الأرقام الرئيسية – حتى 2026-09-05: في كاشكايش، يذهب 81.3% من مبيعات العقارات إلى مشترين دوليين، مقابل 27% في بورتو (حيث يستحوذ المشترون البرتغاليون على 73% من تلك السوق) — أي بفارق قدره 54.3 نقطة مئوية — وفقاً لتقرير Engel & Völkers الموسوم Market Report Portugal 2025–2026، في حين شكّل المشترون الأجانب 28% من إجمالي عمليات شراء المساكن على المستوى الوطني في عام 2025 (بنك البرتغال).
مدينتان، سوقان مختلفتان تماماً
إذا كنت تبحث عن عقار في البرتغال وتفترض أن البلاد بأكملها تتصرف كسوق واحدة، فإن الأرقام الجديدة الصادرة عن السماسرة تقول خلاف ذلك. ففي كاشكايش، ذهبت 81.3% من مبيعات العقارات إلى مشترين دوليين، حيث برز المشترون البرازيليون والروس والأمريكيون بشكل لافت في البيانات. أما إذا اتجهنا 300 كم شمالاً نحو بورتو، فتنقلب الصورة بالكامل تقريباً: إذ يستحوذ المشترون البرتغاليون على 73% من سوق بورتو، بينما يمثّل المشترون الدوليون 27%، يتصدرهم الأمريكيون، يليهم الفرنسيون والإسبان.
ولا يُعدّ هذا مجرد تفاوت إقليمي طفيف، بل هو واحد من أوسع الفجوات بين المشترين المحليين والأجانب في سوق الإسكان بالبلاد بأكملها. وللمقارنة، شكّل الأجانب 28% من عمليات شراء المساكن في البرتغال العام الماضي، وفقاً لبيانات بنك البرتغال الصادرة في مايو 2026، وتصدّرت البرازيل وأنغولا وفرنسا قائمة بلدان المنشأ. وتتجاوز كاشكايش هذا المتوسط الوطني بنحو ثلاثة أضعاف تقريباً، بينما تقترب بورتو منه بشكل شبه تام.
لماذا توجد هذه الفجوة
أمضت كاشكايش عقدين من الزمن في بناء بنية تحتية لجيب دولي متكامل — من مدارس دولية ومقدّمي خدمات ناطقين بالإنجليزية إلى نمط حياة جاذب على مسافة تنقّل يومي من لشبونة — وتؤكد بيانات المشترين ببساطة ما يصفه بالفعل وكلاء العقارات ذوو الحضور الميداني. وتصف Engel & Völkers كاشكايش وإستوريل المجاورة بأنهما موقعان مرغوبان لدى العائلات المحلية والدولية ذات الدخل المرتفع، مع معروض سكني يشمل شققاً بإطلالة بحرية وفيلات ضمن مجمعات مسوّرة.
أما بورتو فتحكي قصة مختلفة؛ فهي مدينة عاملة ذات عدد سكان مقيمين كبير، ولا يزال المعروض السكني فيها يُستوعَب في الغالب من قِبل السكان المحليين، حتى مع تنامي الاهتمام الأجنبي من حيث القيمة المطلقة. وتوصّلت دراسة منفصلة اعتمدت منهجية مختلفة — تتبُّع مشاهدات الإعلانات العقارية على الإنترنت بدلاً من المبيعات المُنجزة — إلى أن غير المقيمين يمثلون 12% من الطلب الإلكتروني في بورتو، وهي نسبة متوسطة بين أكبر 20 مدينة في البرتغال، مما يؤكد أنه أياً كانت زاوية النظر إلى البيانات، فإن بورتو لا تتصرف ببساطة كوجهة جاذبة للمشترين الأجانب على غرار كاشكايش أو الحزام السياحي في الغارف.
وتؤكد الغارف هذا النمط في الطرف الآخر من الطيف. ففي سوق المنتجعات الوسطى بالغارف، يبلغ نصيب المشترين الدوليين في كوينتا دو لاغو وفالي دو لوبو نحو 80%، وتسجّل فيلامورا نمطاً مماثلاً بنسبة 75% من المشترين الدوليين، يتصدرهم الألمان والهولنديون والبلجيكيون. وبعبارة أخرى، تتصرف كاشكايش كسوق منتجعات مندمجة داخل منطقة لشبونة الحضرية الكبرى، لا كمدينة برتغالية نمطية.
قراءة GrowIN للأرقام
وإذا ما احتسبنا دلالة هذه الفجوة البالغة 54.3 نقطة، فإن الأثر العملي على المشترين الأجانب واضح ومباشر: ففي كاشكايش، أنت تتنافس في سوق تذهب فيها نحو أربع من كل خمس صفقات مُبرمة بالفعل إلى مشترٍ من الخارج، ما يعني أن التسعير وشبكات الوكلاء وحتى مواعيد المعاينة تُبنى أصلاً حول العملاء الدوليين باعتبارهم الفئة الافتراضية. أما في بورتو، فأنت الاستثناء لا القاعدة — إذ إن نحو ثلاثة أرباع المنافسين على أي عقار معروض هم من البرتغاليين، ما يعني عادةً تعاملاً أقل باللغة الإنجليزية من جانب البائعين، وعروضاً نقدية محلية أسرع حركة، وسوقاً لا يزال بإمكان المشترين الأجانب الذين يتحرّكون فيها بروية وبالاستعانة بمستشارين محليين أن يجدوا فيها قيمة حقيقية لم يُرفع سعرها بعد لاستهداف جمهور دولي.
"لم تعد كاشكايش تتصرف كضاحية برتغالية بقدر ما أصبحت سوق منتجعات تحمل الرمز البريدي للشبونة،" بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما يعنيه ذلك عملياً
لا شيء من هذا يغيّر آليات الشراء: فأنت لا تزال بحاجة إلى NIF وحساب مصرفي برتغالي، وإلى تخصيص ميزانية لضريبة IMT ورسم الطوابع وتكاليف كاتب العدل قبل توقيع عقد الـescritura. كما أن امتلاك عقار في كاشكايش أو بورتو لا يمنح بحد ذاته أي حق في الإقامة — فمسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية لم يعد قائماً، وما زال على كل من يخطط للانتقال أن يسلك مساراً كالفيزا D7 أو D8 عبر AIMA. راجع قسم التأشيرات لدينا للاطلاع على الخيارات الحالية.
غير أن ما يغيّره هذا التفاوت فعلاً هو التوقعات المسبقة. فالمشتري الذي يدخل سوق كاشكايش ظاناً أنه سيحصل على صفقة أقل تنافسية أو "غير مكتشفة بعد" إنما يتحرك عكس اتجاه 81.3% من السوق. والمشتري الذي يفترض أن بورتو باتت الآن غارقة في الأموال الأجنبية، على النحو الذي توحي به بعض العناوين المتعلقة بازدهار سوق العقارات في البرتغال، إنما يتحرك عكس اتجاه البيانات التي تُظهر أنها لا تزال في معظمها سوق إسكان لمدينة برتغالية بامتياز.
ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقاً
تابع ما إذا كانت حصة الأجانب في بورتو ستتحرك مع استمرار توجّه الرحّالة الرقميين والعاملين عن بُعد شمالاً بحثاً عن تكاليف أقل، وما إذا كان التركّز الدولي في كاشكايش سيبدأ بإقصاء المشترين المحليين كلياً — وهي ديناميكية ملحوظة بالفعل في أجزاء من الغارف. تحقّق من معدلات ضريبة IMT ورسم الطوابع الحالية عبر Portal das Finanças قبل وضع ميزانية الشراء، واحصل على استشارة خاصة بالبلدية المعنية قبل افتراض أن نمط أي من المدينتين ينطبق على حي بعينه.
وفي النهاية، فإن المشترين الأجانب الذين يوازنون بين كاشكايش وبورتو إنما يختارون فعلياً بين بلدين مختلفين يحملان ختم جواز سفر واحد.