أرقام أساسية — حتى 2026-08-01: إلغاء سقف الـ2% لزيادات الإيجار في العقود الجديدة قبل ثلاث سنوات من موعد انتهائه المقرر في 2029 — إصلاح وافق عليه مجلس الوزراء في 9 يوليو 2026 — استمرار حماية المستأجرين الحاليين بمعامل تحديث الإيجار الصادر عن معهد الإحصاء الوطني (INE) لعام 2026 والبالغ 2.24% — رفع سقف الإيجار المقدَّم من شهرين إلى ثلاثة أشهر وإلغاء الحد الأقصى لمبلغ التأمين (الضمانة) بالكامل.
ما الذي تغيّر فعلياً
أزالت الحكومة البرتغالية سقف الـ2% المفروض على زيادات الإيجار في عقود الإيجار الجديدة، وذلك قبل ثلاث سنوات من الموعد النهائي المحدَّد سابقاً في عام 2029. وتعود هذه القاعدة إلى حزمة "Mais Habitação" التي أقرّتها الحكومة الاشتراكية السابقة، وكانت قد اعتُمدت لمنع الارتفاعات الحادة في الإيجارات، بهدف عدم تشجيع الملاك على إنهاء العقود القائمة لإبرام عقود جديدة بأسعار أعلى. وبحسب هذا النظام، لم يكن يجوز للمالك الذي يعيد تأجير عقار كان مؤجَّراً خلال السنوات الخمس السابقة أن يرفع الإيجار بأكثر من 2% عن آخر مبلغ محصَّل.
وقد انتهى العمل بهذا القيد الآن. وحسب ما ذكرته صحيفة The Portugal News، فإن هذه القاعدة التي استحدثتها الحكومة الاشتراكية السابقة، والتي كان من المفترض أن تبقى نافذة حتى عام 2029، يُلغى العمل بها قبل ثلاث سنوات من موعدها، بما يستعيد للطرفين حرية الاتفاق فيما بينهما على أسعار السوق. وقد وضع وزير الإسكان ميغيل بينتو لوز (Miguel Pinto Luz) الحزمة الأوسع في إطار مبدأي "التوازن والحرية" التعاقديين بين الملاك والمستأجرين، وبحسب ما ذكرته Idealista، فإن الهدف المعلَن هو طرح مزيد من العقارات في السوق لمواجهة أزمة الإسكان.
ويأتي تغييران آخران ليشدّدا الصورة على كل من يوقّع عقد إيجار من الآن فصاعداً: سيُسمح للملاك بطلب دفعة إيجار مقدَّمة تعادل ثلاثة أشهر، بدلاً من الحد الحالي البالغ شهرين، أما بخصوص مبلغ التأمين (الضمانة)، فلن يعود هناك سقف لمقداره، في حين أنه لم يكن يجوز حتى الآن أن يتجاوز ما يعادل إيجار شهرين. وعلى صعيد التنفيذ، تريد الحكومة رفع سقف الإيجار وتسريع إجراءات الإخلاء بعد شهرين من التأخر عن السداد.
لماذا يبقى المستأجرون الحاليون محميين (في الوقت الراهن)
إذا كنت تحمل عقد إيجار قائماً بالفعل، فإن كل ما سبق لا يمسّ زيادتك السنوية. فالعقود القائمة لا تزال تخضع لمعامل التحديث القانوني، وبالنسبة لعام 2026 يبلغ هذا المعامل، كما حسبه معهد الإحصاء الوطني (INE)، 1.0224، أي بزيادة نسبتها 2.24%. وبذلك يواجه المستأجر الحالي الذي يدفع 1,200 يورو شهرياً سقفاً قانونياً يقارب 27 يورو زيادة هذا العام. أما المستأجر المُحتمَل الذي يوقّع عقد إيجار جديداً كلياً على شقة مماثلة، فلا يواجه أي سقف من هذا النوع على الإطلاق — إذ يمكن للمالك ببساطة أن يطلب ما يحتمله السوق المحلي.
حساب GrowIN: الفارق بين العقد الجديد وتجديد العقد
هذا هو الرقم المهم لكل من يبحث عن شقة جديدة بدلاً من تجديد عقده. فبحسب القاعدة القديمة، لم يكن يجوز قانوناً لمالك يعيد تأجير عقار بإيجار شهري قدره 1,200 يورو أن يطلب من المستأجر الوافد أكثر من نحو 1,224 يورو — وهو تقريباً السقف نفسه البالغ 2% الذي كان يُطبَّق على تحديثات إيجار المستأجرين الحاليين. وبعد إلغاء هذا السقف، لم يعد هناك حد سوى ما يحتمله السوق. وبالنظر إلى أن الإيجارات في البرتغال قد ارتفعت بشكل حاد خلال السنوات الأخيرة في المدن ذات الطلب المرتفع، فقد يسعى مالك يعيد تحديد سعر الوحدة نفسها وفق المستويات المطلوبة حالياً إلى طلب ما بين 1,800 و 2,000 يورو أو أكثر في لشبونة أو بورتو أو ساحل الغارف — أي فارق قدره عدة مئات من اليوروهات شهرياً بين ما يدفعه المستأجر المجدِّد بموجب معامل الـ2.24% وما يُعرَض على المستأجر الجديد للعنوان نفسه. وهذا تقدير توضيحي خاص بهيئة تحرير GrowIN Portugal مستند إلى آلية عمل هذا الإصلاح، ولا يمثل نتيجة مضمونة — فالأرقام الفعلية تتوقف إلى حد كبير على الموقع وحالة العقار ومدى ضيق العرض المحلي.
"بالنسبة إلى الأجانب الذين يبحثون عن عقد إيجار هذا الخريف، أصبح الفارق بين تجديد العقد والانتقال إلى سكن جديد أكثر تكلفة بكثير." — هيئة تحرير GrowIN Portugal
ما الذي لا يزال معلَّقاً
لم يُحسَم هذا الأمر بشكل كامل بعد. فقد وافق مجلس الوزراء على هذه التغييرات في 9 يوليو 2026، وستُعرَض على البرلمان لإجازتها بشكل نهائي؛ وإلى حين نشرها رسمياً في الجريدة الرسمية (Diário da República)، تبقى السقوف الصارمة الواردة في حزمة "Mais Habitação" لعام 2023 نافذة المفعول بالكامل. وعلى الأجانب الذين يتفاوضون حالياً على عقد إيجار أن يسألوا الملاك مباشرة عن النظام المطبَّق على تاريخ عقدهم بالتحديد، وأن يحصلوا على أي رقم متفق عليه كتابةً.
تداعيات عملية على المستأجرين الأجانب
إذا كنت تنتقل إلى البرتغال وتوشك على توقيع عقد إيجارك الأول، فعليك أن تضع في حسابك إيجارات بأسعار السوق، لا أن تفترض أن السقوف السنوية المتواضعة التي قد تكون قرأت عنها في مكان آخر تنطبق عليك — فهي لا تنطبق؛ إذ إن تلك السقوف تحمي المستأجرين الحاليين عند التجديد، وليس القادمين الجدد الذين يوقّعون عقوداً جديدة كلياً. تأكّد من تسجيل أي عقد إيجار جديد بشكل صحيح والاحتفاظ بالمستندات، لأن السلطة الضريبية (Finanças) تُلزم الملاك بإيداع العقد خلال 30 يوماً. وإذا كنت تزن إمكانية الالتزام بمدة أولية أطول لتجنّب إعادة تحديد الأسعار المتكررة في السوق، أو تقارن ذلك بخيار الشراء بدلاً من الإيجار، فإن مركز الانتقال لدينا يستعرض المقايضات الأوسع في التكاليف المرتبطة بالاستقرار في البرتغال.
وأياً كان الجانب الذي تقع فيه من هذا السقف، فإن الاتجاه العام واضح: تريد البرتغال طرح مزيد من المخزون الإيجاري في السوق، وهي تراهن على أن تحرير الأسعار في العقود الجديدة — مع تشديد قواعد الإخلاء وتحوّل شروط الدفعات المقدَّمة لصالح الملاك — هو الطريق للوصول إلى ذلك الهدف.