لشبونة تزيد إحكام القيود على التأجير قصير الأمد

على كل من يدرس استثماراً من نوع Airbnb في وسط لشبونة أن يحدّث افتراضاته من جديد. فعقب حملة بلدية لتطهير آلاف التراخيص غير النشطة في وقت سابق من هذا العام، أعادت بلدية لشبونة (CML) رسم خريطة الاحتواء لديها بتفصيل أدقّ بكثير — وبمساحة أضيق بكثير أمام الوافدين الجدد — مما كان قائماً حتى قبل اثني عشر شهراً.

ما الذي تغيّر ومتى

يعود الإطار الحالي إلى اللائحة البلدية للإقامة المحلية (RMAL)، التي أقرّتها الجمعية البلدية للشبونة بصفة نهائية في 2 ديسمبر 2025، لتحلّ محلّ النظام السابق الممتدّ على مستوى الأبرشية بنموذج من طبقتين يتألف من مناطق احتواء مطلق ونسبي، تُقيَّم الآن على مستوى الأحياء الفردية لا الأبرشيات بأكملها. فقد أقرّت الجمعية البلدية للشبونة بصفة نهائية في 2 ديسمبر 2025 اللائحة البلدية الجديدة للتأجير قصير الأمد (RMAL)، في خطوة حاسمة نحو إعادة تعريف القواعد المطبَّقة على هذا القطاع.

ثم في فبراير 2026، أنجزت المدينة عملية تنظيف إداري واسعة: إذ أتمّت بلدية لشبونة إجراء إلغاء تسجيلات الإقامة المحلية (AL) بسبب عدم تقديم ما يثبت التأمين الإلزامي — وهو شرط قانوني لم يستوفِه آلاف الملّاك، فأُلغي 6,765 تسجيلاً، ليبقى 11,774 تسجيلاً نشطاً. وتبيّن أن كثيراً من الإعلانات الملغاة كانت أوراقاً خاملة لا أعمالاً قائمة — أي "تسجيلات وهمية": عقارات لم تعمل قطّ أو كانت قد توقّفت عن النشاط دون إلغاء تسجيلها في السجل الوطني للإقامة المحلية (RNAL).

وكان لعملية التنظيف هذه أثرٌ متسلسل على خريطة الاحتواء نفسها. فلمّا انخفضت نسب الإقامة المحلية إلى المساكن في عدة أبرشيات بعد استبعاد التراخيص الميتة، أعادت البلدية النظر في تقسيماتها المناطقية في أبريل 2026. وعقب إلغاء 6,765 تسجيلاً بسبب عدم التأمين، جرى تنقيح مستويات الاحتواء في لشبونة.

الخريطة اليوم

بموجب التصنيف الحالي، تقع ثلاث أبرشيات تحت الاحتواء المطلق، حيث تُمنع تسجيلات الإقامة المحلية الجديدة منعاً شبه تامّ: سانتا ماريا مايور، وميزيريكورديا، وسانتو أنطونيو. وخُفِّض تصنيف ثلاث أبرشيات أخرى — ساو فيسنتي، وأرّويوش، وإسترِلا — إلى الاحتواء النسبي، بينما خرجت أفينيداش نوفاش من الاحتواء النسبي كلياً. لكن الصورة أكثر تركيباً مما توحي به قائمة الأبرشيات: فاللائحة (RMAL) تُقيّم الآن الأحياء الفردية أيضاً، وتقع 22 حياً تحت الاحتواء المطلق و11 حياً تحت الاحتواء النسبي، وهي سابقة في هذه اللائحة.

كما جرى تشديد العتبات نفسها. فالاحتواء المطلق يُطبَّق الآن حيثما بلغت نسبة وحدات الإقامة المحلية إلى المساكن الدائمة 10%، فيما يشمل الاحتواء النسبي شريحة 5–10% — نزولاً من التقسيم السابق البالغ 20%/10%. وتبلغ النسبة في سانتا ماريا مايور نحو 66.9%، وفي ميزيريكورديا 43.8%، وفي سانتو أنطونيو 25.1%، وفي ساو فيسنتي 16.1%، وفي أرّويوش 13.5%، وفي إسترِلا 10.8%، وفقاً لبيانات البلدية. أما على مستوى المدينة، فتبلغ النسبة حالياً 7% — ومع وقوف المدينة عند 7.2% حالياً، يبقى من الوارد فعلاً مستقبلاً أن تنزلق البلدية بأكملها إلى منطقة احتواء مطلق واحدة على نطاق المدينة، بما يُجمّد التراخيص الجديدة في كل مكان، لا في القلب التاريخي وحده.

لماذا يهمّ ذلك المشترين الأجانب

اللسعة العملية بالنسبة إلى المستثمرين من الخارج لا تتعلق كثيراً بالطلبات الجديدة — فتلك كانت أصلاً شبه مستحيلة في الوسط — بقدر ما تتعلق بما يحدث للتراخيص القائمة. ففي مناطق الاحتواء المطلق والنسبي، تنتهي صلاحية ترخيص الإقامة المحلية لشقة أو فيلا (moradia) عند بيع العقار، ولا يمكن للمشتري أن يرث التسجيل. والاستثناءات الوحيدة هي الميراث، والتحويلات بين الزوجين، وإعادة التنظيم الأسري. وبعبارة واضحة: شراء شقة في وسط مدينة لشبونة بترخيص إقامة محلية نشط لا يمنح المشتري أي حق في مواصلة تشغيلها بوصفها عقار تأجير قصير الأمد.

كما أكّدت البلدية أن التجميد حقيقي على أرض الواقع لا على الورق فحسب: فقد أكّدت المدينة منذ ذلك الحين أنها لم تُصدر أي ترخيص إقامة محلية جديد عقب هذه الحملة. ولمّا كان التأجير قصير الأمد لا يزال يمثّل 67% من الإقامة السياحية في لشبونة، فمن غير المرجّح أن يهدأ الطلب على المجموعة المتقلّصة من التراخيص القابلة للنقل.

وثمة منفذ ضيّق واحد أمام المقيمين لا المستثمرين: فصيغة "الغرفة" الجديدة تُتيح للمضيفين تأجير غرفة واحدة في مسكن من غرفتَي نوم، وغرفتين في المسكن الرئيسي للمالك المؤلَّف من ثلاث غرف نوم فأكثر، وهي موجَّهة لتكميل دخل الأسرة لا لبناء محفظة تأجير.

ما ينبغي متابعته لاحقاً

أصبحت المراقبة الآن مستمرة لا دورية — إذ تراقب شعبة الرصد في البلدية النسبة شهرياً، ما يعني أن تصنيف المنطقة قد يتغير من شهر إلى آخر. وهذا سلاح ذو حدّين: فقد ينزلق حيٌّ إلى الاحتواء بالسرعة نفسها التي خرج بها منه. وعلى المشترين الأجانب الطامحين إلى دخل تأجيري في القلب التاريخي أن يتعاملوا مع أي ترخيص إقامة محلية معروض على أنه غير قابل للنقل حتى يثبت العكس، وأن يضعوا في حسبانهم احتمال تفعيل التجميد على نطاق المدينة، وأن يتحقّقوا من النسبة الحالية للعنوان المحدَّد بالضبط — لا الأبرشية وحدها — قبل توقيع أي شيء. أما المناطق الطرفية مثل بنفيكا، ولوميار، وأوليفايش، فلا تزال منفتحة نسبياً في الوقت الراهن، وإن كان لا أحد في سوق التأجير بلشبونة يراهن على أن يدوم "الوقت الراهن" طويلاً.

وعلى المشترين الذين يدرسون شراءً في لشبونة واضعين في اعتبارهم مكوّناً تأجيرياً أن يتعاملوا مع دخل الإقامة المحلية بوصفه مكافأة لا أمراً مضموناً، وأن يحصلوا على مشورة مهنية مصمَّمة للأبرشية والمبنى تحديداً قبل الالتزام. وللاطّلاع على خلفية الصورة الأوسع للضرائب والإقامة التي تشكّل القرارات العقارية في البرتغال، راجِع مركزَي الضرائب والرقم الضريبي والانتقال لدينا، وتصفّح صفحة خدماتنا للحصول على الدعم في إنجاز المعاملات.