وضعت OECD رقماً على أمر يعرفه في أعماقه كل من يبحث عن شقة في لشبونة أو بورتو: فالعقارات البرتغالية باتت منفصلة عمّا يكسبه البرتغاليون فعلاً. ففي تقريرها المسوح الاقتصادية: البرتغال 2026 المنشور في يناير، تحذّر المنظمة من أن أسعار المساكن تضاعفت خلال العقد الأخير، متجاوزةً الدخول بفارق كبير، وتصنّف البلد بين أصعب الأماكن في العالم المتقدم للعثور على مسكن ميسور التكلفة.
وبالنسبة إلى الأجانب الذين يدرسون الانتقال أو الشراء، ليست هذه ضوضاء خلفية. بل هي إشارة إلى أن السوق الذي تشتري فيه مُسعَّر على أساس زخم متواصل — وهذا الزخم بات يستقطب تحذيرات رسمية من بروكسل، ومن OECD، ومن البنك المركزي البرتغالي نفسه.
ما الذي وجدته OECD فعلاً
فصل الإسكان في المسح صريح. إذ يشير إلى أن أسعار المساكن انخفضت من عام 2000 حتى عام 2013، لكن منذ عام 2013، تجاوز نموّ أسعار المساكن معظم بلدان منطقة اليورو وبلدان OECD الأخرى. ويعرض اقتصاديو OECD — في كتابة منفصلة على مدوّنة Ecoscope التابعة للمنظمة — الكلفة الإنسانية بعبارات واضحة، مشيرين إلى أن 44% من المشاركين في مسح أُجري عام 2023 فكّروا في مغادرة البرتغال بسبب صعوبات العثور على سكن ميسور التكلفة.
والأهم أن OECD تحرص على ألّا تُلقي اللوم على سبب واحد. إذ تذكر أن ضغوط الإسكان في البرتغال لم تنشأ بين عشية وضحاها ولا يمكن إلقاء اللوم فيها حصراً على انتشار التأجير قصير الأمد أو برامج التأشيرة الذهبية — بل هي نتيجة عدة مشكلات قديمة العهد، منها انهيار البناء خلال الأزمة الاقتصادية وارتفاع تكاليف البناء. ويقرّ التقرير بأن الطلب الأجنبي عامل مساهم لا السبب الجذري: فثمة تحليل تجريبي يربط برنامج التأشيرة الذهبية بنموّ أقوى للأسعار في العقارات المحيطة بعتبة 500,000 يورو، وإن كان متوسط سعر العقارات المباعة أصغر بكثير، عند نحو 113,000 يورو في عام 2020.
ويتوافق ذلك مع تحذير مُوازٍ من المفوضية الأوروبية. ففي تقرير صادر في ديسمبر 2025، أشارت Euronews إلى تقييم المفوضية نفسها بأن متوسط المغالاة في تقييم أسعار المساكن في البرتغال أعلى بنحو 25%، متجاوزاً أسواق العقارات الأخرى في التكتّل، وأن متوسط المغالاة في التقييم هو الأكبر في البرتغال، عند نحو 25%، متجاوزاً أسواق عقارات محمومة أخرى في السويد أو النمسا أو لاتفيا. كما تُظهر بيانات بروكسل أن البرتغال قرب قمة اتجاه أطول أمداً: فالبلدان التي شهدت أكبر الزيادات في نسب السعر إلى الدخل خلال العقد الأخير كانت البرتغال، وهولندا، والمجر، ولوكسمبورغ، وأيرلندا، وتشيكيا، والنمسا، بنسب أعلى بأكثر من 20% مما كانت عليه قبل عشر سنوات.
أرقام لشبونة مفصَّلةً
بحلول منتصف عام 2026، اتسعت فجوة القدرة على تحمّل التكلفة أكثر. فقد وجد تحليل لـ Euronews في يونيو 2026 أن أسعار المساكن في البرتغال ارتفعت خلال السنوات العشر الماضية بنحو 240%، بينما صعد متوسط الأجر البرتغالي من نحو 839 يورو شهرياً إلى 1,333 يورو — أي أن الأسعار ارتفعت بأربعة أضعاف سرعة الدخول. وبدلالة السعر إلى الدخل، تتصدّر لشبونة والمدينة الكرواتية سبليت الترتيب، إذ تسجّل كلٌّ منهما نسبة سعر إلى دخل تبلغ 18.7، أي ما يقارب ضعف المستوى الذي يُعدّ إشكالياً.
ويحرص المقال نفسه على إضافة تدقيق يهمّ كل من يقرّر ما إذا كانت "المغالاة في التقييم" تعني "على وشك الانهيار": فقد يكون سوق الإسكان في البرتغال باهظ الكلفة على نحو استثنائي دون أن يكون بالضرورة في فقاعة مضاربية كلاسيكية، وإن كانت مؤشرات القدرة على تحمّل التكلفة تُومض بإشارات تحذيرية. فنسبة منفصلة عن الدخول المحلية لا تضمن حدوث تصحيح — إذ إن سوق البرتغال مكشوف على نحو غير معتاد أمام المشترين الأجانب الذين لا تقيّدهم الأجور المحلية أصلاً.
لماذا يهمّك ذلك إن كنت تشتري من الخارج
لا يغيّر أيٌّ من ذلك آليات شراء العقارات في البرتغال — فستظل بحاجة إلى رقم ضريبي (NIF)، وحساب مصرفي برتغالي، وميزانية لضريبة نقل الملكية (IMT) ورسم الطوابع وتكاليف التوثيق قبل توقيع عقد البيع. أما ما يتغيّر فهو حساب المخاطر. فصل الإسكان في تقرير OECD نفسه يشير إلى زاوية حقيقية تتعلق بالاستقرار المالي أيضاً: إذ طبّق البنك المركزي احتياطياً قطاعياً لمواجهة المخاطر النظامية يستهدف العقارات السكنية في عام 2024، وسيستحدث احتياطياً رأسمالياً جديداً معاكساً للدورة الاقتصادية اعتباراً من يناير 2026، ويحذّر على نحو منفصل من أن ديون الرهن العقاري للأسر انخفضت، لكن الاقتراض الجديد ازداد بالتوازي مع ارتفاع أسعار المساكن، بما يرفع مواطن الضعف على مستوى الاقتصاد الكلي. وهذه لغة الجهات التنظيمية التي تعني "نراقب هذا الأمر عن كثب" — وليست أمراً يُبنى عليه قرار شراء وحده، لكنها سبب للحصول على مشورة تقييم مستقلة بدلاً من افتراض أن الأسعار تسير في اتجاه واحد فقط.
ويجدر التذكير أيضاً بأن شراء العقارات لم يعد يمنح أهلية التأشيرة الذهبية، لذا على كل من لا يزال يتسوّق واضعاً الإقامة في ذهنه أن يتحقّق من المسارات الحالية عبر مركز /ar/visas/ لدينا قبل افتراض أن الشراء يحمل أي منفعة تتعلق بالهجرة.
ما ينبغي متابعته لاحقاً
تقرير الاستقرار المالي الصادر عن بنك البرتغال، وتحديث الرصد المقبل من OECD، ومؤشر أسعار المساكن الفصلي الصادر عن INE هي مجموعات البيانات الجديرة بالمتابعة خلال الأشهر المقبلة — ولا سيما ما إذا كان نموّ خطّ مشاريع البناء (ارتفعت التراخيص ارتفاعاً حاداً في عام 2025) سيبدأ في تبريد نموّ الأسعار كما يتوقّع المتنبّئون. أما في الوقت الراهن، فتعامَل مع تنبيه OECD على حقيقته تماماً: تحذير بنيوي بشأن القدرة على تحمّل التكلفة، لا تنبؤاً بانهيار، وحجة قوية لطلب مشورة تقييم وقانونية مهنية قبل توقيع أي شيء.
وعلى المشترين الأجانب الذين يفكّرون في الشراء أن يقرأوا إرشادات شراء العقارات لدينا في مركزَي /ar/tax-and-nif/ و**/ar/relocation/**، ويمكنهم الحصول على دعم مصمَّم عبر /ar/services/ قبل الالتزام بعقد حجز.
المصادر