Dados-chave — em 16-10-2026: Taxa fixa de 28% para não residentes abolida a partir de 1 de janeiro de 2023 — o Ofício-Circulado n.º 20255/2023 da Autoridade Tributária confirma a alteração; os não residentes pagam agora taxas progressivas de IRS de 12,5%–48% sobre apenas 50% da mais-valia, a mesma exclusão aplicável aos residentes; o rendimento mundial é utilizado apenas para determinar o escalão de tributação, não sendo ele próprio tributado; o limiar da taxa máxima em 2026 situa-se nos 86 634 €.
A taxa fixa deixou de existir — e muitos vendedores ainda não sabem
Os estrangeiros que vendem uma casa no Algarve ou um apartamento em Lisboa continuam, muitas vezes, a prever uma taxa fixa de 28% no seu orçamento fiscal. Esse pressuposto está errado desde 1 de janeiro de 2023. A Lei do Orçamento do Estado de 2023 estendeu a exclusão de 50% e as taxas progressivas a todos os vendedores, independentemente da residência, e a Autoridade Tributária confirmou este enquadramento através do Ofício-Circulado n.º 20255, em abril de 2023. Três anos depois, o pressuposto antigo continua a circular em fóruns de expatriados, em brochuras de agências imobiliárias e até em alguns pareceres profissionais.
A alteração não surgiu do nada. O Tribunal de Justiça da União Europeia decidiu, no processo C-388/19, MK contra Autoridade Tributária, em março de 2021, que a simples possibilidade de optar pelo tratamento aplicável aos residentes não resolvia o problema — era necessário alterar as regras supletivas. Até então, os residentes pagavam imposto progressivo sobre 50% das mais-valias imobiliárias, enquanto os não residentes pagavam 28% sobre a totalidade (100%), e os juízes de Bruxelas consideraram que essa diferença violava as regras da União Europeia relativas à livre circulação de capitais.
O que o substituiu na prática
No regime atual, os não residentes que vendem imóveis em Portugal são tributados apenas sobre 50% da mais-valia, às taxas progressivas de IRS — a mesma inclusão de 50% aplicável aos residentes. A dificuldade — e o aspeto que continua a surpreender muitas pessoas — está na forma como a taxa é determinada. A taxa progressiva aplicável é determinada por referência ao rendimento mundial do vendedor, pelo que alguém com elevados rendimentos no estrangeiro pode, ainda assim, ficar enquadrado num escalão superior relativamente à metade tributável.
Portugal não tributa diretamente o salário, a pensão ou os dividendos de origem estrangeira de um não residente. Esse rendimento é utilizado apenas para determinar qual a faixa da tabela de IRS aplicável à mais-valia obtida em Portugal. As mais-valias obtidas com a venda de imóveis por não residentes estão sujeitas a IRS sobre 50% da mais-valia realizada, sendo essas mais-valias sujeitas às taxas gerais progressivas, que podem ir até 48%, acrescidas de uma taxa adicional de solidariedade até 5%, o que resulta numa taxa efetiva até 26,5%.
Para enquadrar onde termina esta escala: o limiar da taxa máxima está fixado em 86 634 € para 2026, e o orçamento a aprovar mais tarde nesse ano irá ajustar estes escalões para as transações de 2027.
O cálculo da GrowIN: a mesma casa, a mesma mais-valia, impostos diferentes
Eis a parte que mais importa para o planeamento. Considere-se o caso de dois não residentes que vendem, cada um, um imóvel em Portugal com uma mais-valia líquida idêntica de 100 000 €. Após a exclusão de 50%, ambos têm exatamente 50 000 € a entrar no cálculo fiscal português. Nada difere quanto ao imóvel, ao preço de venda ou à documentação.
O Vendedor A tem rendimentos modestos no estrangeiro — por exemplo, uma pequena pensão — e essa fatia de 50 000 € fica próxima da base da escala, perto do escalão de 12,5%: cerca de 6 250 € de imposto. O Vendedor B aufere um salário substancial ou tem outros rendimentos bastante acima do limiar de 86 634 €; a mesma fatia de 50 000 € é tributada próximo da taxa marginal máxima, perto de 48%: cerca de 24 000 €. A mesma transação em Portugal, o mesmo montante tributável de 50 000 € — uma diferença de quase 18 000 € resultante inteiramente de rendimentos obtidos fora de Portugal. Esta diferença é uma ilustração da própria GrowIN Portugal quanto à amplitude dos escalões, e não um exemplo citado de qualquer fonte específica, sendo que a responsabilidade fiscal real depende do rendimento exato, das deduções e das tabelas de IRS confirmadas para o ano em causa — mas demonstra por que razão a ideia de uma "taxa fixa de 28%" é atualmente enganadora.
"Uma taxa fixa é simples de explicar, mas cada vez mais incorreta de aplicar — o sistema de tributação das mais-valias em Portugal assenta agora no rendimento global do contribuinte, e não apenas na sua morada em Portugal", afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
Formalidades de declaração que os não residentes não devem ignorar
Nada é retido automaticamente no momento da assinatura da escritura. Os vendedores têm de declarar a venda por iniciativa própria. Nada é retido na data da conclusão do negócio; o Anexo G é entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte, seguindo-se depois a liquidação. Isto significa que um não residente que venda em 2026 só conhecerá o valor final do imposto bem dentro de 2027, depois de as Finanças processarem a declaração do rendimento mundial em conjunto com a mais-valia obtida em Portugal.
Erros comuns: assumir que a antiga taxa de 28% ainda se aplica e pagar em excesso através de uma autoestimativa demasiado cautelosa; não declarar de todo o rendimento estrangeiro (o que pode originar uma reliquidação pela taxa máxima, por defeito); e não considerar os custos de aquisição e de valorização dedutíveis, que — ao contrário da taxa principal — não sofreram alterações.
O que acompanhar a seguir
O Orçamento do Estado para 2027, previsto para o final de 2026, voltará a redefinir os limiares dos escalões, e o regime de reinvestimento aplicável à habitação própria e permanente continua a ser uma área distinta e controversa, que vale a pena confirmar junto de um profissional de fiscalidade antes de concluir qualquer venda. Quem se basear em guias mais antigos, incluindo alguns que ainda referem a taxa fixa, deve considerar esses valores como ultrapassados.
Para uma análise completa dos escalões de IRS, das deduções e dos prazos de declaração relevantes para a venda de um imóvel em Portugal, consulte a área tax & NIF da GrowIN — e procure aconselhamento profissional antes de assinar qualquer documento, uma vez que o resultado depende inteiramente do perfil de rendimentos de cada vendedor.