أرقام أساسية — بتاريخ 2025-09-09: حدّد معهد الإحصاء الوطني (INE) معامل تحديث الإيجارات الرسمي لعام 2026 عند 1.0224 (2.24%)، والمنشور بموجب الإخطار رقم Aviso n.º 23174/2025/2 — وهو يسري على عقود الإيجار السكني والتجاري والريفي القائمة، وليس على العقود الجديدة فقط — ويمكن للملّاك الذين لم يطبّقوا التحديث لمدة ثلاث سنوات تطبيق المعاملات المتراكمة، ما قد يرفع الزيادة إلى أكثر من 11% — ويشترط القانون إرسال خطاب مسجّل مع إشعار مسبق مدته 30 يوماً قبل سريان أي زيادة.
زيادة لا تستلزم عقداً جديداً
حدّد معهد الإحصاء الوطني (INE) معامل تحديث الإيجارات لعام 2026 عند 1.0224، أي أن بإمكان الملّاك رفع إيجار عقد قائم بنسبة 2.24% دون إعادة تفاوض، ودون موافقة المستأجر، ودون توقيع عقد جديد. وينص الإخطار على تحديد معامل تحديث الإيجارات عند 1,0224 (2,24%) لمختلف أنواع الإيجار الحضري — السكني بموجب أنظمة الإيجار الحر أو المحدد أو المدعوم، والتجاري، والصناعي، والمهني، وغير ذلك من الأغراض غير السكنية — وكذلك الإيجار الريفي، ليُطبَّق خلال السنة التقويمية 2026. وتستند هذه الآلية إلى المادة 1077 من القانون المدني والقانون رقم 6/2006 (NRAU): فهي القاعدة الافتراضية كلما خلا عقد الإيجار من بند خاص بتعديل القيمة.
أما بالنسبة للمستأجرين الأجانب، فالأثر العملي واضح وصريح. فهذا ليس "تجديداً" بمعنى دخول عقد جديد محدد المدة حيز التنفيذ، بل هو تعديل سنوي يمكن للمالك تفعيله في ذكرى توقيع العقد أو ذكرى آخر تحديث، في منتصف مدة إيجار تمتد لعدة سنوات. ولا يجوز تطبيق أول زيادة في الإيجار إلا بعد مرور سنة كاملة على الأقل على سريان العقد، ويجب على الملّاك إخطار المستأجرين عبر خطاب مسجّل مع إشعار بالاستلام قبل 30 يوماً على الأقل. وإذا لم يُرسَل هذا الخطاب خلال مهلة الـ30 يوماً، فإن الزيادة ببساطة لا تسري بعد — لكن لا شيء يمنع المالك من إرساله في الشهر التالي.
اختياري بالنسبة للملّاك، لا خيار فيه للمستأجرين
لا أحد مُلزَم برفع الإيجار بنسبة 2.24%. فهذا التحديث ليس إلزامياً. ويجوز للمالك ألا يطبّق الزيادة، أو أن يختار أي شهر من عام 2026 لتحديث قيمة الإيجار، شريطة إخطار المستأجر قبل 30 يوماً. وهذا الهامش من الحرية هو بالضبط ما يجعل المعامل سقفاً ينبغي للمستأجرين الأجانب مراقبته، لا فاتورة مضمونة الوصول — لكنه يعني أيضاً عدم وجود أي هامش للتفاوض بمجرد وصول الخطاب. فالرقم مُقَرّ قانونياً؛ ويمكن للمستأجر أن يتساءل عن الحساب الرقمي، لا عن المبدأ نفسه.
فخ المعاملات المتراكمة
يكمن الخطر الأكبر لدى الملّاك الذين لم يحدّثوا الإيجار منذ سنوات — وهو أمر شائع بين الأجانب الذين وقّعوا عقود إيجار خلال موجة التضخم في 2022-2023 وافترضوا أن المالك قد عدّل الإيجار بالفعل. وتوضّح جمعية DECO PROteste أن الملّاك الذين لم يحدّثوا الإيجار خلال السنوات الثلاث الأخيرة يجوز لهم تطبيق المعاملات المتراكمة لتلك السنوات، وهو ما قد يؤدي إلى زيادة تتجاوز 11 في المئة. وبالنظر إلى أن معامل 2024 نفسه كان ارتفاعاً طفيفاً عن معامل 2025 البالغ 1.0216 (2.16%)، رغم أن معامل 2024 كان قد سجّل ارتفاعاً أكثر حدة بلغ 6.94%، فإن مستأجراً لم يشهد أي تحديث للإيجار منذ 2023 قد يواجه قانونياً تراكم ثلاث سنوات في خطاب واحد — وهي قفزة تفوق بكثير أي نمو حققته الأجور خلال الفترة نفسها.
حساب GrowIN
لنأخذ عقد إيجار نموذجياً لعامل أجنبي عن بُعد في لشبونة أو بورتو: 1,500 يورو شهرياً. فالتحديث المباشر بنسبة 2.24% يضيف 33.60 يورو شهرياً — أي 403.20 يورو خلال سنة — دون الحاجة إلى أي تفاوض. أما إذا تراكمت ثلاث سنوات من المعاملات غير المطبَّقة، فقد يقفز هذا الإيجار نفسه بأكثر من 165 يورو شهرياً. وبالمقارنة مع الحد الأدنى للأجور في البرتغال لعام 2026 البالغ 920 يورو شهرياً، فإن هذه الزيادة المتراكمة وحدها قد تتجاوز 18% من دخل شهر كامل بالحد الأدنى للأجور — فجوة لم يُفلح نمو الأجور المرتبط بالتضخم في سدّها.
"معامل مرتبط بأسعار المستهلك باستثناء السكن لا يحمي المستأجرين بأي شكل من سوق إسكان يتجاوز في وتيرته كل شيء آخر"، كما تقول هيئة تحرير GrowIN البرتغال.
لماذا يقع هذا العبء بشكل أثقل على الأجانب
يتعيّن على حاملي تأشيرة الرحّالة الرقمي D8 إثبات دخل مصدره خارج البرتغال يبلغ نحو 3,680 يورو شهرياً بموجب قواعد AIMA، وهذا الدخل لا يواكب تلقائياً تضخم الإيجارات البرتغالية لأنه يُكتسَب في الخارج ولا يرتبط بها. فالمستأجر ذو الراتب الثابت عن بُعد يمتص نسبة الـ2.24% (أو النسخة المتراكمة منها) على حساب مدخراته بحتاً — راجع دليلنا حول الانتقال والاستقرار للاطلاع على ميزانيات سكن واقعية في لشبونة وبورتو قبل التوقيع. ويواجه المتقاعدون حاملو تأشيرة D7 ذوو الدخل الثابت من المعاش التقاعدي التفاوت نفسه: دخل محدد في بلد المنشأ، وإيجار يرتفع في بلد الإقامة.
ما ينبغي متابعته لاحقاً
تحقّق من أي خطاب لتجديد الإيجار بمقارنته بالرقم الرسمي 1.0224 — فبعض الملّاك يقرّبون الأرقام أحياناً بسخاء لصالحهم. تأكّد من وصول الإخطار كخطاب مسجّل مع إشعار بالاستلام (carta registada com aviso de receção) قبل 30 يوماً على الأقل من سريان المبلغ الجديد؛ وأي مدة أقل من ذلك لا تكون بعد قابلة للتطبيق. واسأل مباشرة عمّا إذا كانت معاملات السنوات السابقة قد طُبِّقت من قبل — فالصمت حيال هذه النقطة هو بالضبط ما يجعل الزيادات المتراكمة التي تتجاوز 11% تُفاجئ المستأجرين. ومن المقرر أن يصدر معهد الإحصاء الوطني (INE) معامل عام 2027 بحلول 30 أكتوبر 2026، ونظراً إلى أن السكن لا يزال أشد الضغوط التي تواجه المقيمين الأجانب من حيث التكلفة، فإن متابعته تستحق نفس الاهتمام الذي يُولى لأي شرط من شروط التأشيرة.