إذا كنت تنوي شراء عقار في البرتغال عام 2026، فستجد أنّ ضريبة IMT هي أكبر تكلفة تواجهها لدى كاتب العدل (Notário) — تفوق رسم الطوابع، وتفوق أتعاب المحامي، بل قد تفوق قيمة العربون نفسه. والقواعد تغيّرت لتوّها بالنسبة لغير المقيمين. إليك ما يحدث فعلياً، ومن يدفع ماذا، وكيف تتجنّب دفع أكثر مما يجب.
ما هي ضريبة IMT؟
ضريبة IMT — أي Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — هي ضريبة بلدية تُفرض لمرّة واحدة على عمليات انتقال ملكية العقارات. يتحمّلها المشتري، وتُحتسب على أساس الأعلى بين قيمتين: الثمن الذي دفعته فعلياً أو القيمة الضريبية الرسمية للعقار (Valor Patrimonial Tributário، أو VPT). وتُسدَّد هذه الضريبة عبر Portal das Finanças قبل توقيع العقد النهائي (Escritura) — إذ لن يمضي كاتب العدل في الإجراءات دون إثبات السداد.
لا تخلط بينها وبين IMT-IP (Instituto da Mobilidade e dos Transportes)، وهي هيئة مستقلة تتولّى تسجيل المركبات ورخص القيادة. الحروف الثلاثة نفسها لكنها مؤسسة مختلفة تماماً — وهذا الدليل يتناول الضريبة العقارية حصراً.
كيف تُحتسب ضريبة IMT: الشرائح التصاعدية
تُفرَض ضريبة IMT وفق جدول تصاعدي. ولكل شريحة نسبة حدّية ومبلغ يُخصَم (parcela a abater)، وتُحسب الضريبة على النحو التالي:
IMT = القيمة الخاضعة للضريبة × النسبة الحدّية − المبلغ المخصوم (parcela a abater)
تستخدم البرتغال القارية جدولين للعقارات السكنية. ويعتمد الجدول الذي ينطبق عليك على الطريقة التي تشتري بها المنزل:
- السكن الرئيسي الدائم (habitação própria e permanente، HPP) — المنزل الذي ستقيم فيه فعلياً كمحلّ سكنك الرئيسي. يمنح هذا الجدول إعفاءً حقيقياً على المنازل الأقل سعراً، إذ يبدأ من 0%.
- السكن الثانوي أو غيره — منزل ثانٍ، أو منزل عطلات، أو عقار للتأجير، أو عملية شراء من شخص لن يجعله محلّ إقامته الدائم في البرتغال. يبدأ هذا الجدول من 1%.
جدول السكن الرئيسي الدائم (HPP) — البرتغال القارية 2026
| القيمة الخاضعة للضريبة (الأعلى بين السعر / VPT) | النسبة الحدّية | المبلغ المخصوم |
|---|---|---|
| حتى 106,346 يورو | 0% | — |
| 106,346 – 145,470 يورو | 2% | 2,126.92 يورو |
| 145,470 – 198,347 يورو | 5% | 6,491.02 يورو |
| 198,347 – 330,539 يورو | 7% | 10,457.96 يورو |
| 330,539 – 660,982 يورو | 8% | 13,763.35 يورو |
| 660,982 – 1,150,853 يورو | 6% (ثابتة) | — |
| أكثر من 1,150,853 يورو | 7.5% (ثابتة) | — |
جدول السكن الثانوي / غيره — البرتغال القارية 2026
| القيمة الخاضعة للضريبة (الأعلى بين السعر / VPT) | النسبة الحدّية | المبلغ المخصوم |
|---|---|---|
| حتى 106,346 يورو | 1% | — |
| 106,346 – 145,470 يورو | 2% | 1,063.46 يورو |
| 145,470 – 198,347 يورو | 5% | 5,427.56 يورو |
| 198,347 – 330,539 يورو | 7% | 9,394.50 يورو |
| 330,539 – 633,931 يورو | 8% | 12,699.89 يورو |
| 633,931 – 1,150,853 يورو | 6% (ثابتة) | — |
| أكثر من 1,150,853 يورو | 7.5% (ثابتة) | — |
تُحدَّث هذه الشرائح كل عام، لذا راجعها بدلاً من إعادة استخدام جدول قديم — والأرقام الحالية متاحة في مجموعة بيانات الضرائب العقارية لدينا.
مثال محلول
خذ شقة بقيمة 300,000 يورو (بافتراض أنّ السعر يساوي الـVPT أو يفوقه). تقع ضمن شريحة 198,347–330,539 يورو:
- بوصفها سكنك الرئيسي الدائم: 300,000 × 7% − 10,457.96 = 10,542.04 يورو.
- بوصفها منزلاً ثانياً، أو مشتراة من غير مقيم لن يقيم فيها بشكل دائم: 300,000 × 7% − 9,394.50 = 11,605.50 يورو.
هذا الفرق — نحو 1,063 يورو — يبقى ثابتاً عند كل نقطة سعرية فوق 106,346 يورو، لأنه ببساطة شريحة الـ0% الأولى التي تفقدها حين لا يكون المنزل محلّ إقامتك الدائم. وهو ليس مضاعفةً للضريبة. احسب رقمك الخاص عبر حاسبة IMT لدينا قبل الالتزام بسعر شراء معيّن.
IMT-Jovem: إعفاء للمشترين دون 36 عاماً
إذا كان عمرك 35 عاماً أو أقل وتشتري أول سكن رئيسي دائم لك، فإنّ إعفاء IMT-Jovem يطبّق نسبة 0% حتى 330,539 يورو، ثم 8% على الشريحة من 330,539 إلى 660,982 يورو، والشرائح المعتادة فوق ذلك. فعلى منزل أول بقيمة 300,000 يورو، يجعل هذا ضريبة IMT صفراً. وهو إعفاء موجَّه للمقيمين — إذ يجب أن يكون العقار محلّ سكنك الدائم في البرتغال — لذا نادراً ما يفيد مشتري منزل عطلات غير مقيم، لكنه توفير كبير للشباب المستقرّين هنا.
النسب الثابتة: الأراضي الريفية، والعقارات الحضرية الأخرى، والمشترون من الولايات المدرجة على القائمة السوداء
ليست كل عمليات الانتقال تخضع للجداول التصاعدية. فبعضها يخضع لنسبة ثابتة وحيدة:
- الأراضي الريفية (prédios rústicos): 5% ثابتة.
- العقارات الحضرية الأخرى التي ليست سكنية (مثل المباني الحضرية التجارية أو المختلطة الاستخدام): 6.5% ثابتة.
- مشترٍ مقيم في ولاية مدرجة على القائمة السوداء (ملاذ ضريبي على قائمة البرتغال الرسمية): 10% ثابتة، دون أي إعفاء.
النسبة الثابتة لغير المقيمين لعام 2026: 7.5%
الجداول التصاعدية أعلاه تخصّ المقيمين. ففي مايو 2026 أضافت الحكومة قاعدة منفصلة للمشترين غير المقيمين ضريبياً في البرتغال. فبموجب Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (الذي أضاف الفقرات 10–12 إلى المادة 17 من قانون IMT)، تُطبَّق نسبة ثابتة قدرها 7.5% من ضريبة IMT على اقتناء عقار حضري مخصّص حصراً للسكن كلما كان المشتري غير مقيم — دون أي إعفاء أو تخفيض، وبصرف النظر عن السعر. وهي بالنسبة لهذا المشتري تحلّ محلّ الشرائح التصاعدية كليّاً.
وتستند القاعدة إلى الإقامة الضريبية لا إلى الجنسية — إذ يُعامَل مشترو دول الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي المعاملة نفسها. فإذا أمضيت 183 يوماً أو أكثر في السنة داخل البرتغال (أو كان محلّ سكنك المعتاد فيها)، فأنت مقيم ضريبياً عموماً بصرف النظر عن جواز سفرك؛ أما إذا أمضيت مدة أقلّ واشتريت منزلاً لن تقيم فيه، فتُطبَّق النسبة الثابتة 7.5%.
الاستثناءات الثلاثة
لا تُفرَض نسبة الـ7.5% إذا انطبق أيٌّ من الآتي:
- أن تكون مقيماً ضريبياً بالفعل في البرتغال وقت الشراء (المادة 16 من قانون IRS) — فتخضع للنسب التصاعدية المعتادة.
- أن تصبح مقيماً ضريبياً خلال سنتين من تاريخ الاقتناء — فتدفع 7.5% مقدّماً وتسترد الفرق (انظر أدناه).
- أن تؤجّر المنزل بإيجار معتدل — عقد إيجار سكني بحدّ أقصى 2,300 يورو شهرياً يُوقَّع خلال 6 أشهر من الشراء، ويُستمرّ فيه لمدة 36 شهراً على الأقل (متتالية أو متقطّعة) خلال السنوات الخمس الأولى.
وسقف الـ2,300 يورو ليس اعتباطياً: فهو محدَّد بـ2.5 ضعف الحد الأدنى للأجر الشهري (RMMG) البالغ 920 يورو في 2026 — أي أنه يتحرّك مع الحد الأدنى للأجور كل عام.
آلية الاسترداد
حيث ينطبق مسار «الحصول على الإقامة خلال سنتين» أو مسار «التأجير بإيجار معتدل»، تقوم السلطة الضريبية (AT) بإلغاء الفرق، بناءً على طلب، بين نسبة الـ7.5% التي دفعتها وما كانت ستنتجه النسب التصاعدية المعتادة — أي استرداد نزولاً إلى الجدول القياسي (المادة 17 الفقرة 11 من قانون IMT). ويجب تقديم الطلب خلال 6 أشهر من الحصول على الإقامة أو توقيع عقد الإيجار (الفقرة 12). وفي الحالتين تدفع نسبة الـ7.5% كاملة عند إتمام الصفقة وتسترد لاحقاً، لذا خصّص المبلغ الكامل مقدّماً بصرف النظر عن خططك.
لا تخلط بين هذا وبين قاعدة منفصلة في المرسوم نفسه: إذ أنشأ DL 97/2026 أيضاً زيادة (agravamento) قدرها 10% من ضريبة IMT حين لا يُخصَّص فعلياً للسكن الدائم منزلٌ اشتُري بالنسبة المخفّضة للسكن الرئيسي خلال المدة المطلوبة. وهذه قاعدة مكافحة تحايل، وليست قاعدة غير المقيمين.
المقيم مقابل غير المقيم: ما الذي ستدفعه فعلياً
بالنسبة لمنزل ستقيم فيه، يخضع المقيمون لجدول السكن الرئيسي التصاعدي (بدءاً من 0%). أما غير المقيم الذي يشتري عقاراً سكنياً حضرياً فيدفع النسبة الثابتة 7.5% — ما لم ينطبق أحد الاستثناءات.
| مقيم (سكن رئيسي دائم) | غير مقيم (سكن حضري، 2026) | |
|---|---|---|
| هيكل النسبة | تصاعدي HPP، نحو 0–8% حسب الشريحة | ثابت 7.5%، دون إعفاء |
| إعفاء السكن الرئيسي | نعم، 0% حتى 106,346 يورو | غير متاح |
| IMT-Jovem (دون 36 عاماً) | متاح على أول سكن رئيسي دائم | غير متاح |
| شقة بقيمة 300,000 يورو (تقريباً) | 10,542 يورو | 22,500 يورو |
| رسم الطوابع (Imposto do Selo) | 0.8% | 0.8% |
| مسار الاسترداد عند تغيّر الظروف | لا ينطبق | الحصول على الإقامة خلال سنتين، أو التأجير بإيجار معتدل (≤2,300 يورو/شهر، ≥36 شهراً) |
على تلك الشقة بقيمة 300,000 يورو يكون الفارق صارخاً: المقيم الذي يشتريها كسكن رئيسي دائم يدفع نحو 10,542 يورو، بينما يدفع مشتري منزل العطلات غير المقيم 7.5% = 22,500 يورو — أي نحو الضعف. (وحتى مقارنةً بجدول السكن الثانوي التصاعدي، حيث سيكلّف المنزل الثاني للمقيم نحو 11,606 يورو، تظلّ النسبة الثابتة أعلى بكثير.) هذه الأرقام توضيحية؛ فتفاصيل الـVPT الخاصة والخصوصيات البلدية تغيّر الرقم النهائي، لذا تحقّق مع محامٍ أو محاسب ومن مجموعة بيانات الضرائب العقارية قبل توقيع عقد الوعد بالبيع.
التكاليف الإضافية المتراكمة
تُعدّ ضريبة IMT العنصر الأبرز، لكنها ليست البند الوحيد في كشف إتمام الصفقة:
- رسم الطوابع (Imposto do Selo): نسبة ثابتة قدرها 0.8% من سعر الشراء أو من الـVPT، أيهما أعلى.
- ضريبة IMI — الضريبة البلدية السنوية على العقارات، وتتراوح عادة بين 0.3% و0.45% من الـVPT للعقارات الحضرية (0.8% للريفية)، وتُفرض كل سنة تملك فيها العقار.
- ضريبة AIMI — رسم إضافي شبيه بضريبة الثروة يُفرض فوق إعفاء قدره 600,000 يورو للفرد على الممتلكات ذات القيمة الأعلى؛ تحقّق من الحدود المعمول بها حالياً قبل افتراض أنها تنطبق عليك.
- أتعاب كاتب العدل والتسجيل والمحامي — عادة ما تكون حصة أصغر، لكن يستحسن تخصيص ميزانية تتراوح بين بضع مئات وبضعة آلاف من اليوروهات لها.
وإذا جمعت كل هذه التكاليف، ينبغي للمشتري غير المقيم أن يخطّط واقعياً لتكاليف اقتناء تعادل نحو 8.3% من سعر الشراء (7.5% ضريبة IMT + 0.8% رسم طوابع، قبل أتعاب كاتب العدل والتسجيل والمحامي)، مقارنة بنحو 6% للمشتري المقيم الذي يشتري العقار نفسه كسكن رئيسي دائم.
عملية الشراء خطوة بخطوة
- الحجز/العرض — إجراء غير رسمي، ويُرفَق أحياناً بعربون احتجاز صغير.
- عقد الوعد بالبيع (CPCV) — الاتفاق التمهيدي المُلزِم، وفيه يُدفع عربون (يتراوح غالباً بين 10% و30%).
- سداد ضريبة IMT ورسم الطوابع — عبر Portal das Finanças، قبل توقيع العقد النهائي. فلا سداد، لا عقد.
- العقد النهائي (Escritura) — يُوقَّع لدى كاتب العدل، وتنتقل الملكية، ويُسجَّل العقار.
وستحتاج إلى رقم NIF (الرقم الضريبي البرتغالي) وحساب مصرفي برتغالي قبل أن يتسنّى لك القيام بأيٍّ مما سبق — ويرتّب معظم المشترين غير المقيمين الأمرين عن بُعد من خلال ممثّل ضريبي. وإذا لم تكن قد أنجزت رقم NIF الخاص بك بعد، فمن الأفضل طلب مساعدة متخصصة مبكراً بدلاً من اكتشاف الثغرة في منتصف الصفقة؛ راجع خدمة الاستشارات الضريبية لدينا إن أردت من يرافقك في مراجعة الأرقام وإنجاز المعاملات قبل أن توقّع أي شيء.
وثمة أمر يستحق التوضيح بجلاء: شراء العقار لم يعد يمنح التأشيرة الذهبية. فقد أُلغي مسار الاستثمار العقاري منذ فترة، لذا لا تبنِ قرار الشراء على توقّعات متعلقة بالإقامة — راجع دليلنا حول التأشيرات إن كانت الإقامة عبر الاستثمار هدفك الفعلي.
أخطاء شائعة
- افتراض انطباق نسبة المقيمين لأنك تخطط للانتقال إلى هنا في وقت لاحق. فما لم تكن مقيماً ضريبياً بالفعل وقت توقيع العقد النهائي، يدفع غير المقيم الذي يشتري سكناً حضرياً النسبة الثابتة 7.5% ويسترد الفرق لاحقاً — والتدفق النقدي أمر مهم هنا.
- تجاهل الـVPT. فإذا كانت القيمة الضريبية الرسمية أعلى من سعر الشراء، تُحتسب ضريبة IMT على أساس الـVPT لا على أساس ما دفعته.
- تفويت مهلة السداد. يجب سداد ضريبة IMT قبل توقيع العقد النهائي؛ وتأجيل ذلك إلى اللحظة الأخيرة يعرّضك لخطر تأخير إتمام الصفقة.
- نسيان وجود ضريبتَي IMI وAIMI. إذ يخصّص المشترون ميزانية لضريبة IMT وينسون الفواتير السنوية اللاحقة.
الأسئلة الشائعة
هل أدفع ضريبة IMT إن كنت من مواطني الاتحاد الأوروبي وأشتري عقاراً في البرتغال؟
الجنسية لا تُحدث فرقاً — فما يهم هو الإقامة الضريبية وحدها. تستند قاعدة الـ7.5% لغير المقيمين إلى الإقامة الضريبية لا إلى جواز السفر، لذا يُعامَل مشترو الاتحاد الأوروبي وغيره المعاملة نفسها. فمواطن الاتحاد الأوروبي غير المقيم ضريبياً في البرتغال يدفع النسبة الثابتة 7.5% نفسها على السكن الحضري التي يدفعها أي شخص آخر.
هل يمكنني استرداد أموال ضريبة IMT إن انتقلت إلى البرتغال لاحقاً؟
نعم، ضمن حدود معيّنة. فإذا أصبحت مقيماً ضريبياً برتغالياً خلال سنتين من تاريخ الشراء، يمكنك التقدّم بطلب إلى السلطة الضريبية لإلغاء الفرق بين نسبة 7.5% التي دفعتها والنسبة التصاعدية المعتادة التي كنت ستدفعها كمقيم (المادة 17 الفقرة 11 من قانون IMT). ويسري الاسترداد نفسه إذا أجّرت المنزل بإيجار معتدل (≤2,300 يورو شهرياً) لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى. قدّم الطلب خلال ستة أشهر من الحصول على الإقامة أو توقيع عقد الإيجار.
هل ضريبة IMT هي نفسها ضريبة IMI؟
لا — وكثيراً ما يُخلَط بينهما بسبب تشابه الاسمين. فضريبة IMT ضريبة تُدفع مرة واحدة عند الشراء؛ أما ضريبة IMI فهي ضريبة بلدية سنوية على العقار تدفعها كل سنة تملك فيها المنزل.
كيف تُحدَّد القيمة الخاضعة للضريبة للعقار؟
تعتمد السلطة الضريبية (Finanças) على الـVPT، وهي قيمة تُسندها للعقار بناءً على الموقع والمساحة والعمر وعوامل أخرى، وتُقارَن بسعر الشراء المُعلَن — وتُفرَض ضريبة IMT على أساس الرقم الأعلى بينهما.
هل لا يزال شراء العقار يساعد في طلب التأشيرة؟
لا. فقد أُلغي مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية، لذا لا يخلق شراء العقار وحده مساراً للإقامة. وإذا كانت الإقامة هي الهدف، فانظر إلى مسارات أخرى مثل D7 أو D8 بدلاً من ذلك — دليلنا حول التأشيرات يشرح هذه المسارات بالتفصيل.
تتغيّر قواعد الضرائب العقارية والإقامة بسرعة في البرتغال حالياً، ولم تكن الفجوة بين تسعير «المقيم» و«غير المقيم» بهذه الأهمية من قبل. وقبل توقيع عقد الوعد بالبيع (CPCV)، يستحسن أن يتحقّق شخص مختص من وضعك كمقيم، وإعداد رقم NIF الخاص بك، وأرقامك بمقارنتها بـمجموعة بيانات الضرائب العقارية الحالية.
هل تنوي شراء عقار في البرتغال؟ تحدّث إلى خدمة الاستشارات الضريبية لدينا قبل توقيع أي شيء — نتولّى مراجعة تعرّضك لضريبة IMT، وتوقيت الإقامة، والتكلفة الكاملة لإتمام الصفقة نيابةً عنك حتى لا تكون هناك أي مفاجآت لدى كاتب العدل.
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل لأغراض إرشادية عامة وليس مشورة قانونية أو ضريبية أو خاصة بالهجرة. تختلف التفاصيل حسب وضعك الشخصي وقد تتغيّر القواعد — تحقّق دائمًا من الجهات الرسمية أو من مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.