أرقام رئيسية — حتى تاريخ 2026-09-13: تراجعت مبيعات المساكن بنسبة 8.7% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026 لتصل إلى 37,745 وحدة سكنية مباعة، في حين ارتفع المؤشر الوطني للأسعار بنسبة 17.8% خلال الفترة ذاتها — بحسب المعهد الوطني للإحصاء في البرتغال (INE)، الصادر في 23 يونيو 2026؛ كما انخفض المخزون السكني المعروض للبيع بنسبة 14% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، مع تسجيل نقص في 18 من أصل 20 مقاطعة ومنطقة — بحسب Idealista؛ وتراجعت مشتريات غير المقيمين للسنة الثالثة على التوالي في عام 2025، إذ انخفضت مشتريات المقيمين في الاتحاد الأوروبي بنسبة 9.6% (4,416 مسكناً)، ومشتريات غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي بنسبة 17.1% (4,055 مسكناً).
مبيعات أقل وأسعار أعلى — سوق يتحرك في اتجاهين متعاكسين
يشهد سوق العقارات في البرتغال ظاهرة غير معتادة: تتقلّص المعاملات في وقت تواصل فيه الأسعار ارتفاعها. فقد تراجع عدد المساكن المباعة بنسبة 8.7% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2026، حيث بيعت 37,745 وحدة سكنية في أنحاء البلاد بين يناير ومارس. وخلال الفترة ذاتها، أظهر أحدث مؤشر لأسعار المساكن الصادر عن المعهد الوطني للإحصاء (INE) في 23 يونيو 2026 ارتفاع أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 17.8% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026.
ويُعدّ هذا المزيج — تراجع عدد الصفقات مع ارتفاع قيمتها — أوضح دليل حتى الآن على أن العرض، لا الطلب، هو القيد الفعلي على السوق. وتُظهر بيانات Idealista الخاصة أن المخزون السكني المعروض في السوق تراجع بنسبة 14% في الربع الأول من عام 2026 مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق، مع انخفاض العرض في 18 من أصل 20 مقاطعة ومنطقة ذاتية الحكم شملها المسح. وتراجع عدد المساكن المتداولة لا يعكس فتور الرغبة في الشراء، بل يعكس شحّ ما هو معروض فعلاً للبيع، لا سيما في المدن والمناطق الساحلية التي يستهدفها الأجانب عادةً.
المشترون الأجانب يتراجعون — والأرقام تكشف السبب
لم يعد تراجع المشترين الأجانب ظاهرة عابرة، بل بات اتجاهاً ممتداً منذ سنوات. فقد انخفضت مشتريات المشترين ذوي الإقامة الضريبية خارج البرتغال للسنة الثالثة على التوالي، إذ اشترى المقيمون في الاتحاد الأوروبي 4,416 مسكناً في عام 2025، بانخفاض 9.6% على أساس سنوي، في حين اشترى المقيمون من خارج الاتحاد الأوروبي 4,055 مسكناً، بانخفاض 17.1%. ويربط محللو Idealista ذلك مباشرةً بالتحولات في السياسات التي شهدها الأجانب خلال السنوات الثلاث الماضية: إنهاء مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية، واستبدال نظام المقيم غير الاعتيادي (NHR) بإطار أكثر تقييداً.
ويتوافق ذلك مع ما تلاحظه GrowIN في استفسارات عملائها — فقد أُغلق مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية منذ فترة (وتشمل الخيارات الحالية الاستثمار عبر صناديق منظمة، أو البحث العلمي، أو الفنون والثقافة، أو الاستثمار في شركات تُحدث فرص عمل)، كما أُغلق نظام NHR أمام المتقدمين الجدد في مارس 2025، ليحلّ محله نظام IFICI الأكثر تقييداً. فالمشترون الذين كانوا يرون في شقة بلشبونة طريقاً سريعاً نحو الإقامة ومعدل ضريبي مُيسَّر لم يعد بإمكانهم ذلك، وينعكس هذا الأمر بوضوح في بيانات المعاملات.
ومع ذلك، فإن الأجانب الذين ما زالوا يشترون لا يبحثون عن الصفقات الرخيصة. إذ كثيراً ما يدفع المستثمرون الأجانب أسعاراً أعلى للمتر المربع مقارنةً بالمشترين المحليين — بنسبة 35% أعلى في لشبونة و17% أعلى في بورتو. ويتركّز المشترون الأجانب في أغلى المواقع في البرتغال، وخصوصاً منطقة لشبونة الكبرى، والغارف، ومادييرا، والمنطقة الحضرية لبورتو، وهي أسواق توفر روابط نقل دولية أقوى، ومجتمعات مغتربين راسخة، وجاذبية أكبر كوجهات للمنزل الثاني أو الاستثمار. أما خارج هذه المراكز الأربعة، فيتقلص عدد المشترين الدوليين بسرعة — وهو بالضبط ما تشير إليه استفسارات GrowIN من أن معاناة العرض والطلب لدى الأجانب الباحثين عن المدن الداخلية والثانوية باتت الآن متركزة هناك.
قراءة GrowIN للأرقام
عند احتساب وتيرة الربع الأول من 2026 على أساس سنوي (37,745 عملية بيع × 4 ≈ 151,000 معاملة خلال العام) مقارنةً بإجمالي مشتريات غير المقيمين من الاتحاد الأوروبي وخارجه البالغة 8,471 عملية في عام 2025، يتبيّن أن المشترين الأجانب يشكّلون الآن نحو معاملة واحدة من كل ثماني عشرة معاملة عقارية على المستوى الوطني — أي حصة متقلّصة من كعكة متقلّصة. وهذا استنتاج خاص بـ GrowIN مستمد من بيانات INE وIdealista، وليس توقعاً رسمياً، لكنه يوضح مدى التركّز — والحساسية تجاه الأسعار — التي بات عليها الطلب الأجنبي المتبقي.
"سوق الإسكان في البرتغال لا يشهد تباطؤاً، بل انكماشاً؛ إذ يتراجع عدد البائعين، وترتفع أسعار العروض، وتتقلّص قاعدة المشترين الأجانب للسنة الثالثة على التوالي"، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ماذا يعني هذا إن كنت تشتري من الخارج
يُتوقّع أن تبقى المنافسة شديدة في لشبونة وبورتو والغارف ومادييرا، حيث لا يزال المشترون المقيمون خارج البرتغال يدفعون سعراً وسيطاً وطنياً أعلى مقارنةً بالمشترين المقيمين في البرتغال، وهي فجوة يُرجَّح أن تستمر ما دام الطلب الأجنبي متركزاً في الشرائح الفاخرة. أما خارج هذه المراكز، فقد يجد المشترون هامشاً أكبر للتفاوض، لكن مع عروض أقل وبنية دعم أقل رسوخاً. لذا احرص على تخصيص ميزانية تغطي رسم النقل الحالي (IMT) المفروض على غير المقيمين ورسم الطوابع فوق سعر الشراء، وبادر بالحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF) وفتح حساب مصرفي برتغالي في وقت مبكر، وتعامل مع أي جدول زمني قبل الشراء بحذر — إذ قد يستغرق الانتقال من الحجز إلى توقيع العقد وقتاً أطول في ظل هذا الشح في المعروض.
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
تابع إصدارات المعهد الوطني للإحصاء (INE) للربعين الثاني والثالث من عام 2026 لمعرفة ما إذا كان تراجع المبيعات سيتفاقم أو يستقر، وراقب ما إذا كانت إجراءات الحكومة لزيادة المعروض السكني — من حوافز البناء إلى إصلاح التخطيط العمراني — ستنعكس فعلياً على أعداد العروض المعروضة لا على الخطاب السياسي فقط. وللاطلاع على السياق المتعلق بالتأشيرات والضرائب المؤثر في قرارات الشراء لدى الأجانب، يمكنكم زيارة قسم الانتقال لدى GrowIN، والتواصل عبر الخدمات إن كنتم بحاجة إلى مساعدة في التعامل مع عملية الشراء كغير مقيمين.
لا ينبغي اعتبار أي مما ورد هنا استشارة استثمارية — فقرارات الشراء العقاري في سوق بهذا الضيق تستحق توجيهاً مهنياً يُقيَّم كل حالة على حدة.