أرقام رئيسية — حتى 2026-09-03: يبلغ السقف القانوني لزيادة الإيجارات على العقود القائمة لعام 2026 نسبة 2.24% (المعامل 1.0224، إشعار INE رقم 23174/2025/2) — في مقابل ارتفاع سنوي بنسبة 9.1% في متوسط إيجارات العقود الجديدة، التي بلغت الآن 9.46 يورو/م² على المستوى الوطني (INE، الربع الأول 2026) — وتتصدّر منطقة لشبونة الكبرى بـ 14.38 يورو/م²؛ وتقدّر GrowIN فجوة المستويين بنحو 28 إلى 40 يورو شهريًا على شقة قابلة للمقارنة مساحتها 70 م².
برتغالان مختلفان تمامًا، وسوق إيجار واحدة
إذا كان لديك عقد إيجار قائم في البرتغال، فلا يمكن لمالك العقار أن يرفع الإيجار بأكثر من 2.24% هذا العام. هذا هو المعامل الرسمي الذي نشرته هيئة الإحصاء البرتغالية (INE) بموجب الإشعار رقم 23174/2025/2، وهو ينطبق على جميع أنواع عقود الإيجار، الحضرية والريفية على حدّ سواء، ما لم يتفق الطرفان على معيار تعديل مختلف. فعلى إيجار شهري قدره 900 يورو، تعني هذه النسبة زيادة قدرها نحو 20 يورو — ملحوظة، لكنها محتملة.
غير أن توقيع عقد إيجار جديد اليوم أمرٌ مختلف تمامًا. إذ تُظهر بيانات INE نفسها للربع الأول من 2026 أن متوسط الإيجار في عقود الإيجار الجديدة في البرتغال بلغ 9.46 يورو للمتر المربع في الربع الأول من 2026، بزيادة نسبتها 9.1 بالمائة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وهذا ليس سقفًا قانونيًا — بل هو ببساطة ما يتحمّله السوق، وهو بالنسبة لمعظم الأجانب الوافدين إلى البرتغال دون عقد إيجار قائم يُجدّدونه، الرقم الوحيد الذي يهمّ.
لماذا لا يفيد السقف القانوني الوافدين الجدد
تحظى نسبة 2.24% باهتمام إعلامي واسع لأنها تحمي المستأجرين الحاليين، لكنها لم تُصمَّم قط للتأثير في ما يتقاضاه الملاك من المستأجرين الوافدين الجدد. وكما يوضّح أحد التحليلات القانونية، فإن هذا المعامل يحكم كيفية ارتفاع إيجار [العقد القائم]، أما السقف المؤقّت المفروض على العقود الجديدة والذي استُحدث ضمن حزمة Mais Habitação فقد جرى التراجع عنه جزئيًا، بحيث يُحدَّد إيجار العقود الجديدة بحرية وفق سعر السوق. وبالنسبة للأجانب المنتقلين بتأشيرة D7 أو D8 أو تأشيرة عمل، أو لأسرة تصل في منتصف العام لشغل وظيفة جديدة، لا يوجد عمليًا أي سقف — بل فقط ما يتحمّله السوق المحلي.
وهذا السوق متفاوت بين الأقاليم. فقد سُجِّلت أعلى قيم متوسطة لإيجار المساكن في منطقة لشبونة الكبرى (14.38 يورو/م²)، وماديرا (11.97 يورو/م²)، وشبه جزيرة سطوبال (11.35 يورو/م²)، والغارف (10.71 يورو/م²)، ومنطقة بورتو الحضرية الكبرى (10.13 يورو/م²) — وهي بالتحديد الأقاليم التي يرغب معظم الأجانب المنتقلين في الإقامة فيها.
حساب GrowIN: التكلفة باليورو لكونك وافدًا جديدًا
إليك الفجوة بأرقام حقيقية. لنفترض شقة مساحتها 70 م² كان إيجارها الشهري نحو 607 يورو قبل عام — قريبًا من المتوسط الوطني للعام الماضي. فالمستأجر القائم الذي يُجدّد عقده هذا العام يخضع لتطبيق السقف القانوني البالغ 2.24%: فيرتفع الإيجار إلى نحو 620.60 يورو شهريًا، أي بزيادة لا تتجاوز 13.60 يورو فقط.
أما الوافد الجديد الذي يوقّع عقد إيجار جديدًا لوحدة مماثلة مساحتها 70 م² اليوم، بالمتوسط الوطني الحالي البالغ 9.46 يورو/م²، فيدفع 662.20 يورو شهريًا منذ اليوم الأول — أي أكثر بمقدار 41.60 يورو شهريًا، أو نحو 500 يورو سنويًا، مما يدفعه المستأجر المُجدِّد في الشارع المجاور مقابل المساحة نفسها. وفي لشبونة، حيث يبلغ سعر العقود الجديدة 14.38 يورو/م²، تتجاوز تكلفة الشقة ذاتها البالغة 70 م² مبلغ 1,006 يورو شهريًا — وهي فجوة تتضاءل أمامها أي مساهمة يمكن أن يحققها المعامل القانوني.
وتقول هيئة تحرير GrowIN Portugal: «إن سقف الإيجار يحمي المستأجر الموجود بالفعل داخل السوق — لكنه لا يقدّم شيئًا لمن يحاول الدخول إليه».
ما الذي يغذّي هذا الضغط
لا يُظهر الطلب أي تباطؤ. ففي الربع الثاني من 2026، شهدت العقارات المعروضة للإيجار زيادة بنسبة 36% في عدد الاستفسارات مقارنة بالفترة نفسها من 2025، في وقت اشتدّت فيه المنافسة في سوق الإيجار البرتغالية، ما يشير إلى أن طلب المستأجرين لا يزال قويًا حتى مع ظهور بوادر تباطؤ في الإيجارات المُعلَنة من ربع إلى آخر. أما العرض فلم يواكب هذا الطلب: إذ ارتفع عدد العقود بشكل طفيف فقط، بتوقيع 39,395 عقد إيجار جديد في الربع الأول من 2026، بزيادة 0.7% مقارنة بالربع الأول من 2025. وعمليًا، هذا يعني أن مزيدًا من الناس يتنافسون على عدد مماثل تقريبًا من الشقق المتاحة — ومن لا يملك عقدًا قائمًا يدافع عنه يخسر المنافسة.
ما الذي ينبغي على المستأجرين الأجانب فعله فعليًا
إذا كنت في منتصف مدة عقد إيجار قائم، فتحقّق من أن أي زيادة يطبّقها المالك تطابق تمامًا المعامل القانوني 2.24%، وأنك تلقّيت إشعارًا خطيًا قبل 30 يومًا على الأقل — فأي زيادة تتجاوز ذلك، دون وجود بند تعاقدي يسمح بها، لا تُعدّ قانونية. أما إذا كنت تبحث عن سكن جديد، فضع في ميزانيتك المتوسط الوطني الحالي البالغ 9.46 يورو/م² كحدّ أدنى لا كحدّ أقصى — إذ تتجاوزه لشبونة والغارف وسطوبال بفارق كبير. وضع في الحسبان أن الملاك عادةً ما يطلبون رقم التعريف الضريبي (NIF)، وإثبات الدخل، وغالبًا ضامنًا أو دفع إيجار عدة أشهر مقدّمًا قبل أن تطّلع حتى على العقد. ويستعرض دليلنا الخاص بـالانتقال إلى البرتغال التسلسل العملي — رقم التعريف الضريبي (NIF)، والحساب المصرفي، وعقد الإيجار — الذي يحتاج معظم الوافدين الجدد إلى إنجازه بشكل صحيح قبل البدء بمعاينة الشقق.
ما الذي ينبغي متابعته لاحقًا
تنشر INE التحديث الفصلي التالي لبيانات الإيجارات في الخريف، وسيوضّح ما إذا كان معدل النمو الذي يتجاوز 9% لا يزال مستمرًا أم أنه يتباطأ فعليًا كما أوحى التراجع الطفيف من ربع إلى آخر في الربع الأول من 2026. ومن الجدير بالمتابعة أيضًا: التخفيضات المقترحة في ضريبة IRS للملاك الذين يؤجّرون بإيجارات أقل، وأي خطوة تتخذها الحكومة لإعادة النظر في ضوابط أسعار العقود الجديدة — وكلاهما طُرح لكنه لم يُقرّ بعد كقانون. وعلى كل من يعتزم توقيع عقد إيجار في الأشهر القليلة المقبلة أن يتعامل مع السعر المطروح اليوم بوصفه نقطة انطلاق للتفاوض، لا الكلمة الأخيرة.
إن سياسة الإيجار في البرتغال تميل بشكل متزايد إلى حماية من هم مستأجرون بالفعل، تاركةً للوافدين الجدد أن يتحمّلوا وطأة زخم السوق بالكامل.