Dados principais — a partir de 2026-09-09: O coeficiente oficial de atualização das rendas para 2026, fixado pelo INE, é de 1,0224 (2,24%), publicado através do Aviso n.º 23174/2025/2 — aplica-se aos contratos de arrendamento habitacional, comercial e rural já existentes, e não apenas aos novos contratos — os senhorios que não atualizaram as rendas durante três anos podem aplicar os coeficientes acumulados, o que pode fazer o aumento ultrapassar os 11% — é legalmente obrigatório o envio de uma carta registada com um pré-aviso de 30 dias antes de qualquer aumento entrar em vigor.
Um aumento que dispensa novo contrato
O Instituto Nacional de Estatística (INE) fixou o coeficiente de atualização das rendas para 2026 em 1,0224, o que significa que os senhorios podem aumentar a renda de um contrato existente em 2,24%, sem necessidade de renegociação, sem o consentimento do inquilino e sem a assinatura de um novo contrato. O aviso fixa em 1,0224 (2,24%) o coeficiente de atualização das rendas para os diversos tipos de arrendamento urbano — habitação em regime de renda livre, condicionada ou apoiada, comércio, indústria, exercício de profissões e outros fins não habitacionais — e para o arrendamento rural, a aplicar durante o ano civil de 2026. O mecanismo tem por base o artigo 1077.º do Código Civil e a Lei n.º 6/2006 (NRAU): trata-se da regra supletiva aplicável sempre que o contrato de arrendamento não preveja a sua própria cláusula de atualização.
Para os inquilinos estrangeiros, o efeito prático é direto. Não se trata de uma «renovação» no sentido de entrada em vigor de um novo contrato a termo certo — é uma atualização anual que o senhorio pode desencadear no aniversário do contrato ou da última atualização, a meio de um arrendamento plurianual. O primeiro aumento de renda só pode ocorrer depois de o contrato estar em vigor há, pelo menos, um ano completo, e os senhorios têm de notificar os inquilinos através de carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 30 dias. Se essa carta com 30 dias de antecedência não for enviada, o aumento simplesmente ainda não se aplica — mas nada impede o senhorio de a enviar no mês seguinte.
Facultativo para os senhorios, involuntário para os inquilinos
Ninguém é obrigado a aumentar a renda em 2,24%. Esta atualização não é obrigatória. O senhorio pode optar por não aplicar o aumento ou escolher qualquer mês de 2026 para atualizar o valor da renda, desde que notifique o inquilino com 30 dias de antecedência. É precisamente essa discricionariedade que faz com que o coeficiente funcione como um teto que os inquilinos estrangeiros devem vigiar, e não como uma fatura que chega de forma garantida — mas também significa que não existe margem de negociação assim que a carta chega. O valor tem respaldo legal; o inquilino pode questionar o cálculo, mas não o princípio.
A armadilha dos coeficientes acumulados
O risco mais acentuado recai sobre os senhorios que não atualizam a renda há vários anos — uma situação comum entre estrangeiros que assinaram contratos durante o pico inflacionário de 2022-2023 e presumiram que o senhorio já tinha feito os ajustes. A DECO PROteste explica que os senhorios que não atualizaram a renda nos últimos três anos podem aplicar os coeficientes acumulados desses anos, o que pode resultar num aumento superior a 11 por cento. Tendo em conta que o próprio coeficiente de 2024 representou uma ligeira subida face ao valor de 2025, de 1,0216 (2,16%), ainda que o coeficiente de 2024 tenha marcado um aumento muito mais acentuado de 6,94%, um inquilino que nunca teve uma atualização de renda desde 2023 pode legalmente ver três anos acumulados numa única carta — um salto que ofusca qualquer crescimento salarial registado no mesmo período.
O cálculo da GrowIN
Considere-se um contrato relativamente típico para um trabalhador remoto estrangeiro em Lisboa ou no Porto: 1.500 € por mês. Uma atualização direta de 2,24% acrescenta 33,60 € por mês — 403,20 € por ano — sem que seja necessária qualquer negociação. Se, em vez disso, se acumularem três anos de coeficientes não aplicados, esse mesmo contrato pode sofrer um aumento bem superior a 165 € por mês. Face ao salário mínimo de 920 €/mês em Portugal em 2026, esse único aumento acumulado pode exceder 18% do rendimento de um mês completo ao salário mínimo — uma diferença que o crescimento salarial indexado à inflação simplesmente não tem conseguido colmatar.
«Um coeficiente indexado aos preços no consumidor excluindo a habitação em nada protege os inquilinos de um mercado habitacional que está a ultrapassar tudo o resto», afirma a Redação da GrowIN Portugal.
Porque é que isto afeta mais os estrangeiros
Os titulares do visto de nómada digital D8 têm de comprovar um rendimento de origem estrangeira de aproximadamente 3.680 €/mês, de acordo com as regras da AIMA, e esse rendimento não acompanha automaticamente a inflação das rendas em Portugal, uma vez que é auferido no estrangeiro e não está indexado a essa inflação. Um inquilino com um salário remoto fixo absorve o aumento de 2,24% (ou a respetiva versão acumulada) unicamente como uma pressão sobre as suas poupanças — consulte o nosso guia sobre relocalização para obter orçamentos realistas de habitação em Lisboa e no Porto antes de assinar o contrato. Os reformados titulares do visto D7, com pensões fixas, enfrentam o mesmo desajuste: rendimento fixado na origem, renda a aumentar no destino.
O que observar a seguir
Confirme qualquer carta de renovação de contrato face ao valor oficial de 1,0224 — os senhorios, por vezes, arredondam de forma generosa a seu próprio favor. Confirme que a notificação chegou sob a forma de carta registada com aviso de receção, com pelo menos 30 dias de antecedência relativamente à entrada em vigor do novo valor; um prazo inferior não é ainda exequível. E pergunte diretamente se os coeficientes dos anos anteriores chegaram a ser aplicados — é precisamente o silêncio sobre este ponto que permite que os aumentos acumulados superiores a 11% apanhem os inquilinos desprevenidos. O coeficiente para 2027 deverá ser divulgado pelo INE até 30 de outubro de 2026 e, dado que a habitação continua a ser a pressão de custos mais acentuada para os residentes estrangeiros, vale a pena acompanhá-lo com tanta atenção como qualquer limiar de visto.