الأرقام الرئيسية — حتى 2026-09-09: يمتد التفويض التشريعي الصادر بموجب Lei 9-A/2026 لمدة 180 يوماً من تاريخ نشره في 6 مارس 2026 — ما يضع الموعد النهائي في مطلع سبتمبر 2026 — وقد أنشأ Decreto-Lei 97/2026 (المنشور في 20 مايو 2026) بالفعل معدلاً ثابتاً بنسبة 7.5% لضريبة IMT على مشتري المساكن غير المقيمين بموجب المادة الجديدة 17.º(10) من CIMT — ولم تُصدر السلطة الضريبية (Autoridade Tributária) التوجيه التوضيحي، Ofício Circulado 40131/2026، إلا في 4 سبتمبر 2026 — ويُظهر حساب GrowIN الخاص أن هذه الرسوم الإضافية يمكن أن تضيف نحو 10,000 يورو إلى ضريبة نقل الملكية على منزل بقيمة 400,000 يورو مقارنةً بما يدفعه المقيم.
الموعد النهائي وراء العناوين
لم يكتب البرلمان البرتغالي بنفسه نص ضريبة الـ7.5% على العقارات المفروضة على غير المقيمين — بل فوّض الحكومة بصياغتها. ويمتد التفويض الممنوح بموجب Lei n.º 9-A/2026 لمدة 180 يوماً. وقد أُقرّ القانون في 20 فبراير 2026 وصودق عليه في 2 مارس 2026، ثم نُشر في الجريدة الرسمية Diário da República في 6 مارس. وبحساب 180 يوماً اعتباراً من ذلك التاريخ، تنتهي صلاحية الحكومة في إصدار مزيد من المراسيم بموجب هذا التفويض المحدد في مطلع سبتمبر 2026 تقريباً — وهو ما يفسّر بالضبط سبب قضاء لشبونة فصل الصيف في نشر التوضيحات والأوامر الوزارية والتعاميم الضريبية بوتيرة جعلت المحامين وكتّاب العدل والمشترين الأجانب يسارعون لمواكبتها.
ويكتسب هذا الأمر أهميته لأن "قانون التفويض التشريعي" (lei de autorização legislativa) لا يُنفَّذ من تلقاء نفسه، بل هو بمثابة ضوء أخضر يحمل تاريخ انتهاء صلاحية. فإذا فات الموعد، فإن أي جزء غير مكتمل من الإصلاح سيحتاج إلى تفويض جديد من البرلمان — وهو سيناريو محرج سياسياً لا ترغب فيه الحكومة، خاصة أن حزمة الإسكان تُقدَّم باعتبارها سياسة رائدة لها.
ما تم إقراره فعلاً — وما لم يُقرَّ بعد
تحرّكت الحكومة بسرعة بشأن الإجراء الأبرز. إذ ينفّذ Decree-Law 97/2026 الصادر في 20 مايو حزمة الإسكان الضريبية المفوَّضة بموجب Law 9-A/2026، جامعاً بين معدل ثابت بنسبة 7.5% لضريبة IMT على عمليات شراء العقارات السكنية من قبل غير المقيمين ومجموعة من الحوافز المرتبطة بالإيجار المعتدل. ويغطي هذا المرسوم وحده معظم التغييرات التي استحوذت على العناوين: خفض ضريبة القيمة المضافة على البناء، وأنظمة الإيجار المعتدل الجديدة، والرسوم الإضافية المفروضة على غير المقيمين.
لكن "المعظم" ليس "الكل". فمعظم الإجراءات الواردة في المرسوم تدخل حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026، مع بعض الاستثناءات المهمة — كما تُركت عدة تفاصيل تنفيذية، من بينها إجراءات عقود الاستثمار الإيجاري الجديدة، لتُحدَّد لاحقاً بموجب أوامر وزارية منفصلة (portarias) بدلاً من تثبيتها في المرسوم نفسه. وهذا هو التفصيل الدقيق الذي ظلّ المشترون الأجانب في انتظاره: ليس ما إذا كان المعدل البالغ 7.5% موجوداً، بل كيفية تطبيقه بالضبط ومتى وعلى مَن.
وقد ظهر هذا الالتباس في السوق على الفور. فبعض شركات الاستشارات أبلغت عملاءها أن المشترين غير المقيمين سيدفعون معدل الـ7.5% الثابت لضريبة IMT اعتباراً من 25 مايو 2026، في حين أشارت أدلة أخرى إلى أن المعدل الثابت يدخل حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026. وكلا التفسيرين له أساس في النص — إذ تحمل أحكام مختلفة من المرسوم نفسه تواريخ نفاذ مختلفة — لكن بالنسبة إلى مشترٍ يحاول تحديد توقيت شرائه، فإن هذا النوع من الغموض هو بالضبط ما ينتج عن جدول زمني تنظيمي متسرّع.
رقم GrowIN: التكلفة الفعلية لمعدل 7.5%
لنأخذ مثالاً واقعياً: مشترٍ غير مقيم يشتري شقة بقيمة 400,000 يورو. وبموجب السلّم الضريبي العادي المخصص للمقيمين — وهو شرائح تصاعدية تتراوح تقريباً بين 0% و8%، مع معدل فعلي يصل عادةً إلى نحو 5% عند هذه الشريحة السعرية — تكون فاتورة ضريبة نقل الملكية في حدود 20,000 يورو. أما بموجب المعدل الثابت المخصص لغير المقيمين، فإن الصفقة نفسها تستوجب دفع 30,000 يورو كضريبة IMT، تُحتسب من اليورو الأول دون أي إعفاءات. وهذا يمثّل فجوة تقدَّر بنحو 10,000 يورو تُعزى حصراً إلى صفة الإقامة — أموال إما أن تبقى لدى الخزانة، أو تظل، بالنسبة إلى المشترين المؤهلين لمسار استرداد الضريبة، مجمَّدة لأشهر ريثما تُنجَز المعاملات. وهذا حساب خاص بـ GrowIN Portugal يستند إلى هياكل المعدلات المنشورة، وليس رقماً رسمياً صادراً عن السلطة الضريبية (Finanças)، كما أن المعدلات الفعلية تختلف باختلاف قيمة العقار والبلدية.
استثناء للأزواج — لكن تأكيده استغرق أشهراً
ويفسّر Ofício Circulado n.º 40131/2026، الصادر في 4 سبتمبر، أحكام Decree-Law 97/2026 — أي بعد نحو أربعة أشهر من صدور المرسوم نفسه، وقُبيل انتهاء مهلة التفويض مباشرة. وأبرز ما جاء فيه من توضيح: أن الرسوم الإضافية لا تُطبَّق إلا عندما يكون كلا الزوجين غير مقيمَين، ولم يُعتبر أيّ منهما في أي وقت سابق مقيماً ضريبياً في البرتغال. ويمكن لزوجين يحمل أحدهما بالفعل صفة الإقامة الضريبية البرتغالية أن يخرجا كلياً من نطاق نظام الـ7.5% فيما يخص عقاراً مملوكاً لهما بالاشتراك.
كما يُبقي المرسوم على مسارين لاسترداد الضريبة. فالمشتري الذي يصبح مقيماً ضريبياً في البرتغال خلال سنتين من تاريخ شراء خضع لضريبة الـ7.5% يمكنه طلب إلغاء المبلغ الضريبي الزائد واسترداد الفرق. وبدلاً من ذلك، فإن تأجير العقار بموجب عقد إيجار معتدل — بحدّ أقصى للإيجار يبلغ نحو 2,300 يورو شهرياً، يُوقَّع خلال ستة أشهر من الشراء ويستمر لمدة 36 شهراً على الأقل من أصل الستين شهراً الأولى — يتيح أيضاً استرداد الفرق. ولا يُعدّ أيٌّ من المسارين فورياً؛ إذ يتطلّب كلاهما تقديم مطالبات رسمية والامتثال المستمر.
وتصلح عبارة "نافذة تفويض مدتها 180 يوماً لا تترك مجالاً كبيراً للصقل بمجرد أن تُضاف إليها الأوامر الوزارية وتوجيهات المصلحة الضريبية وتساؤلات السوق التي لم يتوقعها أحد" لتلخيص الوضع الذي وجد المشترون الأجانب أنفسهم فيه هذا العام، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما ينبغي متابعته — وما ينبغي على المشترين فعله الآن
ينبغي على كل من لديه صفقة شراء قيد الإنجاز الحصول على تأكيد خطي من كاتب عدل أو مستشار ضريبي بشأن تاريخ النفاذ المنطبق على معاملته تحديداً، بدلاً من الاعتماد على أول مقال إخباري يقرؤه. وعلى الأزواج الذين تختلف صفة الإقامة بينهم التحقّق تحديداً من استثناء الأزواج الوارد في تعميم سبتمبر قبل افتراض انطباق الرسوم الإضافية عليهم. ومع اقتراب إغلاق نافذة الـ180 يوماً، يجدر ترقّب أي أوامر وزارية (portarias) متبقية بشأن إجراءات عقود الاستثمار الإيجاري — فإذا تجاوزت الموعد النهائي، فمن المتوقع إما نشرها على عجل في الأيام الأخيرة أو تقديم طلب تفويض جديد إلى البرلمان.
وللاطلاع على خلفية حول موقع ضريبة العقارات على غير المقيمين ضمن الصورة الأوسع لرقم NIF والإقامة الضريبية، راجع صفحتنا المخصصة لـالضرائب ورقم NIF. وتتوقف نتائج طلبات الاسترداد والإعفاءات على تقييم السلطة الضريبية (Autoridade Tributária) لكل حالة على حدة — ويظل الحصول على استشارة مهنية أمراً ضرورياً قبل توقيع أي مستند.