أبرز الأرقام — حتى 2026-09-10: أصبحت عقود الإيجار الجديدة تُبرَم الآن بأسعار السوق الحرة، بعد أن ألغت الحكومة سقف بداية الإيجار البالغ 2%، أي قبل ثلاث سنوات من انتهاء العمل به المقرر أصلاً في 2029 — وتظل العقود القائمة محمية: يبلغ سقف معامل التجديد لعام 2026 نسبة 2.24% (Aviso n.º 23174/2025/2، الصادر في 19 سبتمبر 2025) — ويحتفظ المستأجرون الذين أُبرمت عقودهم قبل عام 1990 وتجاوزوا 65 عاماً أو ذوو الإعاقة بنسبة 60% فأكثر بحماية إضافية ما لم يتجاوز دخل الأسرة 64,000 يورو سنوياً — واعتمد مجلس الوزراء الإصلاح في 9 يوليو 2026.
قاعدتان تنظيميتان لسوق إيجار واحد
إذا كنت تبحث الآن عن شقة في لشبونة أو بورتو، فإن الإيجار المعروض عليك لا يخضع لأي سقف قانوني. ويتمثل التغيير الجوهري في الإلغاء المبكر لسقف الـ2% الذي كان يحدّ من زيادة الإيجار عند الانتقال إلى عقود إيجار جديدة، وهي قاعدة كان مقرراً أن تظل سارية حتى عام 2029 لكن جرى إلغاؤها قبل ذلك بثلاث سنوات، لتُستعاد بذلك حرية الطرفين في الاتفاق على سعر السوق. وقد لخّص وزير الإسكان ميغيل بينتو لوز الأمر بوضوح، إذ اعتبر أن هذه التغييرات جزء من "تحوّلات جوهرية لتعزيز ثقة السوق"، وأنها تُقدِّم "نهاية ضوابط الإيجار بثلاث سنوات".
في المقابل، إذا كنت تملك بالفعل عقداً وُقِّع منذ عام أو أكثر، فإن مالك العقار لا يزال مقيَّداً بضوابط الدولة. ففي العقود القائمة، يبلغ الحد الأقصى القانوني لزيادة الإيجار في عام 2026 نسبة 2.24%، المحدَّدة بموجب معامل المعهد الوطني للإحصاء (Aviso n.º 23174/2025/2)، ولا يجوز تطبيقها إلا مرة واحدة كل اثني عشر شهراً، مع إشعار خطي مسبق لا تقل مدته عن 30 يوماً. وتصدر نسبة 2.24% هذه مباشرةً عن هيئة الإحصاء البرتغالية، وتُطبَّق بشكل موحّد سواء كان المستأجر برتغالياً أو متقاعداً من الاتحاد الأوروبي أو عاملاً عن بُعد يحمل تأشيرة D8.
لماذا يُقسِّم هذا الإصلاح السوق إلى شطرين
الأثر العملي هو نظام يكافئ من يسبق غيره. فمن وقّع عقد إيجار في لشبونة عام 2023 أو 2024 يستفيد من سلسلة زيادات صغيرة مرتبطة بمعامل المعهد الوطني للإحصاء. أما من يوقّع عقداً اليوم، أو يجدّده بعد شغور الوحدة، فينطلق من السعر الذي يتحمّله السوق الحالي — وهذه النقطة لم تعد مرتبطة إطلاقاً بإيجار المستأجر السابق.
تحليل هيئة تحرير GrowIN Portugal: عند تركيب نسبة الـ2.24% تراكمياً عبر السنوات، فإن مستأجراً قائماً يجدّد عقده سنوياً سيشهد نمواً تراكمياً في الإيجار يبلغ نحو 11.7% على مدى خمس سنوات، بافتراض ثبات المعامل. أما الوافد الجديد الذي يوقّع عقده اليوم فيتخطى هذا المنحنى التدريجي بالكامل، ويتفاوض انطلاقاً من إيجار سوقي يعكس أصلاً خمس سنوات من ارتفاع الأسعار في لشبونة وبورتو — من دون أي رابط قانوني بما كان يدفعه الساكن السابق. وبالفعل، لا يكتفي هذا الإصلاح بتغيير رقم واحد، بل يُلغي نقطة المرجعية بالكامل بالنسبة لكل من يبدأ من جديد.
«لا يدفع الوافدون الجدد مبالغ أكبر فحسب، بل فقدوا المقياس المرجعي كلياً»، على حد تعبير هيئة تحرير GrowIN Portugal في تلخيصها لهذا التحوّل.
ما الذي تسعى الحكومة إلى إصلاحه
يستند منطق الإلغاء إلى جانب العرض. فإنهاء سقف الـ2% على العقود الجديدة وتيسير إجراءات الإخلاء يهدفان إلى تشجيع الاستثمار الخاص على زيادة المعروض من الوحدات السكنية، بحسب مراقبين في القطاع يتابعون هذا الإصلاح. وتندرج هذه الخطوة ضمن حزمة أوسع: إذ يستمر الضمان العمومي لسداد الإيجار في مراحل نزاعية محددة، ويمتد الآن ليشمل الحالات المعلَّقة ريثما تُبتّ طلبات المساعدة القضائية، بينما تُعامَل العقود القديمة بشكل مختلف بحسب عمر المستأجر ودخل الأسرة، مع الإبقاء على حماية مؤقتة للمستأجرين الأصغر سناً ذوي الدخل المنخفض وضمانات أقوى لمن تجاوزوا 65 عاماً.
ولم يُترك المستأجرون طويلو الأمد ممن هم في وضع هش من دون حماية بالكامل. فالعقود المُبرمة قبل عام 1990 والتي يحملها مستأجرون تجاوزوا 65 عاماً أو ذوو إعاقة بنسبة 60% فأكثر تحتفظ بضمانات خاصة، ولا تُطبَّق زيادات الإيجار عليها إلا إذا تجاوز دخل الأسرة السنوي 64,000 يورو — وهو حدّ يُراد منه حماية الفئة التي وُضع نظام ضبط الإيجار القديم أصلاً لحمايتها.
وقد أقرّ مجلس الوزراء هذا الإصلاح في 9 يوليو 2026، غير أنه لا يزال بحاجة إلى إتمام مساره التشريعي قبل حسم كل التفاصيل — وهو أمر يستحق المتابعة من قبل الأجانب الذين هم في خضم التفاوض على عقد إيجار جديد.
ماذا يعني هذا لمن يستأجر من الخارج
بالنسبة لكل من ينتقل إلى البرتغال ويوقّع أول عقد إيجار له فيها، فإن الخلاصة العملية واضحة: لا تتوقع أن ينقذك سقف قانوني على طاولة التفاوض. فأصحاب العقارات الذين يعرضون شققاً من غرفتي نوم أو ثلاث في لشبونة أو بورتو أو الغارف يمكنهم الآن تسعيرها بما يسمح به السوق، وستتكفّل المنافسة بين المتقدمين المتعددين بالباقي. أما المستأجرون الحاليون، في المقابل، فلديهم رقم محدد ومنشور يمكنهم مقارنته بكل إشعار تجديد — ويستحق الأمر التحقّق مباشرةً إن ادّعى مالك العقار زيادة تتجاوز 2.24% هذا العام.
وعلى كل من يبحث عن مسكن أن يراقب أيضاً الجانب الضريبي من هذه الحزمة: إذ تُطبَّق نسب مخفَّضة من ضريبة الدخل على الأفراد (IRS) وضريبة الدخل على الشركات (IRC) على الملّاك الذين يُبقون الإيجار عند 2,300 يورو شهرياً أو أقل، وهو ما قد يخفّف من الأسعار المطلوبة في هذه الفئة. ويتابع مركزنا الخاص بـالانتقال إلى البرتغال كيفية تفاعل هذه التغييرات الإيجارية مع الصورة الأوسع لتكلفة المعيشة بالنسبة للقادمين الجدد.
لا يغيّر أي من ذلك الأساسيات بالنسبة للأجنبي المنتقل إلى البرتغال: احسب حساب إيجار السوق منذ اليوم الأول، ووثِّق كل شيء كتابياً، وسجِّل عقد الإيجار لدى السلطة الضريبية (Finanças). فالقواعد الجديدة لم تفعل سوى توضيح أي جانب من خط الإيجار تريد أن تقف فيه.