أرقام أساسية — بتاريخ 2026-09-12: ترتفع قيمة البناء المرجعية لضريبة IMI من 532 يورو إلى 570 يورو للمتر المربع لعام 2026، بزيادة نسبتها 7.1% — وفق ما نصّت عليه اللائحة (Portaria) رقم 471/2025/1 الصادرة في 26 ديسمبر 2025 — كما ترتفع القيمة الأساسية المعتمدة في معادلة ضريبة IMI (قيمة البناء + 25% لقيمة الأرض) من 665 إلى 712.50 يورو للمتر المربع — وتُطبَّق هذه القيمة على إقرارات النموذج رقم 1 (Modelo 1) المقدَّمة اعتباراً من 1 يناير 2026 — وهي أول زيادة منذ عام 2023، بعد ثلاث سنوات من التجميد عند 532 يورو.
الرقم الذي يحرّك الفاتورة الضريبية
حدّدت وزارة المالية البرتغالية "القيمة المتوسطة للبناء لكل متر مربع" (valor médio de construção por metro quadrado) — وهي القيمة المرجعية للبناء المستخدمة لاحتساب القيمة الخاضعة للضريبة للعقارات الحضرية لأغراض ضريبة IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — عند 570 يورو للمتر المربع لعام 2026، ارتفاعاً من 532 يورو. وستبلغ قيمة المتر المربع من البناء 570 يورو في عام 2026، وفق مرسوم نُشر في الجريدة الرسمية، باعتبارها أحد العناصر المعتمدة في معادلة تقييم العقارات الحضرية لأغراض الضريبة البلدية على العقارات. وقد جرى إقرار هذا التعديل رسمياً بموجب اللائحة (Portaria) رقم 471/2025/1، الصادرة في 26 ديسمبر 2025.
ولا يتعلق الأمر بحاشية تقنية مجردة، بل هو أحد المدخلات الأساسية في المعادلة التي تُنتج "القيمة الذمّية الخاضعة للضريبة" (valor patrimonial tributário - VPT) للعقار — وهي القيمة الضريبية التي يُحتسب على أساسها فعلياً كل من ضريبة IMI السنوية والرسم الإضافي على الثروة AIMI المفروض على الحيازات الأعلى قيمة. وكانت هذه القيمة، التي تُغذّي معادلة تقييم العقارات الحضرية، في ارتفاع مستمر منذ عام 2019، إلا أنها ظلت ثابتة منذ عام 2023.
كيف يعمل هذا الرقم فعلياً
بموجب المادة 39 من قانون ضريبة IMI، تضيف القيمة الأساسية للعقار المبني مكوّناً خاصاً بالأرض يُحدَّد بنسبة 25% فوق قيمة البناء ذاتها. ويترجم هذا التعديل إلى زيادة قدرها 47.5 يورو في القيمة الأساسية المعتمدة لأغراض التقييم، التي ترتفع من 665 إلى 712.5 يورو. وتُغذّي هذه القيمة الأساسية البالغة 712.50 يورو بعد ذلك معادلة القيمة الذمّية الخاضعة للضريبة (VPT) الأوسع — إذ تُضرب في إجمالي المساحة المبنية وفي معاملات الموقع والجودة/الراحة والقِدَم (vetustez)، وهي معاملات تختلف من عقار لآخر ومن بلدية (município) إلى أخرى.
والمهم أن هذا التحديث لا يُطبَّق بأثر رجعي على جميع العقارات. فالقاعدة تسري على كل العقارات الحضرية التي تُقدَّم بشأنها إقرارات النموذج رقم 1 (Modelo 1)، المشار إليها في المادتين 13 و37 من قانون ضريبة IMI، اعتباراً من 1 يناير 2026 فصاعداً. وهذا يعني عملياً أن كل من ينهي بناءً جديداً أو يكمل إعادة بناء كبرى أو يستدعي إعادة تقييم (avaliação) خلال عام 2026 سيُحتسب عقاره وفق المعيار المرجعي الجديد البالغ 570 يورو — لا مالكو المساكن القائمة الذين سبق أن حُدِّدت قيمتهم الذمّية الخاضعة للضريبة وفق الرقم السابق.
من يتأثر فعلياً بهذا التعديل
بالنسبة للأجانب، يمسّ هذا التعديل ثلاث فئات بصورة مباشرة: من يبني منزلاً من الصفر (وهو أمر شائع بين المشترين في الغارف وألينتيجو والمناطق الريفية الداخلية)، ومن يقوم بأعمال إعادة تأهيل (reabilitação) كبيرة لعقار قديم في مدن مثل لشبونة أو بورتو، وكل من يخضع عقاره لتقييم جديد من السلطة الضريبية (Finanças) — وهو ما قد يُستدعى بفعل عملية بيع أو تحديث ترخيص أو مراجعة بلدية. وعلى المشترين الذين يعتمدون على عمليات شراء تتطلب ترميماً واسعاً للحصول على أسعار دخول أقل أن يأخذوا هذا الأمر في الحسبان ضمن توقعاتهم الضريبية بعد إتمام الأشغال، لا أن يكتفوا بتكاليف رسم IMT ورسم الطوابع المرتبطة بمرحلة الشراء والمدرجة أصلاً في الصفقة.
تقدير GrowIN: إن القفزة الخام في القيمة الأساسية البالغة 47.5 يورو للمتر المربع، والمطبَّقة قبل احتساب معاملات الموقع والجودة، تعني أن منزلاً نموذجياً مساحته 150 متراً مربعاً، سواء كان جديد البناء أو أعيد بناؤه بالكامل، قد يشهد ارتفاعاً في مكوّن قيمته الأساسية بنحو 7,125 يورو (150 متراً مربعاً × 47.5 يورو) بفعل هذا التحديث وحده — قبل تطبيق معامل الموقع الخاص بالبلدية (município)، الذي قد يرفع التغيّر الفعلي في القيمة الذمّية الخاضعة للضريبة (VPT) عدة أضعاف في المناطق الساحلية أو الحضرية المرغوبة. وعند معدل ضريبة IMI متوسط قدره 0.35%، تشير هذه الزيادة على مستوى القيمة الأساسية وحدها إلى بضع عشرات إضافية من اليورو سنوياً على الفاتورة، مع بقاء الرقم النهائي مرهوناً كلياً بمعاملات الموقع والجودة التي يطبّقها مكتب السلطة الضريبية (Finanças) المحلي.
"إن ارتفاع المعيار المرجعي للبناء بنسبة 7% يرفع بهدوء السقف الذي يمكن أن تُفرض على أساسه الضريبة على كل منزل جديد أو مُرمَّم في البرتغال"، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
على المالكين الذين ينتظرون إعادة تقييم أو ينهون بناءً خلال عام 2026 أن يطلبوا من السلطة الضريبية (Finanças) نسخة من احتساب القيمة الذمّية الخاضعة للضريبة (VPT) الناتج فور صدوره، والتحقّق منه مقارنةً بالمعاملات المنشورة لمنطقتهم البلدية (freguesia). وهذه أيضاً اللحظة المناسبة للتأكد من أن حالة تقديم إقرار النموذج رقم 1 (Modelo 1) لعقارك محدَّثة — إذ يمكن للتأخر في الإبلاغ عن الأشغال المنجزة أن يزيد من الالتزامات المستقبلية. ولكل من يوازن بين مشروع ترميم أو بناء جديد وبين المبالغ المترتبة على ذلك، يغطي مركز الضرائب و NIF لدينا كيفية تفاعل ضرائب IMI وIMT وAIMI بالنسبة للمالكين الأجانب، ويمكن لفريق خدمات العقارات لدينا المساعدة في مراجعة احتساب محدد للقيمة الذمّية الخاضعة للضريبة قبل الالتزام بأي مشروع.
وتراجع اللجنة الوطنية لتقييم العقارات الحضرية (Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos) هذا المعيار المرجعي سنوياً، لذا يظل تعديل إضافي في عام 2027 وارداً تبعاً لاتجاهات تكاليف البناء التي يتابعها بنك البرتغال (Bank of Portugal) والمعهد الوطني للإحصاء (INE) على مدار العام — وهو أمر يستحق المراجعة مجدداً قبل تحديد الجدول الزمني لأي مشروع بناء.