يمكن للأجانب شراء العقارات في البرتغال دون قيود ودون قاعدة حد أدنى للقيمة — فمواطن الاتحاد الأوروبي من برلين، والأمريكي من أوستن، والبرازيلي من ساو باولو يتبعون جميعًا المسار نفسه الذي يتبعه المشتري البرتغالي. ما يتغير هو المعاملة الضريبية وأحيانًا التمويل. يشرح هذا الدليل العملية كاملة كما هي في منتصف 2026: الأوراق قبل البدء، والعقدان اللذان يحوّلان المعاينة إلى ملكية، وما ستكلّفك عملية الشراء فوق السعر المعلن.
أمر يجب توضيحه أولًا لأنه لا يزال يسبب لبسًا: شراء منزل لم يعد يؤهلك للتأشيرة الذهبية. أُزيل مسار العقارات. يُشترى العقار الآن كعقار — مسكنًا أو استثمارًا — لا اختصارًا للإقامة.
قبل الشراء: متطلبان مسبقان
- رقم ضريبي (NIF). غير قابل للتفاوض للشراء والرهن والمرافق والصك نفسه. يحصل عليه غير المقيمين عادةً عبر ممثل أو محامٍ. راجع ركيزة الرقم الضريبي.
- حساب مصرفي برتغالي. تحتاجه لدفع العربون والضرائب والرصيد، ويطلبه المقرضون. راجع الخدمات المصرفية.
رتّب كليهما مبكرًا. لا شيء يعطّل الشراء أسرع من اكتشاف حاجتك لرقم ضريبي في أسبوع رغبة البائع بالتوقيع.
عملية الشراء خطوة بخطوة
1. العرض والحجز. بعد الاتفاق على السعر، يطلب الوكلاء غالبًا عربون حجز صغيرًا لسحب العقار من السوق. اطلب الشروط كتابةً، بما فيها هل هو قابل للاسترداد.
2. العناية الواجبة. يتحقق محاميك من caderneta predial (السجل الضريبي للعقار)، وcertidão de registo predial (شهادة السجل العقاري التي تؤكد المالك ووجود رهون أو أعباء)، وlicença de utilização (رخصة السكن). هنا تظهر المشكلات — امتدادات غير مسجّلة، ديون على العقار، نزاعات حدود. لا تتخطّها.
3. عقد CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda). هذا العقد التمهيدي هو الالتزام الحقيقي. تدفع عادةً عربونًا بنسبة 10–30% من السعر، ويثبّت العقد السعر وموعد الإتمام والغرامات. الغرامات جدية ومتناظرة: إن انسحبت خسرت عربونك؛ وإن انسحب البائع دفع لك ضعفه. اجعل محاميًا يصوغه أو يراجعه قبل التوقيع.
4. دفع IMT ورسم الطوابع. يجب دفع ضرائب النقل هذه قبل الصك — تقدّم الإثبات لدى كاتب العدل. يتولى محاميك أو كاتب العدل الأوراق عبر Portal das Finanças.
5. الصك (escritura). يتم الإتمام أمام notário أو عبر خدمة IMT Casa Pronta الموحّدة. تدفع الرصيد وتوقّع الصك وتنتقل الملكية. الخطوة الأخيرة التسجيل في Conservatória do Registo Predial (السجل العقاري).
ما تكلفته فعلًا
السعر المعلن هو العنوان. الرقم الحقيقي نحو 8–9% أكثر كغير مقيم (وأقرب إلى 5–6% للمشتري المقيم، أساسًا بسبب فارق IMT). إليك التوزيع:
- IMT (ضريبة نقل الملكية). بالنسبة لمعظم المشتريات السكنية من غير المقيمين، يطبّق 2026 نسبة ثابتة قدرها 7.5% من السعر أو القيمة الضريبية VPT (الأعلى)، بموجب Decreto-Lei n.º 97/2026 — قابلة للاسترداد نزولاً إلى النسب المعتادة فقط إذا أصبحت مقيماً ضريبياً خلال سنتين، أو أجّرت المنزل بإيجار معتدل (≤2,300 يورو شهرياً) لمدة 36 شهراً على الأقل. أما المقيمون فيستخدمون جدولاً تصاعدياً: يبدأ السكن الرئيسي الدائم من 0% حتى 106,346 يورو ثم يرتفع عبر شرائح 2%–8%، ويبدأ المنزل الثاني من 1%، ويحصل المشترون البالغون 35 عامًا أو أقل على 0% حتى 330,539 يورو على أول سكن رئيسي دائم (IMT-Jovem). والشرائح الكاملة متاحة في مجموعة بيانات الضرائب العقارية لدينا.
- رسم الطوابع (Imposto do Selo): 0.8% من السعر.
- رسوم كاتب العدل والتسجيل: عادةً من بضع مئات إلى نحو 1,000 يورو.
- الرسوم القانونية: غالبًا نحو 1–2% من السعر لمحامٍ يتولى العناية الواجبة والإتمام. يستحق كل سنت في شراء أجنبي.
- تكاليف الرهن (إن مُوِّل): تقييم، ورسم ترتيب، ورسم طوابع إضافي على القرض.
| التكلفة | معدل/مبلغ غير المقيم | ملاحظات |
|---|---|---|
| IMT (ضريبة النقل) | ثابت 7.5% | على السعر أو VPT، أيهما أعلى؛ ويستخدم المقيمون جدولاً تصاعدياً 0–8% (شريحة 0% الأولى على السكن الرئيسي؛ المنازل الثانية من 1%) |
| رسم الطوابع (Imposto do Selo) | 0.8% | على السعر أو VPT |
| كاتب العدل والتسجيل | ~بضع مئات–1,000 يورو | حسب الخدمة والعقار |
| الرسوم القانونية | ~1–2% | العناية الواجبة والإتمام |
| الإجمالي المقدّم (غير مقيم) | ~8–9% من السعر | ~5–6% للمقيم الذي يشتري سكناً رئيسياً دائماً |
| IMI (سنوي، مستمر) | ~0.3–0.45% من VPT سنويًا | يختلف حسب البلدية؛ قد تنطبق AIMI على الحيازات عالية القيمة |
مثال محسوب على شقة بـ300,000 يورو يشتريها غير مقيم: IMT بالنسبة الثابتة 7.5% = 22,500 يورو، ورسم الطوابع بـ0.8% = 2,400 يورو، إضافة إلى كاتب العدل والتسجيل والرسوم القانونية — بما يقع بارتياح ضمن نطاق 8–9%. أما المقيم الذي يشتري الشقة نفسها كسكن رئيسي دائم فيدفع ضريبة IMT أقل بكثير — نحو 10,542 يورو (300,000 × 7% − 10,457.96). احسب ضريبة النقل ورسم الطوابع على مشترياتك بحاسبة IMT. بعد الملكية، تدفع IMI سنويًا (ضريبة عقارية بلدية) نحو 0.3–0.45% من VPT، وربما AIMI إن كانت حيازاتك عالية القيمة. راجع دليل الضرائب العقارية. وعند البيع لاحقًا، احسب ضريبة الأرباح الرأسمالية في البرتغال على الربح — إذ يخضع غير المقيمين للضريبة على 50% من الربح، وثمة إعفاء إعادة استثمار للمقيمين الذين يبيعون سكنًا رئيسًا.
تمويل الشراء
يدفع كثير من الأجانب نقدًا، لكن البنوك البرتغالية تقرض غير المقيمين. توقّع نسبة قرض إلى قيمة أقل — عادةً 60–70% لغير المقيمين، أي عربون 30% فأكثر — وقائمة مستندات أطول. راجع دليل الرهن للأجانب وقدّر الأقساط الشهرية بحاسبة الرهن العقاري.
أخطاء شائعة يجب تجنّبها
- تخطي الاستشارة القانونية المستقلة. الوكيل يعمل لصالح البائع. تحتاج محاميك الخاص.
- الميزنة للسعر فقط. الـ8–9% تكاليف ليست اختيارية.
- افتراض انطباق نسب المقيمين. فإن كنت تشتري قبل أن تصبح مقيماً ضريبياً، تُطبَّق عادةً النسبة الثابتة 7.5% لغير المقيمين — فارق كبير في الإجمالي، ولا يُسترَد إلا إذا أصبحت مقيماً لاحقاً أو استوفيت شرط الإيجار المعتدل.
- الثقة بوعد شفهي. إن لم يكن في CPCV فلا وجود له.
- نسيان VPT. يُحسب IMT ورسم الطوابع على الأعلى بين السعر والقيمة الضريبية.
- الاعتقاد أن العقار يشتري الإقامة. لا يفعل منذ إغلاق مسار العقارات في التأشيرة الذهبية.
أسئلة شائعة
هل يشتري غير الأوروبيين عقارًا؟ نعم. لا قيد جنسية ولا حد أدنى للسعر.
هل يجب أن أكون في البرتغال للإتمام؟ ليس بالضرورة — محامٍ بتوكيل يمكنه التوقيع نيابةً عنك.
أي معدل IMT سأدفع؟ يدفع غير المقيمين الذين يشترون سكناً حضرياً نسبة ثابتة قدرها 7.5% (Decreto-Lei n.º 97/2026)؛ ويستخدم المقيمون الجدول التصاعدي، مع إعفاءات مثل شريحة الـ0% للسكن الرئيسي وIMT-Jovem. تأكد من الشرائح الحالية مع Portal das Finanças أو مجموعة بيانات الضرائب العقارية أو محاميك.
كم يستغرق الأمر؟ من العرض المقبول إلى الصك، غالبًا 1–3 أشهر، وأطول مع الرهن.
الشراء هنا مباشر عندما تحترم التسلسل: الرقم الضريبي والحساب المصرفي أولًا، ثم عناية واجبة دقيقة، فعقد CPCV محكم، فدفع الضرائب قبل الصك، فتسجيل نظيف بعده. تحقق من الأرقام الحالية مع Autoridade Tributária قبل الالتزام.
تشتري منزلًا في البرتغال من الخارج؟ فريقنا يتولى الرقم الضريبي والعناية الواجبة والعقود والإتمام بالبرتغالية. استكشف خدماتنا أو تواصل معنا.
معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية.