Dados-chave — em 2026-10-03: o coeficiente de atualização das rendas para 2027 foi confirmado em 1.0256 (+2.56%) — formalizado através do Aviso n.º 24199/2026/2, publicado em Diário da República a 1 de outubro de 2026 — face a 2.24% em 2026 e 2.16% em 2025; aplica-se por defeito nos termos do artigo 24.º do NRAU, salvo se o contrato de arrendamento estabelecer a sua própria fórmula; os senhorios podem notificar os arrendatários por escrito com um pré-aviso de 30 dias, entrando a nova renda em vigor a partir de 1 de janeiro de 2027.
O número que importa
O coeficiente anual de atualização das rendas em Portugal para 2027 foi fixado em 1.0256, um aumento de 2.56%, nos termos do Aviso n.º 24199/2026/2, publicado em Diário da República a 1 de outubro. O coeficiente fixado por este aviso traduz-se num aumento de 2.56% para os diversos tipos de arrendamento no ano civil de 2027. Trata-se de um salto superior ao de 2.24% aplicado este ano, e do terceiro aumento anual consecutivo que ultrapassa aquilo que a maioria dos arrendatários consideraria uma "normal" atualização indexada à inflação.
O valor provém do Instituto Nacional de Estatística (INE), que o calcula com base na inflação média dos preços no consumidor, excluindo os custos com a habitação, ao longo dos 12 meses até agosto. As rendas atualizadas com base no coeficiente anual sobem 2.56% em 2027, com base na inflação média dos últimos 12 meses, excluindo a habitação, face a agosto. A inflação global foi, na verdade, mais elevada — a inflação em Portugal atingiu 3.3%, mas o aumento máximo das rendas situar-se-á em 2.56% em 2027 — uma vez que a fórmula de cálculo das rendas exclui os custos da habitação do cabaz, o que mantém o coeficiente abaixo do valor geral do custo de vida que os arrendatários veem nas notícias.
Porque é que isto afeta mais os contratos mais antigos
O coeficiente é o mecanismo por defeito previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aplicando-se a todos os tipos de arrendamento, urbano e rural, salvo se as partes tiverem acordado um critério de atualização diferente. Essa cláusula de "salvo acordo em contrário" é o ponto central desta questão para os estrangeiros. Os contratos modernos, redigidos de forma profissional — o tipo cada vez mais comum entre senhorios e plataformas internacionais — incorporam frequentemente a sua própria cláusula de atualização, por vezes associada a uma percentagem fixa ou a um índice diferente. Os contratos mais antigos, incluindo muitos assinados antes ou pouco depois da reforma do NRAU de 2006 e nunca formalmente revistos, não têm, em regra, esse tipo de cláusula. Recaem automaticamente sobre o coeficiente que o INE publica todos os outonos.
O risco prático é o do efeito cumulativo. Os arrendatários com estes contratos mais antigos nem sempre recebem uma carta de atualização todos os anos — os senhorios, por vezes, deixam passar um ou dois coeficientes antes de regularizarem a situação. Quando isso acontece, o aumento aplicado em janeiro pode refletir mais do que um coeficiente anual de uma só vez, uma vez que a prática portuguesa permite aos senhorios aplicar retroativamente, dentro do prazo legal, as atualizações anuais em falta.
O cálculo da GrowIN: o custo cumulativo desde 2024
Juntando os últimos quatro coeficientes — 1.0694 (2024), 1.0216 (2025), 1.0224 (2026) e 1.0256 (2027) — uma renda que era de €1,000 no final de 2023 atingiria, se atualizada todos os anos, cerca de €1,145.57 em janeiro de 2027. Trata-se de um aumento cumulativo de perto de 14.6% em quatro anos, num contrato que poderá nunca ter tido um único aumento negociado — resultante exclusivamente da acumulação, ano após ano, do coeficiente legal. Para um arrendatário que esteja há três anos sem atualização, a regularização conjunta de 2025, 2026 e 2027 numa única carta poderá significar um aumento imediato bem superior a 6% num único mês, e não o aumento mais ligeiro de 2.56% que o valor global sugere.
O que acontece a seguir, passo a passo
Os senhorios que pretendam aplicar o coeficiente de 2027 devem notificar os arrendatários por escrito — habitualmente por carta registada — indicando a renda atual, o coeficiente utilizado e o novo valor, com um pré-aviso mínimo de 30 dias antes de o aumento entrar em vigor. O coeficiente de 2027 é superior aos 2.24% de 2026, agravando um mercado em que a oferta de habitação para arrendamento já é escassa — tendo caído 22% esta primavera, segundo diversos portais especializados. Os arrendatários devem verificar, em primeiro lugar, a cláusula de atualização do seu próprio contrato; se esta remeter para o "coeficiente legal" ou for omissa quanto à indexação, o valor do INE aplica-se quase com certeza. Se o contrato estabelecer a sua própria fórmula, este aviso poderá não ser aplicável de todo.
"Um aumento global de 2.56% pode esconder uma conta bem mais pesada para os arrendatários cujo senhorio tenha deixado acumular dois ou três anos de coeficientes antes de enviar a carta", afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
O que observar
Paralelamente, está em curso no parlamento uma revisão mais ampla das regras do arrendamento em Portugal, que, no entanto, ainda não foi aprovada nem publicada, e que não altera o coeficiente de 2027 em si. Os arrendatários devem ainda ter presente que este coeficiente anual é distinto de quaisquer debates legislativos sobre limites às rendas — o valor de 2.56% é o que os senhorios podem aplicar desde já, uma vez que o aviso do Diário da República assume a sua forma final. Para os estrangeiros que estejam a ponderar renovar, renegociar ou mudar de casa, o nosso guia de relocalização aborda como funcionam, na prática, os prazos dos contratos de arrendamento portugueses, os períodos de aviso prévio e as regras relativas à caução.
Quem tiver dúvidas sobre se o seu contrato está abrangido pelo coeficiente por defeito, ou se enfrentar um aumento retroativo que pareça desproporcionado, deve verificar a redação exata do contrato e, caso os valores envolvidos sejam significativos, solicitar a sua revisão antes de assinar qualquer declaração de aceitação da nova renda.