Números-chave — a partir de 28-09-2026: Os hóspedes estrangeiros (incluindo cidadãos da UE) devem ser comunicados através do SIBA no prazo de 3 dias úteis após o check-in e novamente no prazo de 3 dias úteis após o check-out — as coimas começam em 100 € por boletim em falta; a partir de 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 obriga o Airbnb e o Booking.com a verificar o número de RNAL de um anúncio antes de este ficar disponível; os anfitriões não residentes perderam a isenção de IVA para pequenas empresas a partir de 1 de julho de 2025 e passam agora a cobrar 6% de IVA desde o primeiro euro de volume de negócios; a taxa turística de Lisboa mantém-se nos 4 €/noite (limite de 7 noites), e a do Porto nos 3 €/noite.
O relógio de comunicação com que todos os anfitriões têm agora de contar
Se alugar um quarto, um apartamento ou uma vivenda inteira ao abrigo do Alojamento Local, de uma licença de turismo rural ou de um registo hoteleiro, é obrigatório comunicar todos os hóspedes não portugueses no prazo de 3 dias úteis após a chegada, e novamente no prazo de 3 dias úteis após a partida. Isto inclui cidadãos da UE — hóspedes franceses, alemães ou espanhóis contam exatamente da mesma forma que chegadas provenientes de fora da Europa.
Se alugar um quarto, um apartamento ou uma vivenda inteira em Portugal, ao abrigo do Alojamento Local, de uma licença de turismo rural ou de um registo hoteleiro, é obrigatório comunicar todos os hóspedes não portugueses no prazo de 3 dias úteis após a chegada, e novamente no prazo de 3 dias úteis após a partida. Isto inclui hóspedes da França, da Alemanha, de Espanha e do restante espaço da UE, e não apenas hóspedes provenientes de fora da Europa. Os cidadãos portugueses estão totalmente isentos desta obrigação, mas todos os restantes passam pelo SIBA, o sistema de boletins de alojamento agora gerido pela AIMA e não pelo extinto SEF. Se o prazo não for cumprido, a coima começa em 100 € por boletim em falta e sobe a partir daí — até 2.000 € por caso, segundo guias de conformidade que acompanham as inspeções recentes. Incumprimentos repetidos podem pôr em risco o próprio registo de AL, o que constitui um problema muito mais dispendioso do que um único formulário esquecido.
As plataformas também passam a estar sob escrutínio
O ónus da comunicação recaía quase exclusivamente sobre o anfitrião. Isso está a mudar. A partir de 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 exige também que as plataformas de reserva, como o Airbnb e o Booking.com, verifiquem o número de RNAL antes de um anúncio permanecer disponível, e que comuniquem dados de atividade ao ponto de entrada único digital de Portugal. Trata-se de uma verificação do lado da plataforma, distinta do boletim que se submete à AIMA, e que não substitui a obrigação de comunicação através do SIBA. Na prática, isto significa que um anúncio sem um número de RNAL válido simplesmente não pode permanecer disponível nos principais canais de reserva — mais um filtro que um estrangeiro em processo de mudança encontrará ao procurar uma estadia de curta duração legal e reservável.
O IVA perdeu a rede de segurança para proprietários não residentes
A par do reforço das obrigações de comunicação, o regime fiscal também mudou de forma significativa em 2025, com efeitos que se prolongam até 2026. Os proprietários não residentes que anteriormente beneficiavam da isenção de IVA para pequenas empresas deixaram de o poder fazer. Se residir fora de Portugal e for proprietário de um imóvel registado para arrendamento turístico em Portugal, deixa de ter direito ao regime de isenção de IVA, devendo registar-se para efeitos de IVA, cobrar IVA a todos os hóspedes à taxa especial de 6%, nomear um representante fiscal e submeter declarações periódicas de IVA. Estas alterações são obrigatórias e estão em vigor desde 1 de julho de 2025. Os proprietários residentes mantêm o acesso à isenção, mas o limiar foi alterado: o IVA passa a ser devido a partir de 1 de janeiro de 2026, ou, caso o volume de negócios exceda 18.750 € em qualquer momento do ano, a partir da fatura que ultrapassar esse limiar. Além disso, a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local de 15%, que se aplicava brevemente aos arrendamentos de férias no litoral, foi extinta — a revogação põe fim à taxa de 15% aplicável a imóveis utilizados para arrendamento de férias, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
A taxa turística continua a subir nas grandes cidades
A taxa municipal turística de Lisboa mantém-se nos 4 € por hóspede por noite, com um limite de sete noites, desde que duplicou a partir de 2 € em setembro de 2024. O Porto cobra 3 € por noite, sob o mesmo limite. Entre 40 e 49 municípios portugueses cobram atualmente alguma versão desta taxa, que se soma à tarifa por noite e ao IVA.
O que isto custa efetivamente a quem está a mudar-se
Nada disto é abstrato para um estrangeiro que utiliza anúncios de AL como ponte enquanto procura um contrato de arrendamento. A Redação da GrowIN Portugal fez as contas para um caso bastante típico: uma pessoa que se está a mudar sozinha reserva um apartamento em Lisboa a 90 €/noite durante 30 noites enquanto trata de um contrato de arrendamento. Segundo as regras pós-2025, se esse apartamento for propriedade de um anfitrião não residente que perdeu a isenção, os 6% de IVA acrescentam aproximadamente 162 € ao longo da estadia. A taxa turística, limitada a sete noites consecutivas por reserva, acrescenta até 28 € adicionais se reservada como uma única estadia, ou mais se dividida em reservas mais curtas que reiniciem cada uma o limite de sete noites. Isto representa quase 190 € de exposição fiscal num único mês de alojamento de transição — antes de taxas de agência ou encargos de limpeza — valores que ou são repassados diretamente para a tarifa por noite, ou reduzem a margem do anfitrião.
"A burocracia está agora dos dois lados da reserva — os anfitriões a submeter boletins no prazo de três dias úteis, as plataformas a verificar números de licença antes mesmo de listarem o apartamento", refere a Redação da GrowIN Portugal.
O aperto prático para quem chega a Portugal
Para alguém a meio de uma mudança, o efeito é indireto mas real: menos anúncios não conformes a permanecerem disponíveis nas grandes plataformas, requisitos de identificação mais rígidos no check-in (passaporte ou cartão de identificação nacional, não carta de condução), e tarifas por noite que refletem cada vez mais o IVA e a taxa turística que nem sempre eram discriminados anteriormente. Quem utiliza arrendamentos de curta duração como ponto de partida deve prever estes custos adicionais e confirmar o número de RNAL de um imóvel antes de reservar — o nosso centro de recursos de relocalização e o nosso guia fiscal e de NIF abordam a forma como estas questões se encaixam num plano para os primeiros 90 dias, e a nossa equipa de serviços pode ajudar com a burocracia em torno de uma mudança para Portugal de forma mais abrangente.
O que observar a seguir
Municípios como Lagoa e Faro estão a avançar com regras próprias de contenção para novos registos de AL, além do congelamento aplicado por Lisboa no final de 2025 — algo a verificar antes de assumir que um anúncio ainda existirá no próximo ano. Confirme os limiares e taxas atuais diretamente junto da AIMA e da Autoridade Tributária antes de tomar uma decisão de reserva ou de negócio; nada do que foi referido acima deve ser interpretado como aconselhamento fiscal ou de imigração para um caso individual.