أرقام أساسية — حتى تاريخ 2026-09-15: يجب إتمام العقود رسميًا (توقيع عقد البيع النهائي واتفاقية القرض) بحلول 31 ديسمبر 2026 للاستفادة من البرنامج — دون تأكيد تمديده إلى عام 2027 — أضافت الحكومة 750 مليون يورو في أبريل 2026، ليصل إجمالي مظروف الضمان إلى نحو 2.3 مليار يورو — شهد الربع الثاني من عام 2026 وحده توقيع 7,800 عقد بقيمة 1.7 مليار يورو ضمن هذا البرنامج — يُطبَّق الإعفاء الكامل من IMT ورسم الطوابع حتى 330,539 يورو (وإعفاء جزئي حتى 660,982 يورو).
لماذا يُعدّ هذا التاريخ في التقويم مهمًا؟
إذا كنت مقيمًا أجنبيًا دون سن 35 عامًا وتأمل في شراء منزلك الأول في البرتغال دون الحاجة إلى دفعة أولى كبيرة، فإن الرقم الذي يهمّك ليس السعر أو معدّل الفائدة، بل تاريخ محدد: 31 ديسمبر 2026. فبعد هذا التاريخ، يتوقف الضمان الحكومي للقروض العقارية، الذي يتيح حاليًا للمشترين المؤهلين تمويل ما يصل إلى 100% من قيمة العقار، عن الانطباق على العقود الجديدة، ما لم تقرر الحكومة خلاف ذلك. وللاستفادة من هذا الضمان العام، يجب توقيع عقد القرض بحلول 31 ديسمبر 2026.
وقد أصبح هذا البرنامج — المعروف رسميًا باسم Garantia Pública no Crédito Habitação Jovem، والذي أُنشئ بموجب المرسوم بقانون رقم 44/2024 — أحد أكثر التدابير السكنية استخدامًا في البلاد هذا العام. ففي الربع الثاني من عام 2026 وحده، تم توقيع 7,800 عقد قرض سكني بضمان الدولة، بقيمة إجمالية بلغت 1.7 مليار يورو، أي ما يمثّل 51.3% من إجمالي العقود و53.5% من إجمالي القيمة المتعاقد عليها من قِبل المشترين دون سن 35 عامًا خلال هذه الفترة — بزيادة نسبتها 13.5% في عدد العقود ونمو بنسبة 17.5% في القيمة مقارنةً بالربع السابق. وقد فاق الطلب التوقعات إلى حدّ دفع الحكومة إلى الإعلان في أبريل 2026 عن تعزيز الضمان بمبلغ 750 مليون يورو، ليصل المبلغ الإجمالي المتاح إلى نحو 2.3 مليار يورو.
ماذا يقدّم الضمان فعليًا؟ ومن يستحقّه؟
تتولّى الدولة ضمان جزء من القرض — يصل إلى 15% من القيمة المتعاقد عليها ابتداءً — وهو ما يتيح للبنك تمويل ما يصل إلى 100% من القيمة الأقل بين سعر الشراء والقيمة التقديرية للعقار. وعمليًا، يُلغي ذلك الحاجة إلى الدفعة الأولى التي تتراوح عادةً بين 10% و20% والتي تشترطها البنوك البرتغالية. والأهم لقرّائنا أن هذه الميزة ليست حكرًا على المقيمين البرتغاليين: إذ يُطبَّق الضمان الحكومي على غير المواطنين البرتغاليين طالما استوفوا معايير الأهلية ذاتها، بما في ذلك الإقامة الضريبية في البرتغال.
وشروط الأهلية محدودة نسبيًا لكنها قابلة للتحقيق بالنسبة للعديد من الأجانب المنتقلين إلى البرتغال: إذ يجب أن يتراوح عمر المتقدّم بين 18 و35 عامًا (وفي حال وجود متقدّمَين، يجب أن يستوفي كلاهما هذا الشرط العمري)، وأن يُصرّح بأن العقار سيكون مسكنه الدائم الأول. كما يجب أن يكون الشراء مخصّصًا للسكن الرئيسي حصرًا — إذ تُستبعد المنازل الثانية والعقارات المؤجَّرة والوحدات التجارية من هذا البرنامج. وبمجرد التوقيع، يظل الضمان الحكومي نفسه ساريًا لمدة 10 سنوات من تاريخ توقيع العقد.
وإلى جانب ضمان التمويل، توجد ميزة ضريبية موازية تحمل اسم "IMT Jovem": وهي إعفاء كامل من ضريبة IMT (ضريبة نقل ملكية العقارات) ومن رسم الطوابع على العقارات التي تصل قيمتها إلى 330,539 يورو، مع إعفاء جزئي للقيمة الواقعة بين هذا الحد والقيمة 660,982 يورو، ودون أي إعفاء لما يتجاوز ذلك.
حساب GrowIN: ما القيمة الفعلية لهذا البرنامج بالنسبة للمشتري؟
بعيدًا عن لغة السياسات، لنركّز على الأرقام باليورو. بالنسبة لمنزل أول بقيمة 300,000 يورو، يغطّي ضمان الدولة البالغ 15% نحو 45,000 يورو من القرض — وهذا هو مبلغ الدفعة الأولى الذي لا يحتاج المشتري الأجنبي الشاب فعليًا إلى ادّخاره. وبإضافة الإعفاء من ضريبة IMT ورسم الطوابع (نظرًا لأن قيمة العقار تقع بارتياح دون سقف الإعفاء الكامل البالغ 330,539 يورو)، واستنادًا إلى شرائح ضريبة النقل المعتادة للمقيمين، يمكن للمشتري تجنّب مبلغ يتراوح تقريبًا بين 8,000 و13,000 يورو من ضريبة IMT، إضافة إلى رسم طوابع بنسبة 0.8% على عملية الشراء. وإجمالًا، يشكّل ذلك فارقًا واقعيًا يتجاوز 50,000 يورو في السيولة المطلوبة مقدّمًا لشراء المنزل ذاته قبل 1 يناير 2027 وبعده — وهو مبلغ كان سيتعيّن على المقيم الأجنبي، لولا ذلك، أن يكون متوفرًا في حساب بنكي برتغالي قبل مجرد الذهاب إلى كاتب العدل.
تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal: "بالنسبة لمقيم أجنبي شاب يوازن بين استئجار منزل لعام إضافي أو الشراء الآن، يُعدّ هذا الموعد النهائي المتغيّر المالي الأكبر في هذا القرار."
الضغط العملي — وماذا يحدث في حال تفويت الموعد؟
الجانب الأصعب ليس شرط الأهلية، بل التوقيت. فالمعوَّل عليه بالنسبة للموعد النهائي ليس تاريخ بدء الإجراءات، ولا تاريخ توقيع العقد الابتدائي (CPCV)، بل تاريخ توقيع عقد البيع النهائي واتفاقية القرض النهائية. وهذه العملية لا تتم بشكل فوري: فبين اختيار العقار والموافقة على القرض والتقييم وتحديد موعد توقيع العقد النهائي، يمكن أن تستغرق الإجراءات عدة أسابيع، بل أحيانًا أكثر من شهرين. لذلك فإن أي شخص يبدأ الآن، في سبتمبر، بحثه عن منزل في البرتغال يكون بالفعل في سباق مع الزمن إن أراد توقيع عقد البيع النهائي قبل نهاية العام.
ويزيد من صعوبة الأمر دخول قواعد أكثر صرامة بشأن القدرة على تحمّل الأعباء المالية حيّز التنفيذ في منتصف العام — إذ تُطبَّق منذ 1 أغسطس 2026 قواعد جديدة بشأن نسب الدين إلى الدخل والحدّ الأقصى لمدد القروض، وهي تؤثر أيضًا في تقييم الملاءة المالية للمشترين دون سن 35 عامًا. ومن العوامل المساعدة انضمام مزيد من البنوك مؤخرًا إلى البرنامج: فمنذ 1 أغسطس 2026، انضمت أربع مؤسسات مصرفية إضافية إلى برنامج الضمان الحكومي، وفق ما أكّده معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana)، ما يوسّع نطاق التمويل بنسبة 100% دون الحاجة إلى دفعة أولى. غير أن انضمام مزيد من البنوك المشاركة لا يعوّض الأسابيع الضائعة إذا لم يبدأ طلب القرض العقاري إلا في نوفمبر.
ما الذي يجب متابعته لاحقًا؟
لم تؤكّد أي جهة حكومية حتى الآن ما إذا كان الضمان سيُمدَّد أو يُخفَّض أو يُسمح بانتهائه بعد 31 ديسمبر 2026 — إذ لا يوجد حتى الآن ما يؤكّد تمديد هذه الدعوم إلى عام 2027، وقد يعني الانتظار الاقتراض بشروط مختلفة وأكثر كلفة. وينبغي للمقيمين الأجانب الذين يملكون بالفعل رقم NIF وإقامة ضريبية، ويبحثون عن منزل، أن يعتبروا خريف 2026 هو النافذة الزمنية الواقعية لتقديم الطلب إلى أحد البنوك، وليس شهر ديسمبر. أما بالنسبة لمن لا يزالون بصدد تسوية وضعهم من حيث الإقامة قبل أن يتمكّنوا حتى من التأهّل كمقيمين ضريبيين، فإن قسم /visas/ لدينا يغطّي المسارات المتاحة — مثل تأشيرة D7 وD8 وغيرهما — التي تُتيح الحصول على الإقامة اللازمة للاستفادة من برامج مثل هذا.
وأيًا كان قرار الحكومة بشأن عام 2027، يبقى الموعد النهائي لهذا العام ثابتًا، ولن يتغيّر لأي شخص لا يزال يجمع المستندات مع بداية العام الجديد.