أقرّ مجلس الوزراء البرتغالي إصلاحاً واسعاً لقانون الإيجار في 9 يوليو 2026، مراهناً على أن تخفيف القواعد على المؤجّرين سيجذب مزيداً من عقود الإيجار طويلة الأجل إلى سوق ينافس فيه الأجانب أصلاً السكّان المحليين منافسةً شديدة على العقود الشحيحة. وبالنسبة إلى كل من يستأجر في لشبونة أو بورتو أو الغارف، فهذا أهمّ إعلان يتعلّق بالإسكان هذا العام — رغم أنه، وهذا جوهري، لم يصبح قانوناً بعد.
ما الذي أُقرّ فعلاً
أقرّت الحكومة Proposta de Lei (مشروع قانون) يُصلح نظام الإيجار الحضري، بهدف تعزيز الثقة في السوق، وزيادة المعروض من المساكن المخصَّصة للإيجار، وتشجيع علاقات أكثر توازناً بين المؤجّرين والمستأجرين. وقد صاغه وزير الإسكان Miguel Pinto Luz حول أربعة محاور رئيسية: مزيد من الحرية التعاقدية، وتعزيز الأمان والالتزام بالعقود، وتبسيط وتسريع آليات الإخلاء وتسوية المنازعات، ودور اجتماعي معزَّز للدولة في حماية الأكثر ضعفاً.
ومن أبرز التدابير: إنهاء القيود على تحديث الإيجارات بين العقود، وشروط أكثر مرونة للتأمين والدفع المسبق، وتبسيط المراسلات بين الأطراف، وتسريع إجراءات الإخلاء، وتعزيز آليات حماية المسنّين وذوي الإعاقة والأسر الضعيفة.
التغييرات التي تمسّ المستأجرين مباشرةً
أكثر التغييرات إثارةً للخلاف هو الإلغاء المبكّر لسقف الـ2% على زيادات الإيجار عند تغيّر مستأجري العقار. فالتغيير الجوهري هو الإلغاء المبكّر لسقف الـ2% الذي كان يحدّ من زيادات الإيجار عند الانتقال إلى عقود إيجار جديدة — وهي قاعدة استحدثتها الإدارة الاشتراكية السابقة، وكان مقرّراً أصلاً أن تستمرّ حتى 2029، وأُلغيت الآن قبل ثلاث سنوات من موعدها لإعادة حرية الأطراف في الاتفاق على أسعار السوق. وبالنسبة إلى الأجانب الباحثين عن عقد إيجار الآن، يعني ذلك أن الأسعار المطلوبة للشقق المعروضة حديثاً يمكن أن تتحرّك إلى ما يتحمّله السوق، من دون سقف قانوني يربطها بإيجار المستأجر السابق.
وتتحرّك إجراءات الإخلاء بوتيرة أسرع أيضاً. فالإصلاح يقلّص فترة عدم السداد اللازمة لبدء إجراءات الإخلاء — إذ بات بإمكان المؤجّرين المضيّ في إنهاء العقد بعد شهرين من الإيجار غير المسدَّد، نزولاً من ثلاثة. كما بات التأخّر المتكرّر في السداد يُعاقَب عليه بأسرع مما مضى: فيمكن للمؤجّر أيضاً إنهاء العقد إذا تأخّر المستأجر في دفع الإيجار أكثر من ثلاث مرات (بدلاً من أربع) خلال اثني عشر شهراً، أو أكثر من أربع مرات خلال ثمانية عشر شهراً.
كما يزداد التأمين والإيجار المسبق حرّيةً — وهما غالباً أول صدمة للوافدين الجدد الموقّعين على عقد إيجار برتغالي. فسيكون بمقدور المؤجّرين طلب إيجار ثلاثة أشهر مقدَّماً، من دون سقف على مبلغ التأمين، مقارنةً بالحدّ السابق البالغ إيجار شهرين مقدَّماً وتأمين شهرين. ويكتسب المؤجّرون أيضاً مساراً أيسر لإنهاء التجديد التلقائي، إذ يمكنهم بموجب الإصلاح رفض التجديد بمجرّد إشعار مسبق، بخلاف القواعد الحالية التي لا يسري فيها اعتراض المؤجّر على التجديد الأول إلا بعد ثلاث سنوات من بدء العقد. كما ستكون الإشعارات الرسمية — تحديثات الإيجار وإشعارات عدم التجديد — سارية عبر البريد الإلكتروني أو منصّة رقمية متى اتّفق الطرفان على ذلك، بما يُنهي الاشتراط الحصري للبريد المسجَّل.
الحمايات التي تبقى قائمة
لا ينحاز كل شيء نحو المؤجّرين. فالعقود المبرمة قبل عام 1990 التي يحملها مستأجرون أكبر سنّاً أو أكثر ضعفاً تحتفظ بضمانات محدَّدة: إذ يحتفظ المستأجرون أصحاب عقود ما قبل 1990 ممّن تجاوزوا 65 عاماً أو لديهم إعاقة بنسبة 60% فأكثر بالحماية، ولا يمكن تحديث إيجاراتهم إلا متى تجاوز الدخل السنوي للأسرة 64,000 يورو. وإلى جانب إصلاح الإيجار، تُنشئ الحكومة صندوق طوارئ للإسكان، يديره معهد الإسكان والتأهيل الحضري (IHRU) ويموّله ميزانية الدولة، ويقدّم دعماً يستند إلى مؤشّر الدعم الاجتماعي بسقف شهري يبلغ 2,300 يورو لمدّة تصل إلى ستة أشهر متتالية.
أموال عامة إلى جانب حوافز خاصة
لا يقف إصلاح الإيجار وحده. فهو يبني على حزمة ضريبية من مارس 2026 كانت قد خفّضت أصلاً ضريبة القيمة المضافة (VAT) إلى 6% على البناء والتأهيل للمساكن المشغولة من مالكيها أو المخصَّصة للإيجار، وخفّضت معدّلات ضريبة الدخل (IRS) وضريبة دخل الشركات (IRC) على الإيجارات المعتدلة حتى 2,300 يورو إلى غاية 2029، واستحدثت نظام Contratos de Investimento para Arrendamento جديداً يقدّم منافع لمدّة تصل إلى 25 عاماً لكل من يبني أو يؤهّل أو يشتري عقاراً للإيجار طويل الأجل. وعلى الجانب العام، لجأت البرتغال أيضاً إلى تمويل أوروبي — خط ائتمان مدعوم من بنك الاستثمار الأوروبي (EIB) لتوسيع رصيد المساكن ذات الإيجار المضبوط — بما يشير إلى أن الحوافز الموجَّهة لجانب العرض لصالح الملّاك يُقصَد أن تسير بالتوازي مع استثمار حكومي مباشر لا بديلاً عنه. وقد أشارت منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD) إلى المنطق نفسه في مراجعتها، ملاحظةً أن إعادة موازنة لوائح الإيجار لاجتذاب مزيد من الاستثمار الخاص ستحتاج إلى أن تقترن بإعانات سكن كافية وحسنة الاستهداف لحماية المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض.
لم يصبح قانوناً بعد — وما ينبغي متابعته
لا شيء من هذا نافذ. فالتدبير مشروع قانون (Proposta de Lei) يجب أن يجتاز مجلس الجمهورية (Assembleia da República)، وأن يصمد أمام تعديلات محتملة في لجنة متخصّصة، وأن يوقّعه الرئيس ويُنشَر في الجريدة الرسمية (Diário da República) قبل أن يصبح ساري المفعول. وحتى ذلك الحين، تبقى القواعد الحالية سارية — بما فيها سقف الـ2% وعتبة الإخلاء البالغة ثلاثة أشهر — ويخاطر المؤجّرون أو المستأجرون الذين يتّخذون قرارات بناءً على الإعلان وحده بالوقوع في الخطأ.
بالنسبة إلى الأجانب الباحثين حالياً عن عقد إيجار طويل الأجل، أو الموقّعين على واحد بالفعل، فإن الخلاصة العملية هي التوقيت. فإن مرّ الإصلاح في معظمه كما صيغ، فقد تحمل العقود الجديدة الموقّعة بعد دخوله حيّز النفاذ إيجارات مطلوبة أعلى، لكنها ستحمل أيضاً تسويةً أسرع للمنازعات وقواعد أوضح للتواصل الرقمي — وهي تفاصيل جديرة بأن تُطرَح مع المؤجّر أو الوكيل قبل توقيع أي شيء. ويتتبّع مركز الانتقال والاستقرار لدينا كيفية تأثير هذه التغييرات في الوافدين الجدد وهم يؤمّنون عقد إيجارهم الأول، ويمكن لفريق الخدمات لدينا المساعدة في مراجعة عقد إيجار قبل أن تلتزم به.
وأياً كان الشكل الذي سيتّخذه القانون النهائي حين يغادر البرلمان، فإن اتجاه المسار واضح: لشبونة تراهن على أن صفقةً أكثر ودّاً للمؤجّرين، مدعومةً بأموال عامة وإعفاءات ضريبية، هي أسرع طريق إلى مزيد من المساكن طويلة الأجل في السوق.
المصادر