أبرز الأرقام – حتى 2026-09-16: المرسوم بقانون رقم 97/2026 (المنشور في 20 مايو 2026) خفّض ضريبة القيمة المضافة على البناء من 23% إلى 6% وهو نافذ بالفعل — غير أنّ النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA)، الساري قانونياً منذ 1 سبتمبر 2026، لا يزال بلا قواعد منشورة لسقوف الإيجار ولا منصة إلكترونية عاملة للملاك — وقالت وزيرة الدولة للإسكان باتريسيا غونسالفيش كوستا في 15 سبتمبر إن القاعدة المفقودة ستصدر "في الأيام القادمة" — وتقدّر جمعية APPII أن البرتغال تفتقر إلى ما بين 150,000 و200,000 وحدة سكنية مقابل نحو 28,000 وحدة يُتوقّع إنجازها في 2026.
قانون سارٍ لكنه ناقص التطبيق
حزمة الضرائب السكنية التي روّجت لها البرتغال كثيراً ليست حبيسة الأدراج — فقد تم إقرارها منذ أشهر. فالمرسوم بقانون رقم 97/2026، المنشور في 20 مايو 2026، خفّض ضريبة القيمة المضافة على بناء المساكن وإعادة تأهيلها من 23% إلى 6% للمشاريع المستوفية للشروط، وهذا الإجراء مطبَّق بالفعل. أمّا المشكلة التي يواجهها الأجانب الذين يستأجرون أو يبنون في البرتغال الآن فهي أضيق نطاقاً لكنها لا تقل أهمية: الجزء من الحزمة الموجَّه مباشرةً لزيادة المعروض من الإيجارات الميسورة له قانون لكن بلا دليل تطبيقي.
فقد أُدرج النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA) ضمن المرسوم بقانون نفسه ليحل محل برنامج دعم الإيجار القديم، ويمنح الملاك الذين يلتزمون بسقف للإيجار إعفاءً من ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين (IRS) أو ضريبة الدخل على الأشخاص الاعتباريين (IRC). ودخل النظام حيز التنفيذ في 1 سبتمبر، غير أنّ اللائحة التي لا غنى عنها لتطبيقه — أي القرار الوزاري الذي يحدد الحدود القصوى للإيجار بحسب نوع العقار — لا تزال بانتظار النشر. كما أنّ المنصة الإلكترونية على بوابة الإسكان (Portal da Habitação)، التي يديرها معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU)، والمفترض أن يسجّل من خلالها الملاك والمستأجرون المحتملون في النظام، لم تُفعَّل بعد.
وهذا ليس تفصيلاً هامشياً. فمعرفة الحد الأقصى للإيجار الذي يمكن للعقار أن يتقاضاه بموجب النظام معلومة أساسية للملاك عند اتخاذ قرار الانضمام. وبدون هذه المعلومة، يفتقر الملاك الذين قد يعرضون شققهم بإيجار مخفَّض ومعفى من الضريبة إلى وسيلة لحساب ما إذا كان العرض مجدياً — لذا يمتنع كثير منهم ببساطة عن عرض عقاراتهم أصلاً.
مهلة حددتها الحكومة نفسها ولم تلتزم بها
حدّد المرسوم بقانون نفسه مهلة زمنية، إذ نصّ على أن تُتاح بحلول 1 سبتمبر 2026 التعديلات على المنصة الإلكترونية اللازمة لتطبيق القواعد الجديدة — وتحديداً فيما يخص اتفاقيات الاستثمار للتأجير والنظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA). لكن ذلك لم يحدث. وردّاً على استفسار وكالة لوسا (Lusa)، اكتفت وزارة البنى التحتية والإسكان بالقول إن القرار المفقود "قيد النشر"، دون توضيح موعد تشغيل منصة معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU).
وبحلول منتصف سبتمبر، قدّمت الحكومة جدولاً زمنياً أكثر مرونة. إذ أعلنت وزيرة الدولة للإسكان باتريسيا غونسالفيش كوستا أن القرار الذي يحدد الحدود القصوى للإيجار بحسب نوع العقار سيُنشر "في الأيام القادمة". وأضافت أن المنصة "مصمَّمة بالفعل"، وأن القرار وحده هو الناقص لتشغيلها، لأنّ التعديلات القانونية استلزمت إعادة تصميم أجزاء من النظام لم تكن متوقَّعة. غير أنّ جمعيات الملاك لم تقتنع بهذا التبرير، إذ انتقدت جمعية ملاك لشبونة (Associação Lisbonense de Proprietários) "غياب اللائحة الأساسية التي تمكّن الملاك من الانضمام" إلى النظام، معتبرةً أن المنصة الإلكترونية لا تبسّط شيئاً إلا حين توجد فعلياً وتكون جاهزة للعمل.
لماذا يتجاوز التأخير حدود نظام إيجار واحد
يندرج تعطّل القرار الوزاري (portaria) ضمن مشكلة أوسع في المعروض السكني كان من المفترض أن تساعد حزمة الضرائب في حلّها. وتقدّر الجمعية البرتغالية للمطورين والمستثمرين العقاريين (APPII) أن البرتغال تفتقر إلى ما بين 150,000 و200,000 وحدة سكنية، في حين يُتوقَّع إنجاز نحو 28,000 وحدة سكنية جديدة هذا العام فقط — وهي نسبة ضئيلة مقارنة بالـ100,000 وحدة التي كانت تُبنى سنوياً في أوائل الألفينيات. ويستمر نقص العمالة الذي قد يصل إلى 100,000 عامل، إضافة إلى عبء ضريبي قد يمثّل ما يصل إلى 40% من التكلفة النهائية للمشروع، وبطء إجراءات الترخيص، في إعاقة استجابة السوق. وحتى المطورون أنفسهم غير مقتنعين تماماً بأن الحل ناجع. فكثير منهم يرى أن إجراءات الحكومة طموحة لكنهم يشككون في إمكانية تنفيذها نظراً لاعتمادها الشديد على دورة سياسية هشة، وقد حذّر أحد رؤساء جمعيات الملاك قائلاً: "إنها حالة عدم استقرار كبيرة جداً" (É uma instabilidade muito grande).
كما توجد مخاوف تتعلق بتصميم النظام نفسه أثارتها الوحدة الفنية لدعم الميزانية التابعة للبرلمان (Unidade Técnica de Apoio Orçamental). إذ تقدّر هذه الوحدة تكلفة ثلاثة من الإجراءات الرئيسية في الحزمة بأكثر من 300 مليون يورو، وتحذّر من أن تحديد سقف الإيجار "المعتدل" عند 2,300 يورو — وهو مبلغ أعلى من الوسيط في السوق — قد يدفع الأسعار إلى الارتفاع بدلاً من كبحها، ما يتيح للملاك استيعاب الميزة الضريبية بدلاً من تمرير الوفورات إلى المستأجرين.
قراءة GrowIN للأرقام: عند معدل الإنجاز الحالي البالغ نحو 28,000 وحدة في 2026، فإنّ سدّ الفجوة التي تقدّرها APPII بـ150,000 إلى 200,000 وحدة سكنية سيستغرق ما بين خمس وسبع سنوات من البناء بالوتيرة الحالية — قبل احتساب أي طلب إضافي من المقيمين الأجانب الذين لا يزالون يفدون بموجب تأشيرات D7 أو D8 أو تأشيرات العمل. وقد توسّع الإعفاءات الضريبية في نهاية المطاف نطاق العرض، لكن الحساب يوضح لماذا يؤدي أي تأخير في تفعيل الحوافز، ولو لعام واحد، إلى تفاقم نقص يُقاس بالسنوات لا بالأشهر.
ما ينبغي للأجانب متابعته
في الوقت الحالي، خفض ضريبة القيمة المضافة على البناء إجراء حقيقي وقابل للاستخدام لكل من يبني أو يجدّد مسكناً رئيسياً مستوفياً للشروط؛ أما إعفاء الإيجار الميسور الموجّه للملاك فلا يزال، عملياً، غير قابل للتطبيق إلى حين صدور القرار الخاص بسقف الإيجار وتفعيل منصة معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU). وعلى المستأجرين الأجانب الذين يأملون في ظهور عروض إيجار أرخص ومعفاة ضريبياً هذا الخريف أن يتعاملوا بحذر مع أي وعد بمعروض وشيك — يُرجى مراجعة مركز الضرائب ورقم التعريف الضريبي (NIF) لدينا لمعرفة كيفية تطبيق تعديلات ضريبة القيمة المضافة وضريبة IMT على وضعك، وتوقّع أن يتأخر تفعيل النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA) أكثر قبل أن يعمل كما هو معلن.
وكما يصف فريق تحرير GrowIN Portugal الأمر: مرسوم بقانون بلا مؤشر لسقف الإيجار لا يخلق عقد إيجار واحداً جديداً.
والمؤشر القادم الذي يجب متابعته هو ما إذا كان مجلس الوزراء سينشر فعلاً القرار الوزاري (portaria) هذا الشهر، وما إذا كانت منصة معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU) ستُفعَّل بالتزامن معه — وإلى أن يحدث ذلك، يبقى الحافز قائماً على الورق فقط.