أسعار المساكن في البرتغال تسجّل رقماً قياسياً جديداً، وتراجع في حصة المشترين الأجانب

أرقام أساسية — بحسب بيانات 2026-09-16: تُظهر بيانات المعاملات الرسمية الصادرة عن معهد الإحصاء الوطني (INE) أن المتوسط الوطني بلغ 2,337 يورو/م² في الربع الأول من عام 2026، بارتفاع نسبته 19.8% على أساس سنوي — وهو أسرع معدل منذ بدء تسجيل هذه السلسلة — في حين بلغ مؤشر أسعار الطلب لدى idealista رقماً قياسياً جديداً قدره 3,207 يورو/م² في أغسطس 2026 — وتراجعت حصة الرعايا الأجانب من مشتريات المساكن العائلية إلى 27.6% في عام 2025، مقارنة بذروة بلغت 31% في عام 2023 — كما انكمشت استثمارات غير المقيمين (المشترين الذين يعيشون في الخارج) إلى 8% فقط من إجمالي المعاملات، مقارنة بنحو 13% في نهاية عام 2023 — وسجّلت فارو (الغارف) أعلى ارتفاع سنوي بين جميع عواصم المناطق في أغسطس 2026، بنسبة 18.3%.

مجموعتان من البيانات، وقصة واحدة مثيرة للقلق

كشف سوق العقارات في البرتغال للتوّ عن تناقض ذي أثر بالغ على كل من لا يزال يبحث عن مسكن هنا. فقد أظهر معهد الإحصاء الوطني (INE) أن متوسط سعر المساكن المُباعة بلغ، بعد ارتفاعه بنسبة 19.8% خلال العام الماضي، 2,337 يورو للمتر المربع في بداية عام 2026 — وهو أعلى رقم مُسجَّل على الإطلاق. وهذا أسرع معدل نمو سنوي سجّله معهد الإحصاء الوطني لهذه السلسلة منذ بدء رصدها، وذلك في وقت انخفض فيه فعلياً عدد المساكن المُباعة — 35,953 وحدة في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2026، بانخفاض نسبته 10.5% مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.

أما مؤشر أسعار الطلب المستقل والأكثر حداثة الصادر عن idealista فيروي قصة أقل حدّة قليلاً لكنها قياسية بالمثل. فقد ارتفعت الأسعار في البرتغال بنسبة 7.5% في أغسطس مقارنة بالشهر ذاته من عام 2025، لتبلغ 3,207 يورو للمتر المربع كقيمة وسيطة. وهذا يمثّل تباطؤاً عن المعدلات ذات الرقمين المسجّلة في وقت سابق من العام، لكن الأسعار ارتفعت في جميع عواصم المناطق العشرين والمناطق ذات الحكم الذاتي التي شملها التحليل — أي أنه لم يبقَ مكان يمكن الاحتماء فيه من هذه الارتفاعات، بل تتفاوت فقط درجة التأثر بها.

وفارو هي المثال الأوضح على ذلك. فقد سجّلت فارو أعلى ارتفاع سنوي، بنسبة 18.3%، متقدّمةً على غواردا (17.6%)، وبراغانسا (17.5%)، وبيجا (17.4%)، وبورتاليغري (17.3%). وفارو هي عاصمة منطقة الغارف — وهي بالضبط المنطقة التي كانت منذ زمن طويل نقطة الدخول المفضّلة للمشترين الأجانب، وهو ما يجعل هذا التسارع أكثر إيلاماً للقادمين الجدد الباحثين عن مسكن في تلك المنطقة المشمسة.

المشترون الأجانب في تراجع فعلي

هنا يكمن الجزء المثير للاستغراب: في حين ترتفع الأسعار، يشتري الأجانب حصة أصغر من السوق. فقد تراجع الثقل النسبي للرعايا الأجانب في إجمالي مشتريات الأسر للمساكن إلى 27.6% في عام 2025 — وهي أدنى حصة منذ عام 2021 — مقارنة بذروة بلغت 31% في عام 2023.

ويبدو التراجع أكثر حدّة بين غير المقيمين — أي الأشخاص الذين يعيشون في الخارج، لا المهاجرين المستقرين فعلاً في البرتغال. فقد تباطأت استثمارات غير المقيمين في المساكن البرتغالية من نحو 13% من الإجمالي الوطني في نهاية عام 2023 إلى 8% فقط في الربع الثاني من عام 2025. وكان المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي — ومن بينهم البرازيليون والأمريكيون — الأكثر تراجعاً، ولم تتجاوز حصة غير المقيمين إجمالاً 8% من المعاملات خلال السنوات السبع الماضية، وهي حصة تتقلّص باستمرار منذ انتهاء مسار العقارات في التأشيرة الذهبية وتغيّر نظام NHR.

ومع ذلك، لا يزال من يشترون يدفعون علاوة مرتفعة. فقد بلغ متوسط قيمة المعاملة في عام 2025 للمشترين ذوي الموطن الضريبي في الاتحاد الأوروبي 335,640 يورو، وللمشترين من بلدان أخرى 470,277 يورو، في حين بلغ 234,120 يورو للمشترين ذوي الموطن الضريبي في البرتغال. ومن الناحية الجغرافية، تبقى الغارف الوجهة الأولى لغير المقيمين من المشترين، بحصة 29.7% من معاملاتهم و42.4% من القيمة التي أنفقوها، تليها منطقة الشمال ومنطقة لشبونة الكبرى.

قراءة GrowIN للأرقام

إذا عكسنا معدل النمو الذي أورده معهد الإحصاء الوطني نفسه، يتضح الأثر الملموس على مستوى الأسرة. فإذا كان المتوسط الوطني قد بلغ 2,337 يورو/م² في الربع الأول من عام 2026 بعد ارتفاع سنوي نسبته 19.8%، فإن الرقم المعادل للربع الأول من عام 2025 كان نحو 1,952 يورو/م². وبتطبيق ذلك على شقة متوسطة المساحة تبلغ 90 م² — وهي مساحة واقعية لزوجين أو أسرة صغيرة — فإن القيمة قفزت من نحو 175,700 يورو إلى نحو 210,300 يورو في عام واحد فقط: أي نحو 34,600 يورو كتكلفة شراء إضافية، أو ما يقارب 2,900 يورو لكل متر مربع إضافي، على الشقة ذات المساحة نفسها بالضبط، وباستخدام المعيار الرسمي لمعهد الإحصاء الوطني للمعاملات الفعلية بدلاً من أسعار الطلب.

تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal: "أصبح سوق العقارات في البرتغال يتحرّك الآن بسرعة تجعل انتظار ستة أشهر قبل الشراء يكلّف الأسرة ما يعادل إيجار عام كامل".

ما الذي يعنيه ذلك لمن لا يزال يبحث عن مسكن

الضغط العملي هنا لا يتعلّق فعلياً بتدفّق الأجانب على السوق ورفعهم للأسعار — فالبيانات تُظهر عكس ذلك، أي تراجعاً في حصة الأجانب. بل يتعلّق الأمر بالعرض. فعدد المساكن المطروحة والمُباعة على المستوى الوطني يتراجع، لذا فحتى مجموعة أصغر من المشترين، أجانب أو محليين، تتنافس بشدة كافية لمواصلة تسجيل أرقام قياسية جديدة. وبالنسبة لأي شخص يخطط للانتقال، يعني ذلك ضرورة تخصيص هامش إضافي في الموازنة يتجاوز سعر الطلب المعروض اليوم، والتحرّك بسرعة فور استكمال رقم التعريف الضريبي (NIF) وفتح حساب مصرفي برتغالي، والتعامل مع شعبية الغارف كسلاح ذو حدّين: طلب قوي على الإيجار، لكن أيضاً أسرع ارتفاع في الأسعار على مستوى البلاد هذا العام.

قبل التوقيع على أي شيء، احرص على تسوية الأساسيات الضريبية ومتعلقات الإقامة — راجع مركز الضرائب ورقم التعريف الضريبي للتعرّف على ما يلزم إنجازه قبل أن تتمكّن حتى من تقديم عرض شراء — وخصّص في موازنتك ما يلزم لضرائب النقل ورسم الطوابع وأتعاب كاتب العدل التي تُضاف إلى سعر الشراء. ويمكن لفريق خدمات GrowIN أيضاً أن يساعدك في تنسيق رقم التعريف الضريبي (NIF) ومسائل التمثيل الضريبي والمعاملات التي غالباً ما تُعقّد الأمر على المشترين لأول مرة هنا.

ما يجب مراقبته لاحقاً

تابع الإصدار الفصلي القادم لمعهد الإحصاء الوطني ومؤشر idealista الشهري لشهر سبتمبر — فإذا استمرت بيانات المعاملات الرسمية في التسارع بينما تستمر أسعار الطلب في التباطؤ، فسيؤكّد ذلك وجود سوق تسير فيه المبيعات المنجزة بوتيرة أسخن مما هو معروض حالياً، وهو مؤشر على أن المخزون المتاح يُستهلَك أسرع مما يمكن للبائعين تعديل أسعاره.

وبصرف النظر عمّا سيحدث بشأن الحزمة الضريبية العقارية التي تعمل الحكومة على إعدادها، فإن الرسالة الموجّهة إلى الأجانب الباحثين عن مسكن الآن واضحة ومباشرة: الأرقام القياسية ليست ظاهرة عابرة، وكذلك ليست الحصة المتقلّصة للأجانب — فهما وجهان لعملة واحدة، هي سوق يعاني نقصاً في العرض.