براغانسا تتصدّر ارتفاع الأسعار في البرتغال بينما تتباطأ المدن الكبرى

ينقسم سوق الإسكان في البرتغال إلى قسمين. فالمقاطعة الأقل سكاناً والأكثر بُعداً في البلاد تسجّل الآن أسرع نمو في الأسعار على مستوى البلاد، في حين تُظهر لشبونة وبورتو - وهما المدينتان اللتان عادةً ما تتصدّران العناوين - علامات تباطؤ حقيقية. وبالنسبة إلى الأجانب الذين يزنون خياراتهم بشأن مكان الشراء، فإن هذا الانعكاس أمر مهم.

ماذا تُظهر الأرقام فعلياً

تضع بيانات حديثة تغطي العام المنتهي في يوليو 2026 مقاطعة براغانسا، الواقعة عند الحدود الإسبانية في تراش-أوش-مونتيش، في صدارة جدول نمو الأسعار على المستوى الوطني. وتُظهر الأرقام على مستوى المقاطعات أن براغانسا تتصدّر مجدداً الارتفاع السنوي في الأسعار، بزيادة نسبتها 36.8% في الأسعار، رغم أن متوسط سعر المسكن يبلغ 130,000 يورو. وهذا هو التناقض الأبرز في هذه الدورة: فأسرع سوق نمواً في البلاد لا يزال من بين أرخص أسواقها.

وإذا انتقلنا إلى المستوى الإقليمي، يتكرّر النمط ذاته. فقد "برزت منطقة الوسط بوصفها المنطقة الأفضل أداءً، إذ سجّلت نمواً بنسبة 1.2% مقارنة بيونيو، و13.7% على أساس سنوي، مع بلوغ متوسط السعر 290,000 يورو"، في حين "حافظ الجنوب على نمو سنوي بلغ 7.6%، ليصل متوسط السعر إلى 269,000 يورو، بينما ارتفعت الأسعار في الشمال بنسبة 5.7%، رغم انخفاض طفيف شهرياً بلغ -1.3%، مع بلوغ متوسط السعر 295,000 يورو". ويبلغ المتوسط الوطني حالياً 435,000 يورو، إلا أن هذا الرقم يتأثر بقوة بمناطق الساحل - إذ لا تزال المقاطعات الداخلية تمثّل جزءاً يسيراً من هذا المبلغ.

ولا يتعلّق الأمر بتذبذب عابر لشهر واحد. فقد وجدت قراءة منفصلة لمؤشر idealista من أوائل يوليو أن بورتاليغري تتصدّر الارتفاع بزيادة قدرها 25.8%، تليها عن قرب كاستيلو برانكو وسانتاريم، اللتان سجّلتا كلتاهما زيادات تتجاوز 24%، في حين شهدت المراكز الحضرية الكبرى مكاسب أكثر تواضعاً، بارتفاع نسبته 6.9% في بورتو و5.8% في لشبونة. وعلى المستوى الوطني، لا يزال النمو قوياً لكنه يتباطأ: إذ تراجع معدّل النمو السنوي إلى 8.9%، بعد أن كان 10.2% في مايو، مع إشارة أحد المتحدّثين إلى أن هذا التباطؤ يدلّ على شيء من الاعتدال، رغم أن النقص المزمن في المساكن لا يزال يحول دون حدوث تصحيح أكبر.

ويؤكّد المؤشر الفصلي الخاص بمعهد الإحصاء الوطني (INE)، الصادر في يونيو، هذا الاتجاه العام: إذ بلغ المتوسط الوسيط لسعر المساكن الأسرية المُباعة في البرتغال، على المستوى الوطني، 2,337 يورو/م²، بمعدّل تغيّر نسبته 19.8% مقارنة بالربع الأول من عام 2025، مع تسجيل جميع المناطق الفرعية الـ26 وفق تصنيف NUTS 3 زيادات سنوية، وقد برزت ليزيريا دو تيجو بارتفاع بلغ +30.4%.

لماذا تتحرّك المقاطعات الداخلية بوتيرة أسرع

ينمو داخل البرتغال انطلاقاً من قاعدة صغيرة جداً. فمتوسط سعر براغانسا البالغ 130,000 يورو لا يزال أقل من ثلث الرقم الوطني، لذا فإن عدداً قليلاً من الصفقات ذات القيمة الأعلى، وقدراً من الطلب الجديد المرتبط بالعمل عن بُعد، وعرضاً محدوداً، يمكن أن تُنتج تقلّبات نسبية كبيرة يستحيل حدوثها في سوق لشبونة المشبَع. أما المدن الساحلية، في المقابل، فقد قطعت شوطاً أبعد فعلاً - ولم يعد أمامها مجال كبير للمفاجأة.

وهناك أيضاً تحوّل حقيقي في الطلب. فقد أشار تقرير idealista الخاص بأسواق لشبونة وبورتو إلى صورة منقسمة داخل المدن نفسها أيضاً: ففي العام المنتهي في يونيو 2025، بلغ متوسط سعر المساكن المُباعة في بلدية لشبونة 4,525 يورو/م²، بارتفاع سنوي نسبته 7.7%، لكن الأسعار لم ترتفع في كل أنحاء العاصمة. وقد بات المشترون والعاملون عن بُعد الذين تجاوزت الأسعار قدرتهم الشرائية في الأحياء المركزية يتطلّعون أكثر فأكثر إلى مناطق أبعد - أحياناً إلى براغا أو سيتوبال أو إيفورا، وأحياناً حتى إلى الداخل.

ولا يزال المشترون الأجانب يشكّلون جزءاً مهماً من الصورة على المستوى الوطني. فقد وجدت بيانات بنك البرتغال التي استشهد بها idealista أن الأجانب مثّلوا 28% من عمليات شراء المساكن في البرتغال العام الماضي، ويُظهر إصدار معهد الإحصاء الوطني للربع الأول من عام 2026 أن المشترين غير المقيمين يدفعون علاوة سعرية حتى في المناطق التي يشترون فيها: إذ بلغ المتوسط الوسيط لسعر صفقات المساكن التي شملت مشترين ذوي إقامة ضريبية أجنبية 3,000 يورو/م²، أي أعلى بنسبة 16.6% مقارنة بالربع نفسه من العام السابق.

ماذا يعني ذلك عملياً

قد يبدو نمو مقاطعة بنسبة تتجاوز 30% أمراً مقلقاً إلى أن تدرك أنه لا يزال يُقاس بعشرات الآلاف من اليوروهات لا بمئاتها. فبالنسبة إلى المشتري الأجنبي ذي الميزانية المتواضعة، أو لمن يستخدم تأشيرة D7 القائمة على التقاعد أو الدخل غير النشط، لا تزال مقاطعة داخلية مثل براغانسا قادرة على توفير منزل حقيقي مقابل جزء يسير من أسعار لشبونة أو بورتو - على أن يكون الثمن المقابل قلّة فرص العمل، وضعف الطلب على الإيجار، ومسافات أطول إلى المطارات الدولية والخدمات الناطقة بالإنجليزية.

ولا تتغيّر آليات الشراء تبعاً للموقع الجغرافي. فستظل بحاجة إلى رقم التعريف الضريبي (NIF)، وحساب مصرفي برتغالي، وعقد وعد بالبيع (CPCV) موقّع، وسداد رسم النقل العقاري (IMT) ورسم الطوابع قبل توقيع العقد النهائي أمام كاتب العدل. ولم يعد شراء العقار يفتح مساراً نحو التأشيرة الذهبية - إذ يمر هذا البرنامج الآن عبر الاستثمار في الصناديق أو البحث العلمي أو المساهمات في المجالات الفنية أو التراثية بدلاً من العقارات - لذا فإن كل من يتطلّع إلى براغانسا لأغراض الإقامة ينبغي أن ينظر بدلاً من ذلك إلى مساري D7 أو D8، لا إلى العقار نفسه. ويستعرض مركز الانتقال لدينا عملية الاستقرار الأوسع، ويمكن لفريق الخدمات لدينا المساعدة في تنسيق رقم التعريف الضريبي والتمثيل الضريبي وإجراءات الشراء إذا كنت تشتري من الخارج.

ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقاً

تابع الإصدار الفصلي المقبل لمعهد الإحصاء الوطني على المستوى المحلي، وكذلك مؤشر idealista الشهري - فكلاهما يتتبّع ما إذا كان هذا الارتفاع في المناطق الداخلية سيستمر أم سيتلاشى مع زوال أثر القاعدة المنخفضة. ومن الجدير بالمتابعة أيضاً: ما إذا كان دفع الحكومة نحو زيادة المعروض السكني في إطار "البرتغال 2030" سيبدأ في تخفيف الضغط في لشبونة وبورتو بما يكفي لخفض النمو الوطني أكثر، أو ما إذا كان المشترون سيستمرون ببساطة في التوجّه نحو الخارج إلى مقاطعات أرخص، مما يدفع أسعار الداخل إلى الارتفاع أكثر خلفهم.

وفي الوقت الراهن، فإن الرسالة الموجّهة إلى المشترين الأجانب واضحة: لا تزال الصفقات الرابحة موجودة فعلاً في الداخل، لكن "الرخيص" و"سريع النمو" ليسا مرادفَين لـ"الخالي من المخاطر" - فاحرص على التحقّق من الطلب المحلي والبنية التحتية قبل أن تُقدم على القرار.