Números-chave — em 2026-09-27: taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais habitacionais elegíveis reduzida de 25% para 10%, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 e até final de 2029 — para contratos com renda mensal até 2.300 € e prazo mínimo de 3 anos — aplicável tanto a contratos novos como pré-existentes; o limite da dedução de renda em sede de IRS do inquilino sobe de 700 € para 900 € em 2026 e para 1.000 € em 2027; empresas elegíveis (IRC) tributadas apenas sobre 50% do rendimento predial; proprietários que pratiquem rendas 20% abaixo da mediana do respetivo município podem pagar 0%.
O número principal
Portugal reduziu para menos de metade o imposto sobre os arrendamentos de longa duração comuns. Esta redução, de 25% para 10%, aplica-se de forma transversal a todos os contratos de arrendamento novos ou existentes com rendas até 2.300 € por mês. O ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, foi direto quanto ao alcance da medida, afirmando aos jornalistas que se aplica "a todos os contratos, atuais, desde que pratiquem rendas abaixo dos 2.300 €".
Para quem possui um apartamento em Portugal e o arrenda através de um contrato de longa duração convencional — residente ou não — esta é a maior alteração à tributação do arrendamento em anos, e surge num momento em que o governo procura, com urgência, trazer de volta ao mercado as frações habitacionais devolutas.
De onde vem a lei e quem é elegível
A redução assenta na Lei n.º 9-A/2026, a lei de autorização legislativa em matéria de habitação aprovada pelo parlamento em fevereiro e promulgada pelo Presidente em março, que concedeu ao governo 180 dias para transformar as reformas em decreto-lei. Aprovada pelos deputados a 20 de fevereiro e promulgada pelo Presidente a 2 de março, a legislação representa uma das alterações regulatórias mais significativas no setor da habitação do país em mais de uma década, visando colmatar um défice estrutural estimado em 300.000 fogos. A própria redução da taxa produziu efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, através da alteração introduzida pelo Orçamento do Estado ao artigo 72.º do Código do IRS, que regula os rendimentos da Categoria F (prediais).
Para ser elegível, um contrato de arrendamento tem de cumprir três requisitos: tem de ser um contrato habitacional ao abrigo do regime do NRAU, a renda mensal não pode exceder 2.300 €, valor correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal nacional de 2026, e o contrato tem de ter uma duração mínima de três anos e ser comunicado à Autoridade Tributária. Os arrendamentos de curta duração e o Alojamento Local estão explicitamente excluídos — trata-se de um incentivo ao arrendamento de longa duração, e não ao turismo.
De forma crucial para os nossos leitores, a taxa reduzida não constitui um benefício associado à residência. A tributação autónoma sobre os rendimentos prediais aplica-se em função da natureza do rendimento, e não da residência fiscal do proprietário — pelo que um senhorio não residente que arrende um apartamento no Porto é elegível exatamente da mesma forma que um residente fiscal em Portugal, desde que o contrato cumpra os critérios de renda moderada. As empresas que arrendam imóveis também beneficiam indiretamente: para efeitos de IRC, o rendimento predial elegível é agora considerado apenas em 50% do seu valor, reduzindo efetivamente para metade a base tributável sobre essa componente.
O número da GrowIN
Fazendo as contas com o teto de 2.300 €, a dimensão do efeito torna-se evidente. Segundo a taxa anterior de 25%, um senhorio que recebesse a renda máxima elegível pagava cerca de 575 € por mês de IRS sobre esse rendimento (2.300 € × 25%). Segundo a nova taxa de 10%, esse valor desce para 230 € por mês — uma poupança de 345 € por mês, ou cerca de 4.140 € por ano, num único imóvel no valor-teto. Este é um cálculo próprio da Redação da GrowIN Portugal, a partir da alteração de taxa publicada, e não um valor citado em qualquer comunicado oficial — e é o tipo de variação que determina se um investimento marginal em arrendamento em Lisboa ou no Porto compensa efetivamente como arrendamento de longa duração, em vez de permanecer devoluto ou seguir a via do arrendamento de curta duração.
"Um senhorio que arrende um apartamento ao teto de 2.300 € mantém agora cerca de mais 345 € por mês do que mantinha em dezembro de 2025 — é essa a verdadeira história por detrás do pacote da habitação", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que os arrendatários ganham — e porque é menos
Os arrendatários também beneficiam de alívio, mas proporcionalmente menor. A dedução à coleta relativa às rendas pagas por habitação permanente é reforçada, com o respetivo limite a subir para 900 € em 2026 e para 1.000 € a partir de 2027. A própria dedução mantém-se em 15% da renda anual paga, pelo que o limite máximo só é atingido quando a renda ultrapassa cerca de 500 €/mês — abaixo desse valor, os arrendatários já deduzem a totalidade dos 15%. Para a maioria dos arrendatários, isto representa um reembolso adicional de cerca de 200 € face ao antigo teto de 700 €, e não o alívio transformador de que os senhorios beneficiam.
Há ainda uma nuance adicional para os senhorios mais generosos: os que pratiquem rendas pelo menos 20% abaixo da mediana do respetivo município não obtêm apenas a taxa de 10% — podem ser elegíveis para uma taxa de 0% sobre esse rendimento predial, e as empresas que arrendem a preços moderados veem metade do rendimento diretamente isento. Existe também um incentivo em sede de mais-valias: os vendedores que reinvistam o produto da venda em habitação destinada ao arrendamento a preços moderados podem aceder a uma isenção sobre a mais-valia, incentivando os proprietários a reinjetar capital diretamente no parque habitacional para arrendamento.
O que acompanhar
A taxa de 10% e a isenção de AIMI para imóveis arrendados abaixo de 2.300 €/mês são apresentadas como medidas temporárias, vigorando apenas até ao final de 2029, pelo que quem estiver a estruturar uma estratégia de arrendamento de longa duração em torno desta medida deve incorporar esta data de caducidade no seu planeamento. O registo do contrato nas Finanças e a emissão de recibos de renda eletrónicos continuam a ser obrigatórios — a falta de qualquer um destes elementos impede simplesmente a aplicação da taxa reduzida, independentemente da renda efetivamente praticada. Se já beneficia do NHR ou do regime mais recente do IFICI, deve fazer a comparação em vez de presumir que a taxa fixa sobre o arrendamento é automaticamente mais vantajosa; a interação entre regimes nem sempre é intuitiva. Para uma explicação mais completa sobre como os rendimentos prediais em Portugal, as obrigações de NIF e a representação fiscal se articulam para proprietários não residentes, consulte a nossa área de fiscalidade e NIF.
Os proprietários estrangeiros que estejam a ponderar formalizar um contrato de arrendamento já existente, registar um novo contrato de longa duração, ou reconverter um arrendamento de curta duração para o regime de renda moderada, devem tratar da documentação antes das declarações de fim de ano — a equipa de serviços da GrowIN pode ajudar a confirmar a elegibilidade e a tratar do registo junto das Finanças.
A direção é clara: Portugal quer senhorios de longa duração e, para já, está disposto a pagar-lhes para que permaneçam no mercado.