موعد سبتمبر يقترب: استرداد ضريبة القيمة المضافة عن البناء الذاتي وصفقات الإيجار

أرقام أساسية — حتى 2026-09-05: دخلت عقود الاستثمار الإيجاري (CIA) والنظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA) حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026 بموجب المرسوم بقانون Decreto-Lei 97/2026 — ويجب تقديم طلبات استرداد ضريبة القيمة المضافة (VAT) الخاصة بالبناء الذاتي (17 نقطة مئوية، من 23% إلى 6%) خلال 12 شهرًا من تاريخ صدور رخصة السكن، على أن يكون أمام السلطة الضريبية مهلة أقصاها 150 يومًا لسداد المبلغ — ويبلغ سقف الأهلية 660,982 يورو لقيمة العقار و2,300 يورو/شهريًا للإيجار — وتمتد عقود CIA لغاية 25 عامًا لكنها تستوجب استرداد 100% من المزايا في حال الإنهاء خلال السنوات العشر الأولى.

حزمة دخلت حيّز التنفيذ للتو

شهد هذا الأسبوع أكبر إصلاح ضريبي عقاري تشهده البرتغال منذ سنوات، إذ تجاوز عتبة مهمة بهدوء. فبموجب المرسوم بقانون Decreto-Lei 97/2026 الصادر في 20 مايو، والمستند إلى القانون التفويضي Lei 9-A/2026 الصادر في 6 مارس، أُقرّ دخول نظام عقود الاستثمار الإيجاري (CIA) حيّز التنفيذ اعتبارًا من 1 سبتمبر 2026، وتُبرم هذه العقود بين المستثمرين المستوفين للشروط ومعهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU, I.P.).

ويشهد التاريخ نفسه دخول النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA) حيّز التنفيذ، ليحل محل نظام دعم الإيجار السابق بالكامل — إذ يحل RSAA محل البرنامج السابق Programa de Apoio ao Arrendamento (DL 68/2019)، مبسّطًا النظام وموسّعًا نطاقه، ويدخل حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026.

ويكتسي هذا التاريخ أهمية بالغة بالنسبة إلى الأجانب الذين يبنون منازلهم بأنفسهم أو يجرون أعمال ترميم، وكذلك لكل من يفكّر في استثمار إيجاري طويل الأمد، ذلك أن عددًا من المزايا المرتبطة به بات مقيّدًا بمهل زمنية صارمة — وقد بدأت إحدى هذه المهل بالفعل منذ الخريف الماضي.

استرداد ضريبة القيمة المضافة عن البناء الذاتي: مهلة 12 شهرًا لا خصمًا فوريًا

خلافًا لما شاع من التباس في البداية، لا يقتصر الأمر على احتساب المقاولين لضريبة قيمة مضافة بنسبة 6% مباشرة. فعند إصدار المقاول للفواتير، تظل نسبة الضريبة المطبَّقة 23%، ما يستوجب تحمّل كامل المبلغ في البداية — لكن يمكن لاحقًا التقدّم بطلب استرداد الفرق بين النسبة العادية (23%) والنسبة المخفّضة (6%)، أي ما يعادل وفرًا قدره 17 نقطة على الضريبة المسدَّدة فعليًا. وتتولّى السلطة الضريبية (Finanças) معالجة طلب الاسترداد هذا.

وقد فُتحت نافذة الأهلية بالفعل وانقضى جزء منها: إذ سرى مفعول النظام اعتبارًا من 1 يوليو 2026، ويشمل عقود بناء الأشغال الحضرية التي بدأت بين 25 سبتمبر 2025 و31 ديسمبر 2029، شريطة أن يصبح استحقاق الضريبة بين 1 يناير 2026 و31 ديسمبر 2032.

وهذا يعني أن المشاريع التي بدأت أعمالها في مستهل هذه النافذة تقترب الآن من ذكراها السنوية الأولى — علمًا أن مهلة تقديم الطلب لا تبدأ من تاريخ البناء بل من تاريخ صدور رخصة السكن.

فبعد صدور الوثيقة التي تثبت بدء استخدام العقار (بموجب النظام القانوني للتوسع العمراني والبناء)، تُتاح مهلة 12 شهرًا لتقديم طلب الاسترداد، ويجب التقيّد بها بدقة، وإلا جاز للسلطة الضريبية رفض الطلب لتجاوزه المهلة المحددة. وبمجرد تقديم الطلب على النحو الصحيح، يكون أمام السلطة الضريبية مهلة أقصاها 150 يومًا لمعالجة الاسترداد، تُحتسب من تاريخ استلام الطلب مستوفيًا لجميع شروطه.

وثمة سقف قيمة ينبغي الانتباه إليه أيضًا: إذ لا يجوز أن تتجاوز التكلفة الإجمالية للأرض والأشغال والمصاريف الأخرى 660,982 يورو، وقد أوضحت السلطة الضريبية أن الاحتساب يجب أن يشمل جمع سعر الأرض وتكاليف الهدم وقيمة عقد البناء، باستثناء ضريبة القيمة المضافة — وهو تفصيل مهم لكل من يهدم منزلًا قائمًا لإعادة بنائه.

الاستثمار الإيجاري: نظام CIA للمؤسسات، ونظام RSAA لصغار الملّاك

يستهدف نظام CIA بشكل مباشر المستثمرين والمطوّرين العقاريين، لا الملّاك الأفراد الذين يمتلكون شقة واحدة. وللاستفادة منه، يجب أن تستوفي الاستثمارات شرطين مجتمعين: تخصيص ما لا يقل عن 70% من المساحة المبنية للإيجار السكني، وألا يتجاوز الإيجار الشهري في عقود الإيجار السكني 2,300 يورو (إيجار معتدل). وفي المقابل، يتيح نظام CIA للمستثمرين إبرام عقد مع IHRU لمدة تصل إلى 25 عامًا، مقابل حزمة مهمة من المزايا الضريبية، شريطة الإبقاء على العقارات مؤجَّرة بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو. وفي حال الانسحاب المبكر، تكون العقوبات قاسية: إذ يتعيّن على المستثمرين إعادة 100% من المزايا المستفاد منها إذا وقع الإنهاء خلال السنوات العشر الأولى، و50% إذا وقع بين السنة العاشرة والسنوات الخمس الأخيرة، و30% خلال السنوات الخمس الأخيرة من مدة العقد.

أما بالنسبة إلى صغار الملّاك، فإن نظام RSAA والتخفيض الموازي في ضريبة IRS أكثر أهمية بالنسبة إليهم. إذ تنخفض ضريبة الدخل على الإيجارات المعتدلة إلى 10%، في حدود سقف 2,300 يورو، وتُطبَّق على العقود التي لا تقل مدتها عن ثلاث سنوات، ويسري هذا التخفيض حتى عام 2029. وتسري هذه النسبة منذ مايو 2026؛ أما نظام RSAA المضاف اعتبارًا من 1 سبتمبر فيذهب أبعد من ذلك لصالح الملّاك الذين يؤجّرون عقاراتهم بأقل كثيرًا من قيمتها السوقية، إذ يمنحهم إعفاءات أوسع مقابل التزامهم بسقوف إيجار أكثر تشددًا والالتزام نفسه بمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.

قراءة GrowIN: القيمة الفعلية للاسترداد

تبدو هذه النسب مجردة إلى أن تُقارَن بتكلفة مشروع فعلي. فعلى سبيل المثال، في مشروع بناء ذاتي بتكلفة 250,000 يورو — وهي ميزانية معتادة نسبيًا لفيلا في الغارف أو الألينتيجو بين قرّاء GrowIN الأجانب — يبلغ الاسترداد الناتج عن فارق الـ17 نقطة مئوية في ضريبة القيمة المضافة نحو 42,500 يورو، على افتراض أن قيمة العقد بالكامل تدخل ضمن نطاق الشمول. وهو مبلغ ليس بالهيّن، غير أنه مشروط باستيفاء مهلة تقديم الطلب التي بدأ عدّها التنازلي منذ اللحظة التي أصدرت فيها البلدية المحلية (câmara) وثيقة السكن — وفي حال تفويتها، لم تُبدِ السلطة الضريبية أي استعداد لمنح استثناءات.

"إن الموعد النهائي لتقديم المعاملات، لا نسبة الضريبة، هو ما يحدّد فعليًا مَن يسترد أمواله،" بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.

ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقًا

لم تُصدر السلطة الضريبية بعد توجيهات ملزمة بشأن عدد من الحالات الاستثنائية — من بينها تأجير العقار لأفراد الأسرة المقرّبين في إطار قواعد إعادة استثمار الأرباح الرأسمالية المرتبطة بالحزمة نفسها. ولم تُصدر السلطة الضريبية بعد توجيهات ملزمة تغطي جميع سيناريوهات تطبيق هذا الإعفاء، وينصح خبراء الضرائب بالتحقّق من كل حالة على حدة قبل إتمام أي عملية إعادة استثمار رسميًا. وعلى الملّاك الأجانب الذين لا يزال البناء جاريًا لديهم أن يتحقّقوا الآن من تاريخ صدور رخصة السكن لدى البلدية (câmara municipal)، كما ينبغي لكل من يفكّر في إبرام عقد CIA أو RSAA أن يحصل على الشروط الرسمية من IHRU أو السلطة الضريبية (Finanças) قبل افتراض استيفائه شروط الأهلية. وللاطلاع على الصورة الضريبية الأوسع التي تخص المقيمين الأجانب، يمكن زيارة قسم الضرائب ورقم التعريف الضريبي (NIF) لدينا، كما يُستحسن استشارة محاسب مرخّص قبل تقديم أي طلب استرداد — ويمكن لفريق الخدمات لدى GrowIN توجيهك إلى متخصصين موثوقين إن لم يكن لديك أحدهم بعد.

ويُعدّ هذان الإصلاحان من أكثر الإصلاحات تأثيرًا في سوق الإسكان البرتغالي هذا العام، وأشدها صرامة من الناحية الإجرائية، وكلاهما بات الآن مرهونًا بمواعيد سارية المفعول فعليًا.