Dados principais — em 10-09-2026: Os novos contratos de arrendamento são agora negociados livremente a preços de mercado, depois de o governo ter revogado o limite de 2% sobre a renda inicial com três anos de antecedência em relação ao termo previsto, originalmente fixado para 2029 — Os contratos existentes continuam protegidos: o coeficiente de atualização de renda para 2026 está limitado a 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2, publicado a 19 de setembro de 2025) — Os arrendatários de contratos anteriores a 1990 com mais de 65 anos ou com deficiência com grau igual ou superior a 60% mantêm proteção adicional, salvo se o rendimento do agregado familiar ultrapassar 64.000 €/ano — Reforma aprovada pelo Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026.
Duas regras, um único mercado de arrendamento
Quem procura atualmente um apartamento em Lisboa ou no Porto depara-se com uma renda cujo valor não tem qualquer limite legal associado. A alteração fundamental é a revogação antecipada do limite de 2% que restringia os aumentos de renda na transição para novos arrendamentos — uma regra que estava inicialmente prevista para vigorar até 2029, mas que foi agora eliminada com três anos de antecedência, restituindo às partes a liberdade de acordar mutuamente os valores de mercado. O Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, explicou a situação de forma clara: as alterações fazem parte de "transformações essenciais para aumentar a confiança do mercado", antecipando "em três anos o fim do controlo das rendas."
Por outro lado, quem já detém um contrato assinado há um ano ou mais continua com o senhorio limitado pelo Estado. Para os contratos existentes, o aumento máximo legal de renda em 2026 é de 2,24%, definido pelo coeficiente do INE (Aviso n.º 23174/2025/2), e este só pode ocorrer uma vez a cada doze meses, mediante aviso prévio por escrito de, pelo menos, 30 dias. Este valor de 2,24% resulta diretamente do instituto de estatística português e aplica-se de forma uniforme, seja o arrendatário português, um pensionista da UE ou um trabalhador remoto com visto D8.
Porque é que isto divide o mercado em dois
Na prática, o resultado é um sistema que beneficia quem chegou primeiro. Quem assinou um arrendamento em Lisboa em 2023 ou 2024 está a beneficiar de uma sequência de pequenos aumentos indexados ao INE. Quem assina hoje, ou renova após um período de vacância, parte do valor que o mercado atual suportar — e esse ponto de partida deixou de estar, de todo, ancorado à renda do inquilino anterior.
Análise Editorial GrowIN Portugal: capitalizando o coeficiente de 2,24% ao longo do tempo, um arrendatário que renove anualmente o seu contrato registaria um crescimento acumulado da renda de cerca de 11,7% ao longo de cinco anos, assumindo que o coeficiente se mantinha estável. Um novo residente que assine hoje ignora por completo essa curva gradual e negoceia a partir de uma renda de mercado que já reflete cinco anos de crescimento dos preços em Lisboa e no Porto — sem qualquer ligação legal ao que o ocupante anterior pagava. Na prática, a reforma não se limita a alterar um número; elimina por completo o ponto de referência para quem começa do zero.
"Os novos residentes não estão apenas a pagar mais — perderam completamente o ponto de referência," é como a Equipa Editorial da GrowIN Portugal resume esta mudança.
O que o governo está a tentar corrigir
A lógica subjacente à revogação assenta no lado da oferta. O fim do limite de 2% em novos contratos e a facilitação dos despejos visam incentivar o investimento privado no sentido de aumentar a oferta, segundo observadores do setor que acompanham a reforma. A medida insere-se num pacote mais amplo: mantém-se uma garantia pública para o pagamento de rendas em determinadas fases de litígio, alargada agora aos casos suspensos a aguardar apoio judiciário, enquanto os contratos mais antigos são tratados de forma diferenciada consoante a idade do arrendatário e o rendimento do agregado familiar, preservando proteções temporárias para arrendatários mais jovens com rendimentos mais baixos e salvaguardas reforçadas para os maiores de 65 anos.
Os arrendatários vulneráveis de longa duração não ficaram totalmente desprotegidos. Os contratos anteriores a 1990 detidos por arrendatários com mais de 65 anos ou com deficiência de grau igual ou superior a 60% mantêm salvaguardas específicas, sendo que as atualizações de renda só se aplicam quando o rendimento anual do agregado familiar ultrapassa 64.000 € — um limiar destinado a proteger o grupo que o antigo regime de controlo de rendas foi criado para amparar.
A reforma foi aprovada pelo Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, embora ainda tenha de concluir o seu percurso legislativo antes de todos os detalhes ficarem definitivamente fixados — algo a acompanhar por parte dos estrangeiros que estejam a meio da negociação de um novo contrato de arrendamento.
O que isto significa para quem arrenda a partir do estrangeiro
Para quem está a mudar-se para Portugal e vai assinar o primeiro contrato de arrendamento, a conclusão prática é direta: não conte com um limite legal para o proteger na negociação. Os senhorios que anunciam um apartamento de dois ou três quartos em Lisboa, no Porto ou no Algarve podem agora fixar o preço conforme o que o mercado permitir, e a concorrência entre múltiplos candidatos fará o resto. Os arrendatários existentes, pelo contrário, dispõem de um valor previsível e publicado para confrontar com cada aviso de renovação — algo que vale a pena confirmar diretamente caso um senhorio alegue um aumento superior a 2,24% este ano.
Quem procura casa deve também ficar atento à vertente fiscal do pacote: aplicam-se taxas reduzidas de IRS e IRC aos senhorios que mantenham as rendas até 2.300 € mensais, o que poderá suavizar os valores pedidos nessa faixa. O nosso centro de recursos relocation acompanha a forma como estas alterações ao arrendamento se relacionam com o panorama mais amplo do custo de vida para os recém-chegados.
Nada disto altera os fundamentos para um estrangeiro que se mude para Portugal: prever no orçamento a renda de mercado desde o primeiro dia, obter tudo por escrito e registar o contrato de arrendamento nas Finanças. As regras vieram apenas tornar claro de que lado da linha do arrendamento se quer estar.