ما هي ضريبة IMI في الحقيقة
IMI — أو Imposto Municipal sobre Imóveis — هي الضريبة البلدية السنوية على الممتلكات العقارية في البرتغال. يدفعها كل من يملك منزلاً أو شقة أو قطعة أرض في البرتغال، سواء كان مقيماً أو غير مقيم. تُحصّلها الـCâmara (البلدية) عبر السلطة الضريبية (Finanças)، وتُحتسب الفاتورة بحسب من كان يملك العقار في 31 ديسمبر من العام السابق، بصرف النظر عمّا إذا كنت قد بعته لاحقاً.
إذا كنت تشتري عقاراً في إطار انتقال أوسع للعيش في البرتغال — ربما بالتوازي مع طلب تأشيرة أو تأسيس إقامتك الضريبية — فإن ضريبة IMI واحدة من التكاليف المستمرة التي كثيراً ما يُستهان بها. فهي ليست ضخمة في الغالب، لكنها دائمة، وتتقاطع مع ضريبة ثانية أقل شهرة (AIMI) قد تُفاجئ ملّاك العقارات ذات القيمة العالية.
كيف تُحتسب ضريبة IMI
لا تُحتسب ضريبة IMI بناءً على المبلغ الذي دفعته لشراء العقار، بل بناءً على القيمة الضريبية المقدَّرة (VPT) أي Valor Patrimonial Tributário — وهي القيمة التي تحدّدها السلطة الضريبية وفق معادلة تأخذ في الحسبان الموقع وتكلفة البناء والعمر ونوعية العقار. فقد يُشترى عقار بمبلغ 600,000 يورو بينما تبلغ قيمته الضريبية المقدَّرة 350,000 يورو فقط، وهذه القيمة الأدنى هي التي تُفرض عليها الضريبة — ولهذا تبدو فواتير IMI لدى معظم الناس متواضعة مقارنةً بسعر الشراء الفعلي.
أما النسبة نفسها فتعتمد على نوع العقار وموقعه:
| نوع العقار | نسبة IMI (2026) |
|---|---|
| عقار حضري (Urban) | 0.3% – 0.45% (تحدّدها كل بلدية) |
| عقار ريفي (Rural) | 0.8% (نسبة ثابتة على المستوى الوطني) |
| عقار تملكه جهة مسجّلة في ولاية قضائية مدرجة على القائمة السوداء | 7.5% |
والنسب المعمول بها هي: 0.8% للعقارات الريفية؛ ومن 0.3% إلى 0.45% للعقارات الحضرية؛ و7.5% للعقارات التي تملكها جهات مقيمة في ولايات قضائية مدرجة على القائمة السوداء. وضمن هذا النطاق الحضري، تحدّد كل بلدية نسبتها الخاصة داخل الحد القانوني المسموح به، ولهذا قد تختلف فاتورة IMI اختلافاً كبيراً بين شقتين متطابقتين ظاهرياً في الغارف بحسب ما إذا كانتا في لوليه أو ألبوفيرا أو فارو. فبلدية لوليه، على سبيل المثال، تميل إلى تطبيق الحد الأدنى. وإذا كنت تقارن بين البلدات لتستقر في إحداها، فمن المفيد التحقّق من النسبة المحلية عبر موقع الـCâmara الإلكتروني قبل اتخاذ القرار — فهذه معلومة عامة تنشرها البلديات سنوياً.
ومن الخصائص الإقليمية الجديرة بالذكر أن ماديرا والأزور تمنحان تخفيضاً تلقائياً بنسبة 30% على ضريبة IMI مقارنةً بالنسب المطبَّقة في البر الرئيسي، إلى جانب شرائح أكثر ملاءمة لضريبة IMT عند الشراء.
مثال تقريبي
لنأخذ قيمة ضريبية مقدَّرة (VPT) قدرها 200,000 يورو في بلدية تفرض الحد الأدنى البالغ 0.3%: فإن عقاراً بهذه القيمة في بلدية تطبّق نسبة 0.3% يدفع 600 يورو سنوياً كضريبة IMI. وإذا رفعنا القيمة الضريبية المقدَّرة إلى 350,000 يورو بنسبة 0.4%، فإن عقاراً بقيمة خاضعة للضريبة قدرها 350,000 يورو مضروبة في نسبة بلدية قدرها 0.4% يساوي 1,400 يورو سنوياً كضريبة IMI. ولو ضربنا القيمة نفسها في أعلى نسبة حضرية (0.45%)، فإن القيمة الضريبية المقدَّرة الثابتة عند 250,000 يورو ستبلغ نحو 1,125 يورو سنوياً، وفق مثال ورد في إرشادات حالية أخرى.
من يدفع، وما القواعد الخاصة بغير المقيمين
لا توجد هنا أي عقوبة لكونك أجنبياً. فغير المقيمين الذين يملكون عقارات في البرتغال يخضعون لنفس نسب IMI وAIMI التي يخضع لها المقيمون، دون أي رسم إضافي بسبب الملكية الأجنبية. أما ما يتغيّر بالنسبة لملّاك العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية فهو جانب إداري: إذ يتعيّن على غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية تعيين ممثل ضريبي في البرتغال لاستلام مراسلات السلطة الضريبية، بما في ذلك إشعارات تحصيل ضريبة IMI. وإذا لم تكن تقيم في البرتغال بشكل دائم، فهذا أمر مهم — فإشعارات IMI الفائتة تؤدي إلى مدفوعات فائتة، والمدفوعات الفائتة تؤدي إلى غرامات وفوائد، ناهيك عن التعقيدات التي قد تواجهها في تعاملك التالي مع السلطة الضريبية.
هذا أحد الأسباب التي تدفعنا إلى تنظيم أوضاع عملائنا بشكل صحيح منذ البداية بدلاً من ترك الأمر للصدفة — راجع خدمة الاستشارة الضريبية لدينا إذا أردت من يتابع المواعيد نيابةً عنك.
متى تُدفع ضريبة IMI
تُقسَّم ضريبة IMI عادةً إلى أقساط بحسب المبلغ الإجمالي المستحق:
- أقل من 100 يورو — تُدفع دفعة واحدة، بحلول 31 مايو
- من 100 إلى 500 يورو — تُدفع على دفعتين
- أكثر من 500 يورو — تُدفع على ثلاث دفعات (عادةً في مايو وأغسطس ونوفمبر)
تُدفع ضريبة IMI في مايو وأغسطس ونوفمبر بحسب المبلغ الإجمالي، على أن تُسدَّد المبالغ الأقل من 100 يورو بحلول 31 مايو. وتصدر السلطة الضريبية إشعار الدفع (nota de liquidação) مسبقاً عبر بوابة Portal das Finanças، لذا يُستحسن التسجيل لتلقّي الإشعارات الإلكترونية بدلاً من الاعتماد على البريد الورقي إذا كنت توزّع وقتك بين بلدين.
AIMI — الضريبة الإضافية التي لا يدفعها معظم الملّاك
تُعدّ AIMI (أي Adicional ao IMI) ضريبة منفصلة شبيهة بضريبة الثروة تُفرض فوق ضريبة IMI، لكنها لا تنطبق إلا عندما تتجاوز القيمة الإجمالية لعقاراتك السكنية الحضرية في البرتغال حداً معيناً. فأول 600,000 يورو من قيمة العقار لكل شخص معفاة من AIMI، وبالنسبة للأزواج الذين يملكون عقاراً مشتركاً، يتضاعف هذا الإعفاء إلى 1.2 مليون يورو. ولهذا السبب، لا يدفع معظم ملّاك العقارات ضريبة AIMI مطلقاً، لأن حدود الإعفاء سخية.
وحيثما تنطبق، فإن AIMI تُفرض عندما تتجاوز القيمة الضريبية المقدَّرة الإجمالية لعقارات الفرد في البرتغال 600,000 يورو، أو 1.2 مليون يورو للأزواج الذين يقدّمون إقراراً مشتركاً، بنسب تتراوح بين 0.7% و1.5% بحسب مقدار التجاوز. أما العقارات الريفية وغير السكنية فتُستثنى بالكامل من الحساب — إذ لا تنطبق AIMI على العقارات الريفية أو غير السكنية.
وتُعامَل الشركات بصرامة أكبر: فبالنسبة للشركات التي تملك عقارات في البرتغال، تفرض AIMI نسبة ثابتة قدرها 0.4% على القيمة الإجمالية للعقارات دون أي حد إعفاء. وهذا رادع متعمَّد ضد وضع العقارات السكنية داخل غلاف شركة لمجرد التهرب من العبء الضريبي الشخصي — وهو أمر يستحق الانتباه إذا كنت تفكّر في الشراء عبر شركة برتغالية محدودة (Lda) في إطار تأسيس شركة أوسع.
يصل إشعار AIMI بشكل منفصل عن إشعار IMI: إذ يصدر إشعار دفع AIMI بنهاية أغسطس، ويكون موعد استحقاق الدفع بنهاية سبتمبر.
مقارنة سريعة بين IMI وAIMI وIMT
| الضريبة | موعد الاستحقاق | أساس الاحتساب | النسبة المعتادة |
|---|---|---|---|
| IMI | سنوياً | القيمة الضريبية المقدَّرة (VPT) لكل عقار | 0.3%–0.45% للعقارات الحضرية / 0.8% للعقارات الريفية |
| AIMI | سنوياً، فقط فوق الحد المعفى | مجموع القيمة الضريبية المقدَّرة لجميع العقارات السكنية الحضرية | 0.7%–1.5% (نسبة ثابتة 0.4% للشركات) |
| IMT | مرة واحدة، عند الشراء | سعر الشراء أو القيمة الضريبية المقدَّرة، أيهما أعلى | تصاعدية، وتصل إلى نسبة ثابتة 7.5% لغير المقيمين |
وإذا كنت لا تزال تبحث عن منزل، فاحسب الأرقام أولاً عبر حاسبة IMT لدينا — فهي التكلفة المقدَّمة الأكبر، وهي التي تحدّد ميزانيتك الإجمالية حتى قبل أن تدخل ضريبة IMI في الحسبان.
الإعفاءات والتخفيضات
هناك عدد قليل من الحالات التي تخفّض ضريبة IMI أو تُلغيها، إلا أن أهلية كل حالة تقيّمها السلطة الضريبية (Finanças) على حدة، ولا ينبغي افتراضها مسبقاً:
- إعفاءات محل الإقامة الدائم متاحة للعقارات ذات القيمة الأقل وللأسر ذات الدخل المنخفض، ويُطلب الحصول عليها عبر بوابة Portal das Finanças.
- مشاريع إعادة التأهيل الحضري في المناطق المحدَّدة قد تستوفي شروط الإعفاء المؤقت من ضريبة IMI.
- تخفيضات العقارات الريفية وماديرا/الأزور تُطبَّق تلقائياً أو بموجب نظام إقليمي وليس بناءً على طلب فردي.
ولا شيء من هذه الإعفاءات تلقائي باستثناء التخفيض الإقليمي — إذ يتعيّن عليك عادةً تقديم طلب مرفق بالمستندات اللازمة قبل الموعد النهائي المحدَّد.
أخطاء شائعة نلاحظها
- افتراض أن القيمة السوقية تساوي القيمة الضريبية المقدَّرة (VPT). نادراً ما يتطابق الرقمان، وضريبة IMI لا تعتد إلا بالقيمة الضريبية المقدَّرة.
- تجاهل ضريبة AIMI إلى أن يدفعك عقار ثانٍ فوق الحد المعفى. يُستحسن التحقّق من مجموع قيمتك الضريبية المقدَّرة قبل إضافة عقار جديد إلى محفظتك، لا بعد ذلك.
- تفويت الإشعارات كغير مقيم بسبب عدم وجود ممثل ضريبي أو ترتيب للإشعارات الإلكترونية.
- عدم التحقّق من النسبة البلدية قبل الشراء — فالفارق البالغ 0.15 نقطة مئوية بين بلدة وأخرى يتراكم على مدى عقد كامل من الملكية.
الأسئلة الشائعة
هل تنطبق ضريبة IMI إذا أجّرت عقاري البرتغالي بدلاً من السكن فيه؟
نعم. تُفرض ضريبة IMI على المالك بصرف النظر عن طريقة استخدام العقار — سواء كان مؤجَّراً أو مخصَّصاً للإيجار السياحي أو تُرك شاغراً. أما دخل الإيجار نفسه فيُفرض عليه ضريبة منفصلة بموجب قواعد الفئة B أو الفئة F، ويمكن في حالات معينة خصم ما دُفع من ضريبة AIMI من ضريبة دخل الإيجار.
هل تختلف ضريبة IMI بالنسبة لغير المقيمين؟
لا — فالنسبة وطريقة الاحتساب متطابقتان بالنسبة للمقيمين وغير المقيمين. أما الفارق العملي فهو إداري: إذ يحتاج غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية عموماً إلى ممثل ضريبي في البرتغال حتى لا تفوتهم الإشعارات الضريبية.
كيف أعرف القيمة الضريبية المقدَّرة (VPT) لعقار معيّن قبل الشراء؟
يمكن للبائع أو الوسيط العقاري عادةً تزويدك بـcaderneta predial، الذي يوضّح القيمة الضريبية المقدَّرة الحالية، أو يمكنك طلبها عبر بوابة Portal das Finanças بمجرد حصولك على رقم NIF. ويُستحسن التحقّق من ذلك قبل تقديم عرض الشراء، لأنها تحدّد أيضاً التزامك المستقبلي بضريبتَي IMT وIMI.
ماذا يحدث إذا لم أدفع ضريبة IMI في موعدها؟
يترتّب على التأخر في الدفع فوائد، وقد يتصاعد الأمر إلى تحصيل جبري (execução fiscal)، وهو ما قد يشمل حجزاً على العقار نفسه. ونادراً ما يستحق الأمر هذه المخاطرة نظراً لسهولة التخطيط لهذه المبالغ.
هل يمكن أن تتغيّر نسب ضريبة IMI من عام لآخر؟
نعم — إذ تراجع البلديات نسبتها وقد تعدّلها سنوياً ضمن النطاق الوطني المسموح به، لذا يُستحسن التحقّق من النسبة المعلَنة لدى بلديتك كل عام بدلاً من افتراض ثباتها.
تُحدَّد قواعد ضريبة العقارات وتقييمات القيمة الضريبية المقدَّرة وحدود AIMI على المستوى الوطني لكنها تُطبَّق محلياً، وتتغيّر تفاصيلها من ميزانية بلدية إلى أخرى — لذا تحقّق دائماً من الأرقام الحالية الخاصة بعنوانك عبر بوابة Portal das Finanças أو لدى محاسب مؤهَّل قبل التخطيط لميزانيتك على المدى الطويل.
إذا كنت تشتري عقاراً في البرتغال وتريد تنظيم الجانب الضريبي بشكل صحيح منذ اليوم الأول — رقم NIF، والتحقّق من القيمة الضريبية المقدَّرة، ونظرة مستمرة على التزاماتك بضريبتَي IMI وAIMI — تحدَّث إلينا بشأن خدمة الاستشارة الضريبية لدينا قبل أن توقّع على أي شيء.
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل لأغراض إرشادية عامة وليس مشورة قانونية أو ضريبية أو خاصة بالهجرة. تختلف التفاصيل حسب وضعك الشخصي وقد تتغيّر القواعد — تحقّق دائمًا من الجهات الرسمية أو من مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.