
تُعدّ ضريبة IMT العنصر الأبرز، لكنها ليست البند الوحيد في كشف إتمام الصفقة:
- رسم الطوابع (Imposto do Selo): نسبة ثابتة قدرها 0.8% من سعر الشراء أو من الـVPT، أيهما أعلى.
- ضريبة IMI — الضريبة البلدية السنوية على العقارات، وتتراوح عادة بين 0.3% و0.45% من الـVPT، وتُفرض كل سنة تملك فيها العقار.
- ضريبة AIMI — رسم إضافي شبيه بضريبة الثروة يُفرض على الممتلكات ذات القيمة الأعلى؛ تحقّق من الحدود المعمول بها حالياً لدى السلطة الضريبية (Finanças) قبل افتراض أنها تنطبق عليك.
- أتعاب كاتب العدل والتسجيل والمحامي — عادة ما تكون حصة أصغر، لكن يستحسن تخصيص ميزانية تتراوح بين بضع مئات وبضعة آلاف من اليوروهات لها.
وإذا جمعت كل هذه التكاليف، ينبغي للمشتري غير المقيم أن يخطّط واقعياً لتكاليف اقتناء تعادل نحو 8–9% من سعر الشراء، مقارنة بنحو 5–6% للمشتري المقيم الذي يشتري العقار نفسه.
عملية الشراء خطوة بخطوة
- الحجز/العرض — إجراء غير رسمي، ويُرفَق أحياناً بعربون احتجاز صغير.
- عقد الوعد بالبيع (CPCV) — الاتفاق التمهيدي المُلزِم، وفيه يُدفع عربون (يتراوح غالباً بين 10% و30%).
- سداد ضريبة IMT ورسم الطوابع — عبر Portal das Finanças، قبل توقيع العقد النهائي. فلا سداد، لا عقد.
- العقد النهائي (Escritura) — يُوقَّع لدى كاتب العدل، وتنتقل الملكية، ويُسجَّل العقار.
وستحتاج إلى رقم NIF (الرقم الضريبي البرتغالي) وحساب مصرفي برتغالي قبل أن يتسنّى لك القيام بأيٍّ مما سبق — ويرتّب معظم المشترين غير المقيمين الأمرين عن بُعد من خلال ممثّل ضريبي. وإذا لم تكن قد أنجزت رقم NIF الخاص بك بعد، فمن الأفضل طلب مساعدة متخصصة مبكراً بدلاً من اكتشاف الثغرة في منتصف الصفقة؛ راجع خدمة الاستشارات الضريبية لدينا إن أردت من يرافقك في مراجعة الأرقام وإنجاز المعاملات قبل أن توقّع أي شيء.
وثمة أمر يستحق التوضيح بجلاء: شراء العقار لم يعد يمنح التأشيرة الذهبية. فقد أُلغي مسار الاستثمار العقاري منذ فترة، لذا لا تبنِ قرار الشراء على توقّعات متعلقة بالإقامة — راجع دليلنا حول التأشيرات إن كانت الإقامة عبر الاستثمار هدفك الفعلي.
أخطاء شائعة
- افتراض انطباق نسبة المقيمين لأنك تخطط للانتقال إلى هنا في وقت لاحق. فما لم تكن مقيماً ضريبياً بالفعل وقت توقيع العقد النهائي، ستدفع نسبة غير المقيمين وتسترد الفرق لاحقاً — والتدفق النقدي أمر مهم هنا.
- تجاهل الـVPT. فإذا كانت القيمة الضريبية الرسمية أعلى من سعر الشراء، تُحتسب ضريبة IMT على أساس الـVPT لا على أساس ما دفعته.
- تفويت مهلة السداد. يجب سداد ضريبة IMT قبل توقيع العقد النهائي؛ وتأجيل ذلك إلى اللحظة الأخيرة يعرّضك لخطر تأخير إتمام الصفقة.
- نسيان وجود ضريبتَي IMI وAIMI. إذ يخصّص المشترون ميزانية لضريبة IMT وينسون الفواتير السنوية اللاحقة.
الأسئلة الشائعة
هل أدفع ضريبة IMT إن كنت من مواطني الاتحاد الأوروبي وأشتري عقاراً في البرتغال؟
الجنسية لا تُحدث فرقاً — فما يهم هو الإقامة الضريبية وحدها. تستند القاعدة إلى الإقامة الضريبية لا إلى الجنسية — ويُعامَل مشترو دول الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي المعاملة نفسها. فمواطن الاتحاد الأوروبي غير المقيم ضريبياً في البرتغال يدفع النسبة الثابتة 7.5% نفسها التي يدفعها أي شخص آخر.
هل يمكنني استرداد أموال ضريبة IMT إن انتقلت إلى البرتغال لاحقاً؟
نعم، ضمن حدود معيّنة. فإذا أصبحت مقيماً ضريبياً برتغالياً خلال سنتين من تاريخ الشراء، يمكنك التقدّم بطلب إلى السلطة الضريبية (Finanças) لاسترداد الفرق بين نسبة 7.5% التي دفعتها والنسبة التصاعدية المعتادة التي كنت ستدفعها كمقيم.
هل ضريبة IMT هي نفسها ضريبة IMI؟
لا — وكثيراً ما يُخلَط بينهما بسبب تشابه الاسمين. فضريبة IMT ضريبة تُدفع مرة واحدة عند الشراء؛ أما ضريبة IMI فهي ضريبة بلدية سنوية على العقار تدفعها كل سنة تملك فيها المنزل.
كيف تُحدَّد القيمة الخاضعة للضريبة للعقار؟
تعتمد السلطة الضريبية (Finanças) على الـVPT، وهي قيمة تُسندها للعقار بناءً على الموقع والمساحة والعمر وعوامل أخرى، وتُقارَن بسعر الشراء المُعلَن — وتُفرَض ضريبة IMT على أساس الرقم الأعلى بينهما.
هل لا يزال شراء العقار يساعد في طلب التأشيرة؟
لا. فقد أُلغي مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية، لذا لا يخلق شراء العقار وحده مساراً للإقامة. وإذا كانت الإقامة هي الهدف، فانظر إلى مسارات أخرى مثل D7 أو D8 بدلاً من ذلك — دليلنا حول التأشيرات يشرح هذه المسارات بالتفصيل.
تتغيّر قواعد الضرائب العقارية والإقامة بسرعة في البرتغال حالياً، ولم تكن الفجوة بين تسعير «المقيم» و«غير المقيم» بهذه الأهمية من قبل. وقبل توقيع عقد الوعد بالبيع (CPCV)، يستحسن أن يتحقّق شخص مختص من وضعك كمقيم، وإعداد رقم NIF الخاص بك، وأرقامك.
هل تنوي شراء عقار في البرتغال؟ تحدّث إلى خدمة الاستشارات الضريبية لدينا قبل توقيع أي شيء — نتولّى مراجعة تعرّضك لضريبة IMT، وتوقيت الإقامة، والتكلفة الكاملة لإتمام الصفقة نيابةً عنك حتى لا تكون هناك أي مفاجآت لدى كاتب العدل.
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل لأغراض إرشادية عامة وليس مشورة قانونية أو ضريبية أو خاصة بالهجرة. تختلف التفاصيل حسب وضعك الشخصي وقد تتغيّر القواعد — تحقّق دائمًا من الجهات الرسمية أو من مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.