Dados-chave — a 9 de setembro de 2026: O limite de renda moderada para 2026 foi fixado em 2.300 €/mês (2,5× a retribuição mínima mensal garantida nacional) — os senhorios em contratos elegíveis pagam uma taxa fixa de 10% de IRS em vez da taxa geral, ou 0% (isenção total de IRS/IRC/Imposto do Selo) ao abrigo do RSAA se a renda se mantiver abaixo de 80% da mediana municipal — tanto o RSAA como o regime CIA entraram em vigor a 1 de setembro de 2026, mas a portaria que define os limites exatos de renda por tipologia de imóvel, bem como a plataforma do IHRU para registo dos contratos, ainda não estavam operacionais a 8 de setembro de 2026.
Dois novos instrumentos de arrendamento, uma única data de arranque
Desde 1 de setembro, Portugal substituiu formalmente o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento por dois novos instrumentos criados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), destinado a senhorios particulares, e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), destinados a investidores institucionais e promotores. O mercado de arrendamento entrou numa nova fase, com o RSAA a substituir o anterior programa de apoio ao arrendamento, enquanto um segundo instrumento, o CIA, passou a aplicar-se a promotores e investidores com projetos de maior escala, resultando ambos do pacote fiscal da habitação aprovado em maio.
O Governo extinguiu também a antiga designação de "renda acessível", em favor de uma nova categoria jurídica. O Governo decidiu acabar com o conceito de "renda acessível" e criar, em seu lugar, o de "renda moderada". Para estrangeiros que arrendam um imóvel em Portugal, ou que o alugam, isto vai além da mera semântica — a "renda moderada" tem agora associado um valor preciso em euros e uma taxa de imposto.
O limiar dos 2.300 € e a taxa de 10%
O limiar mensal de renda moderada para 2026 está fixado em 2.300 €, correspondendo a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida nacional. Qualquer contrato de arrendamento habitacional com valor igual ou inferior a esse montante pode, cumpridas as restantes condições, beneficiar da taxa reduzida fixa. Os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional elegíveis, com renda moderada, podem ser tributados a uma taxa especial autónoma de IRS de 10%, desde que reunidas as condições aplicáveis, vigorando este regime até ao final de 2029.
Os senhorios que avancem um passo adicional e se registem na plataforma dedicada do IHRU, ao abrigo do RSAA, podem obter um benefício ainda superior aos 10%. O RSAA substitui o antigo programa de arrendamento acessível e concede isenção total de IRS, IRC e Imposto do Selo sobre os rendimentos de arrendamento, sem qualquer limite de valor. A contrapartida é um limite de renda mais apertado, associado a dados locais em vez do valor fixo nacional: a renda deve situar-se abaixo de 80% da mediana da renda por metro quadrado no concelho, segundo dados do INE, com durações mínimas de três anos para habitação permanente e de três meses para a modalidade temporária.
Para os intervenientes de maior dimensão — promotores, fundos, operadores de "build-to-rent" — a via do CIA oferece um horizonte mais alargado. O CIA segue uma lógica distinta, dirigida a promotores e investidores institucionais e não a particulares com um único imóvel, exigindo um contrato direto com o IHRU para garantir os benefícios ao longo de um período de 25 anos. Os investidores que se comprometam com projetos de renda moderada a longo prazo podem beneficiar de isenções de IMT, Imposto do Selo e IMI, juntamente com uma redução de 50% do IMI após o período inicial de isenção.
O cálculo da GrowIN: o que significam, em euros, os 10%
Os rendimentos prediais (Categoria F) em Portugal são normalmente tributados a uma taxa fixa de 28% para os particulares que não optem pelo englobamento com outros rendimentos. Considere-se um senhorio estrangeiro que arrenda um apartamento por 1.500 €/mês — 18.000 € por ano. À taxa geral de 28%, isso equivale a 5.040 € de IRS. Ao transitar esse mesmo contrato para o novo escalão de renda moderada, a 10%, o valor desce para 1.800 € — uma poupança de 3.240 € por ano, ou cerca de 270 € por mês, apenas por fixar a renda dentro do limite de 2.300 € e por tratar corretamente da formalização. Caso se qualifique, em alternativa, para a isenção total do RSAA, os 5.040 € desaparecem por completo. É precisamente essa diferença que o Governo aposta que vá trazer de volta ao mercado de arrendamento imóveis há muito devolutos.
"O pacote da habitação em Portugal atribui, finalmente, um preço formal à 'renda moderada' — com um benefício fiscal associado", refere a Redação da GrowIN Portugal.
O senão: sem plataforma, não há benefício
Nada disto é automático. O contrato tem de ser registado na plataforma dedicada, gerida pelo instituto da habitação, que comunica automaticamente com a Autoridade Tributária — o registo é a porta de entrada: sem plataforma, não há isenção. E o risco de errar é real: se deixarem de estar reunidos os requisitos, o benefício é perdido com efeitos retroativos, o que significa que rendas anteriormente isentas passam a ser tributáveis, com juros.
Isto é relevante neste momento porque o mecanismo ainda não está totalmente operacional. Esta semana, o RSAA entrou em vigor a 1 de setembro, mas a regulamentação essencial à sua aplicação — nomeadamente a portaria que define os limites máximos de renda por tipologia de imóvel — continuava por publicar. A plataforma eletrónica do Portal da Habitação, gerida pelo IHRU, onde senhorios e potenciais inquilinos podem registar-se no âmbito do RSAA, também ainda não estava ativa. Quem se precipite a assinar um contrato de "renda moderada" este mês deve considerar a taxa reduzida de 10% já disponível, mas a isenção total do RSAA como pendente da regulamentação em falta.
O que significa para os inquilinos
Para os arrendatários, incluindo estrangeiros com orçamentos mais baixos ou médios, o benefício direto é menor. O limite anual para dedução da renda em sede de IRS pelos inquilinos aumenta para 900 € em 2026 e para 1.000 € a partir de 2027. Trata-se de uma compensação modesta face às rendas de Lisboa e do Porto, que ultrapassam habitualmente o limite de 2.300 € — mas confere aos inquilinos em regiões mais acessíveis uma dedução fiscal real, ainda que incremental, que antes não existia.
Há também um efeito indireto para os compradores estrangeiros. Os não residentes já enfrentam uma taxa fixa de 7,5% de IMT nas aquisições, uma regra já abordada pela GrowIN no nosso centro de fiscalidade e NIF, mas essa taxa pode ser reduzida se o comprador afetar o imóvel ao arrendamento em regime de renda moderada no prazo de seis meses e o mantiver arrendado durante, pelo menos, 36 meses consecutivos — recompensando, na prática, os não residentes que compram para arrendar a preços acessíveis, em vez de revenderem rapidamente ou deixarem o imóvel devoluto.
O que observar de seguida
O aspeto imediato a acompanhar é a portaria em falta, que definirá os limites exatos de renda por tipologia de imóvel e por concelho, bem como a ativação da plataforma de registo do IHRU — sem ambos, o RSAA existe mais no papel do que na prática. Os senhorios que ponderem converter um contrato existente, ou colocar no mercado um imóvel atualmente devoluto, devem confirmar os valores face à mediana de renda do respetivo concelho antes de presumirem elegibilidade. A equipa fiscal da GrowIN pode ajudar a fazer essa comparação e a tratar do registo assim que a plataforma abrir — consulte a nossa página de serviços para mais informações.
Os regimes são novos, os limites de renda são metas móveis associadas a dados do INE, e a perda de elegibilidade a meio do contrato acarreta consequências financeiras reais. Quem arrenda — ou quem alugue — um imóvel em Portugal este outono deve encarar o dia 1 de setembro como o início de um novo conjunto de regras, e não como um produto final.