Dados-chave — à data de 2026-10-16: Taxa fixa de IMT de 7,5% sobre aquisições de habitação por não residentes, em vigor desde 25 de maio de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — clarificada pelo Ofício Circulado 40131/2026, emitido em 4 de setembro de 2026 — a isenção aplica-se quando um cônjuge em regime de comunhão de bens é residente fiscal, ou quando um comprador tenha sido alguma vez, no passado, residente fiscal em Portugal — os compradores podem reclamar o montante pago em excesso caso se tornem residentes no prazo de dois anos após a aquisição.
A circular que delimita um imposto genérico
A autoridade tributária portuguesa passou quatro meses a assistir a advogados e solicitadores a colocar a mesma questão: será que a nova taxa fixa de IMT de 7,5% atinge realmente todos os compradores não residentes, sem exceções? A 4 de setembro, a Autoridade Tributária respondeu com o Ofício Circulado n.º 40131/2026, uma circular interpretativa que suaviza algumas das arestas mais rígidas do Decreto-Lei n.º 97/2026 — o diploma que introduziu uma taxa fixa de 7,5% para compradores não residentes de imóveis habitacionais em Portugal, em vigor desde 25 de maio.
A regra principal não mudou: um não residente que compre uma habitação paga 7,5% a partir do primeiro euro, sem qualquer um dos escalões progressivos, deduções ou descontos para primeira habitação disponíveis para os residentes. O que a circular faz é indicar aos notários e aos serviços de Finanças quem conta, exatamente, como "não residente" para este efeito — e a resposta revela-se menos binária do que o texto da lei sugeria.
Quem qualifica efetivamente para as taxas gerais
A clarificação centra-se em dois cenários que a GrowIN vê constantemente junto dos seus clientes. Primeiro: casais casados em regime de comunhão de bens. A AT confirmou que a sobretaxa só se aplica quando ambos os cônjuges são não residentes e nenhum deles tenha, em qualquer momento anterior, sido considerado residente em território português. Em termos simples, se um dos cônjuges mantiver a sua residência fiscal em Portugal enquanto o outro viveu no estrangeiro, o casal pode comprar segundo a escala progressiva normal do IMT — mesmo que metade do agregado familiar seja, no papel, não residente.
Segundo: compradores individuais, incluindo divorciados, viúvos, solteiros, ou casados em regime de separação de bens. A regra geral é a de que um não residente à data da aquisição paga 7,5% — mas se o comprador tiver sido anteriormente considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS, aplicam-se, em vez disso, as taxas gerais de IMT. O histórico de residência, e não apenas a residência no dia da escritura, determina agora o valor a pagar. Um emigrante que tenha regressado e que tenha vivido em Lisboa há uma década, estando hoje a comprar novamente no mercado, não deve presumir automaticamente que a sobretaxa se aplica.
A compropriedade entre compradores não casados, ou cônjuges em regime de separação de bens, é avaliada pessoa a pessoa: quando o imóvel é adquirido em compropriedade — por pessoas não casadas ou por cônjuges casados em regime de separação de bens — a taxa é determinada individualmente, de acordo com a situação fiscal de cada comprador.
As contas da GrowIN: o que a exceção vale efetivamente
O exemplo prático do idealista demonstra o que está em causa: numa casa de 500.000 €, a taxa fixa de 7,5% resulta num IMT de 37.000 €, contra 25.000 €–30.000 € segundo as taxas normais. Tomando o ponto médio desse intervalo (27.500 €), a GrowIN calcula a diferença em cerca de 9.500 € — o que significa que um comprador que qualifique para uma das exceções de setembro evita um imposto cerca de 34% superior ao que um comprador equiparado a residente pagaria pelo mesmo imóvel. Para um casal de residência mista que estruture corretamente a sua aquisição, isto não é um erro de arredondamento — é, muitas vezes, a diferença entre conseguir pagar o sinal ou não.
"Uma única frase numa circular fiscal pode valer 9.500 € à mesa do notário — o histórico de residência importa agora tanto quanto o estatuto de residência", afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
A janela de reclamação de dois anos
A lei também prevê um mecanismo retroativo. Se um comprador não residente pagar antecipadamente os 7,5% mas se tornar residente em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição, pode solicitar às Finanças o reembolso da diferença entre o valor pago e o que resultaria da aplicação das taxas progressivas normais. A mesma lógica aplica-se ao cenário dos casais: se um dos cônjuges adquirir residência em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição, o casal pode solicitar a anulação do excesso de IMT pago. Este processo não é automático — exige um pedido ativo junto da autoridade tributária, com prova da alteração do estatuto de residência, e deve ser acompanhado com atenção, tendo em conta os prazos de tratamento habituais da AT.
Porque é que isto importa agora
A taxa fixa já alterou os padrões de compra. Dados do INE citados pelo idealista mostram que os não residentes compraram apenas 1.170 habitações no primeiro trimestre de 2026, uma queda de 15,6% em termos homólogos, representando apenas 4,7% do total de transações, enquanto o crédito à habitação concedido a compradores não residentes caiu 7% entre o primeiro e o segundo trimestres de 2026, período em que a taxa de 7,5% entrou em pleno vigor. A circular de setembro não irá inverter esta tendência, mas traz um alívio genuíno a um segmento específico de compradores: famílias de nacionalidade mista, emigrantes portugueses que regressam, e antigos residentes que voltam a entrar no mercado.
O que observar a seguir
É expectável que solicitadores e notários comecem a exigir prova de residência fiscal anterior — histórico de NIF, declarações de IRS antigas, datas de registo nas Finanças — como diligência prévia padrão antes de aplicar qualquer uma das taxas na escritura. Os compradores que pensem poder qualificar-se para uma exceção devem confirmar o seu histórico de residência junto das Finanças antes da escritura, e não depois; os pedidos de reembolso retroativo são possíveis, mas acrescentam burocracia e tempo de espera que um planeamento prévio permite evitar. Quem esteja a gerir uma aquisição transfronteiriça deve verificar os limiares atuais diretamente através do Portal das Finanças, e consultar o nosso guia mais abrangente em tax & NIF antes de assinar um contrato-promessa. Para compradores que pretendam uma verificação do seu estatuto de residência e situação fiscal antes de avançarem com um imóvel, a equipa de serviços da GrowIN analisa diariamente exatamente este tipo de casos específicos.
Trata-se de um esclarecimento técnico com implicações financeiras reais — que vale a pena discutir com um profissional antes, e não depois, de assinar.