Principais números — a 17 de setembro de 2026: A comissão de 0,5% por reembolso antecipado de crédito habitação com taxa variável está de volta desde 1 de janeiro de 2026, após uma isenção de três anos introduzida em 2022 — Os empréstimos a taxa fixa mantêm o seu limite máximo de 2%, distinto e inalterado durante todo este período — Duas propostas do Orçamento do Estado 2026 para tornar a isenção permanente (PS) ou unificar a comissão em 0,5% para todos os créditos habitação (Chega) foram ambas chumbadas — Cálculo da GrowIN: amortizar agora 40.000 € de capital de um crédito habitação com taxa variável custa 200 € em comissão bancária que, há um ano, seria gratuita.
A isenção terminou
Quem tenha um crédito habitação em Portugal a taxa variável e esteja a pensar amortizá-lo mais rapidamente enfrenta agora um custo que, simplesmente, não existia nos últimos três anos. A partir de janeiro de 2026, todos os titulares de crédito habitação voltam a pagar para reembolsar antecipadamente, parcial ou totalmente, o seu crédito, independentemente da finalidade ou do tipo de taxa de juro. Para os compradores estrangeiros que contraíram créditos indexados à Euribor durante os anos de taxas baixas, ou que refinanciaram durante o choque de taxas de 2022–2024, esta é uma alteração real à conta de amortizar antecipadamente um crédito habitação.
O mecanismo é simples. Se for a taxa fixa, aplica-se a comissão de 2%, mas se for a taxa variável, é de 0,5%; agora, com o fim do regime excecional, os clientes com taxa variável no financiamento da sua habitação própria voltam também a pagar uma comissão máxima de 0,5%. Em termos práticos: num reembolso antecipado de 20 mil euros, o montante a pagar será de 100 euros.
Porque é que a comissão desapareceu e depois regressou
A isenção remonta à subida acentuada da Euribor em 2022. O regime que isentava as comissões de reembolso de crédito habitação nos contratos a taxa variável termina no final do ano — a DECO PROteste lamenta o fim da medida, que esteve em vigor durante os últimos 3 anos. Tratou-se de uma medida de alívio determinada pelo Governo, e não de uma alteração permanente ao regime bancário, pelo que estava sempre destinada a caducar, salvo intervenção do parlamento.
O parlamento não interveio. Durante o debate do Orçamento do Estado para 2026, dois partidos tentaram alterar esta situação. O PS propôs "isentar de comissões, com carácter permanente, as operações de reembolso antecipado de contratos de crédito habitação em regime de taxa variável", segundo o Jornal de Negócios. O Chega seguiu caminho oposto, propondo um limite único para todos. O partido liderado por André Ventura pretendia ir mais longe, propondo uma comissão fixa até 0,5% sobre o reembolso, independentemente da taxa de juro contratada. Ambas as propostas foram chumbadas. A proposta do PS acabou por ser rejeitada com votos contra do PSD, do CDS e da Iniciativa Liberal e abstenção do Chega. Como resumiu o Jornal de Negócios, a alteração foi simplesmente que a comissão de reembolso antecipado no crédito a taxa variável, que estava suspensa desde 2022 e pode ir até 0,5%, regressa em janeiro.
O que isto custa, na prática
A comissão só se aplica quando se amortiza ativamente capital antes do prazo previsto — quer parcialmente, para reduzir a prestação mensal, quer na totalidade, frequentemente no âmbito de um refinanciamento para taxa fixa ou de uma transferência de banco. É cobrada sobre o montante reembolsado, e não sobre o capital em dívida, acrescendo ainda o imposto de selo sobre a própria comissão. Os titulares de crédito a taxa fixa nunca fizeram parte da isenção e continuam sujeitos ao seu próprio regime: os clientes com contratos a taxa fixa e os que têm crédito para segunda habitação sempre continuaram a pagar comissões de reembolso antecipado — os bancos podem cobrar, no máximo, 2% sobre o montante amortizado.
Eis o número que importa para efeitos de planeamento. Suponha-se que um comprador estrangeiro com um crédito habitação a taxa variável sobre uma habitação própria e permanente em Portugal recebe um bónus, vende um imóvel no estrangeiro, ou simplesmente quer reduzir a sua exposição à Euribor, e decide amortizar 40.000 € de capital. Segundo as regras de 2025, isso não custava nada para além da própria transferência. Segundo as regras de 2026, com o limite legal de 0,5%, isso custa agora 200 € em comissão bancária — dinheiro que, há doze meses, teria ficado no bolso da família. Se se escalar este valor para um reembolso de 100.000 € de uma só vez, um cenário realista para quem venda um ativo no estrangeiro para liquidar mais rapidamente um crédito português, a comissão atinge 500 €. Não é um valor elevado à escala de uma transação imobiliária, mas altera as contas de quem esteja a ponderar o momento de um reembolso antecipado ou de um refinanciamento.
"A comissão em si é modesta, mas a psicologia importa — um custo de zero passou, de um dia para o outro, a um custo de algo, e isso altera o momento em que as pessoas agem", nota a Redação da GrowIN Portugal.
Implicações práticas para os proprietários estrangeiros
Quem tenha um crédito habitação português indexado à Euribor e esteja a ponderar uma amortização antecipada ou uma mudança para taxa fixa deve agora considerar a comissão como um dado fixo dessa decisão, e não como um benefício que possa desaparecer. Os bancos são obrigados a calcular e a divulgar a comissão exata antes de se formalizar um pedido de reembolso, pelo que deve pedir-se o valor por escrito antes de assumir qualquer compromisso. Vale também a pena verificar o contrato de crédito original: alguns bancos negociaram isenções específicas em acordos individuais que se mantêm independentemente do regime geral, de acordo com a nota do Doutor Finanças de que a única exceção são os contratos em que tenha sido acordada uma isenção.
A associação de defesa do consumidor DECO PROteste não desistiu de reverter esta situação. A DECO PROteste lamenta o fim da medida, que vigorou nos últimos três anos, e continua a defender que a isenção se torne permanente, e que a comissão sobre a taxa fixa desça de 2% para 0,5%. Se isso virá a concretizar-se num futuro ciclo orçamental é, de facto, incerto — nada, para já, indicia qualquer alteração antes de 2027, no mínimo.
O que observar a seguir
A própria trajetória da Euribor assume agora maior importância do que o habitual: se as taxas continuarem a descer ao longo de 2026, o incentivo para amortizar antecipadamente ou refinanciar aumenta, mesmo com a comissão associada, uma vez que os juros poupados ao longo do prazo remanescente podem continuar a compensar um encargo pontual de 0,5%. Quem esteja a ponderar uma decisão de crédito habitação a par de uma compra de imóvel ou de uma mudança de residência para Portugal deve confirmar as condições atuais diretamente junto do seu banco antes de assumir qualquer compromisso, e consultar os nossos recursos de relocalização sobre os custos mais amplos de comprar e financiar um imóvel em Portugal enquanto estrangeiro. A equipa de serviços da GrowIN pode ajudar a ponderar os números antes de se comprometer com um reembolso antecipado ou um refinanciamento.
A conclusão é simples: acabou a gratuitidade na amortização de um crédito habitação português a taxa variável, e quem esteja a planear um reembolso antecipado em 2026 deve incluir o custo de 0,5% nos seus planos, em vez de o ignorar.