أرقام رئيسية — حتى 2026-09-15: تراجعت حصة الأجانب من مشتريات المساكن العائلية إلى 27.6% في عام 2025 — وهي الأدنى منذ عام 2021 (وفق معهد الإحصاء الوطني INE) — إذ انخفض عدد المشترين ذوي الإقامة الضريبية خارج البرتغال بنسبة 13.3% ليبلغ 8,471 مسكناً، في ثالث تراجع سنوي متتالٍ؛ فيما ارتفعت أسعار المساكن على الصعيد الوطني بنسبة 17.6% خلال عام 2025، وهي أعلى زيادة سنوية منذ بدء احتساب مؤشر INE؛ وتؤكد بيانات مطلع 2026 هذا الانقسام: إذ ارتفع مؤشر أسعار المساكن بنسبة 17.8% على أساس سنوي في الربع الأول، بينما تراجعت معاملات غير المقيمين بنسبة 15.6% لتبلغ 1,770 مسكناً.
حصة متقلّصة في سوق تشهد أعلى زخم على الإطلاق
سجّل سوق العقارات في البرتغال للتوّ رقمين لا يتحرّكان عادةً في اتجاهين متعاكسين. فوفقاً لأرقام معهد الإحصاء الوطني (INE) الصادرة في مارس 2026، تراجعت نسبة عمليات شراء العقارات من قِبل الأجانب، من مجموع مشتريات المساكن العائلية، إلى 27.6% في عام 2025، وهي أدنى نسبة منذ عام 2021. وفي العام نفسه، سجّل مؤشر أسعار المساكن الوطني أحدّ ارتفاع له على الإطلاق.
ولا يعني هذا التراجع اختفاء الأجانب كلياً من السوق البرتغالية — إذ لا يزال كثيرون منهم يشترون، لكن بأعداد أقل نسبةً إلى إجمالي السوق، كما أنهم لم يعودوا هم من يحدّدون وتيرة السوق بشكل متزايد. فقد اشترى المشترون الأجانب 41,086 مسكناً في البرتغال عام 2025، بزيادة 6.6% مقارنةً بعام 2024، غير أن هذا الرقم الإجمالي يعود في معظمه إلى فئة الأجانب المقيمين ضريبياً في البرتغال بالفعل: إذ جاءت 34,834 عملية شراء من أجانب مسجَّلين مسبقاً كمقيمين ضريبيين في البرتغال (بزيادة 11.4%)، في حين تراجعت مشتريات المشترين غير الحائزين على موطن ضريبي برتغالي بنسبة 14.1%. وإذا استُبعد الأجانب المقيمون بالفعل في البرتغال، يتبيّن أن المشتري غير المقيم فعلياً — أي المستثمر الأجنبي التقليدي أو مشتري "أسلوب الحياة" — هو من يتراجع.
وتقدّم قراءة موقع idealista لبيانات INE نفسها رقماً أكثر دقة: ففي عام 2025، اشترى المقيمون ضريبياً خارج البرتغال 8,471 مسكناً، بانخفاض نسبته 13.3% مقارنةً بعام 2024، وهو ثالث تراجع سنوي متتالٍ في معاملات غير المقيمين. ولم يسلم المشترون المقيمون في الاتحاد الأوروبي من هذا الانخفاض أيضاً — إذ اشترى المقيمون في الاتحاد الأوروبي 4,416 مسكناً في عام 2025، بانخفاض 9.6% على أساس سنوي، فيما اشترى المقيمون في دول خارج الاتحاد الأوروبي 4,055 مسكناً، بانخفاض 17.1%.
هل أُقصوا بفعل الأسعار، أم اختاروا الانسحاب بأنفسهم؟
في الوقت ذاته، أصبح السوق الذي ينسحب منه هؤلاء المشترون أكثر تكلفة من أي وقت مضى. ففي عام 2025 ككل، ارتفع مؤشر أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 17.6%، وهي أقوى زيادة سنوية في السلسلة الإحصائية المتاحة. ولم ينقطع هذا الاتجاه في عام 2026: إذ تُظهر بيانات يوروستات أن أكبر زيادات في أسعار المساكن على مستوى الاتحاد الأوروبي سُجّلت في البرتغال (+10.3%) وبلغاريا (+9.4%) وسلوفاكيا (+9.1%) عند مقارنة الربع الأول من 2026 بمتوسط عام 2025، كما سجّل مؤشر INE الفصلي ارتفاعاً سنوياً بنسبة 17.8% في الربع الأول من 2026.
واستوعب الجانب المحلي من السوق معظم هذا النمو. إذ اشترى المقيمون ضريبياً في البرتغال 161,341 مسكناً في عام 2025، بزيادة 10.1% على أساس سنوي، وهي أعلى حصة منذ بدء السلسلة الإحصائية في عام 2019، بدعم من شروط تمويل أكثر ملاءمة وإجراءات حكومية لصالح المشترين الشباب — وهو برنامج ذكرت وزيرة المالية أنه ساعد أكثر من 70,000 طلب وحوالي 23,000 مستفيد من الضمان العام. ويصعب حقاً الفصل بين ما إذا كان غير المقيمين يُضغَط عليهم بفعل التكلفة، أم أنهم يختارون ببساطة الانتظار خارج سوق بلغ هذا القدر من السخونة — فكلا العاملين يدفعان في الاتجاه نفسه.
تحليل GrowIN: التكلفة الفعلية لتسارع الأسعار
وإليك الرقم الأهم لأي شخص يفكّر فعلياً في الشراء: عند سعر المعاملة الوسيط لمتر المربع الواحد البالغ 2,337 يورو في الربع الأول من 2026، مقابل نمو سنوي نسبته 19.8%، كان المتر المربع نفسه يكلّف نحو 1,951 يورو قبل عام واحد فقط. وبالنسبة لشقة نموذجية مساحتها 100 متر مربع، يعني ذلك زيادة قدرها 38,600 يورو خلال اثني عشر شهراً فقط — وهو مبلغ يخسره المشتري لمجرد الانتظار، حتى قبل احتساب العلاوة الإضافية التي يتحمّلها غير المقيمين. وهذه العلاوة حقيقية بالفعل: إذ تُظهر بيانات INE لعام 2025 أن غير المقيمين يدفعون بالفعل أكثر بكثير مقابل ما يحصلون عليه — فقد اشترى المقيمون ضريبياً في البرتغال بمتوسط سعر بلغ 234,120 يورو، فيما دفع مشترو الاتحاد الأوروبي متوسطاً قدره 335,640 يورو، وأنفق المشترون من دول أخرى متوسطاً بلغ 470,277 يورو. وبعبارة أخرى، أصبح مشترو الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي يدفعون الآن ما يقارب ضعف ما يدفعه المشتري المقيم في البرتغال مقابل المسكن المتوسط.
وتعلّق هيئة تحرير GrowIN Portugal: "لا يختفي الأجانب من سوق العقارات في البرتغال — بل يتحوّلون إلى حاشية أصغر حجماً وأعلى تكلفة في سوق باتت تعمل الآن بالكامل تقريباً بأموال محلية".
ماذا يعني ذلك، وما الذي يجب مراقبته
بالنسبة إلى الأجانب الذين لا يزالون يخطّطون للشراء، فإن الخلاصة العملية هي أن المنافسة الآن تأتي بشكل رئيسي من مشترين برتغاليين مدعومين بضمانات حكومية، وليس فقط من مستثمرين أجانب آخرين — وهو ما يغيّر ديناميكية التفاوض في شرائح السوق المتوسطة. وعلى كل من يشتري دون إقامة ضريبية برتغالية أن يضع في حسبانه كامل التكاليف الإضافية المرتبطة بوضع غير المقيم، وأن يبدأ إنجاز المعاملات — الرقم الضريبي (NIF)، والحساب المصرفي، والتمثيل الضريبي عند الاقتضاء — قبل البحث عن المسكن بوقت كافٍ؛ ويستعرض قسم الانتقال والاستقرار لدينا هذا التسلسل بالتفصيل. وتجدر مراقبة إصدار INE الفصلي القادم لمعرفة ما إذا كان تراجع معاملات غير المقيمين الذي بلغ 15.6% في مطلع 2026 سيتعمّق أكثر، وما إذا كانت خيارات التأشيرة الذهبية الأضيق بعد استبعاد الاستثمار العقاري ستُحدث أي انعكاس في هذا الاتجاه بين المشترين الأكثر ثراءً.
وفي الوقت الراهن، تروي البيانات قصة متّسقة: فطفرة السوق العقاري في البرتغال لم تعد بحاجة إلى الأموال الأجنبية لمواصلة تحطيم الأرقام القياسية، وأصبح المشترون الأكثر تعرّضاً لهذه الطفرة برتغاليين بشكل متزايد.