Dados-chave — a 13-10-2026: IMT fixo de 7,5% sobre imóveis urbanos de habitação adquiridos por não residentes fiscais, em vigor desde 25 de maio de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — não se aplicam isenções automáticas nem reduções progressivas no momento da aquisição; o reembolso só é possível se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos ou arrendar o imóvel a longo prazo por, pelo menos, 36 meses num período de 5 anos; mantém-se, adicionalmente, o imposto do selo de 0,8%; numa compra de €1 milhão, o custo adicional face à anterior tabela ronda os €15.000.
O número que muda as contas
Quem compra uma habitação em Portugal sem ser residente fiscal português passa agora a pagar um IMT fixo de 7,5%, sem mais, independentemente do preço do imóvel ou do tipo de comprador. Cidadãos norte-americanos e outros não residentes fiscais que comprem uma habitação em Portugal pagam agora um IMT fixo de 7,5% sobre a transmissão do imóvel, sem isenção ou redução por habitação própria e permanente, uma taxa que entrou em vigor a 25 de maio de 2026. A alteração resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, no âmbito do pacote fiscal da habitação do país.
Anteriormente, os não residentes pagavam de acordo com a mesma escala aplicável a todos os demais. Os residentes continuam a beneficiar de taxas progressivas a partir de 0% — uma escala com escalões e deduções que, para habitações de valor intermédio, resultava frequentemente numa taxa efetiva bastante inferior a 7,5%. Já não é esse o caso para quem não é residente para efeitos fiscais.
Sem isenções, sem reduções — por definição
O texto legal é direto quanto a isso. O Decreto-Lei n.º 97/2026 alterou o Código do IMT de forma a que, sempre que o comprador seja não residente e o imóvel seja um prédio urbano — ou uma fração deste — destinado exclusivamente a habitação, a taxa seja sempre de 7,5%, não se aplicando nenhuma das isenções ou reduções habituais. Isto significa que o benefício para habitação própria e permanente, os escalões reduzidos para compras de primeira habitação ou de valor modesto, o regime IMT Jovem para jovens compradores — nada disto está disponível para quem não tenha estabelecido residência fiscal portuguesa no momento da escritura.
Existe uma via de recuperação limitada. A lei permite ao comprador reclamar posteriormente a diferença, mas apenas em circunstâncias específicas — se o comprador se mudar e se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos, pode solicitar um reembolso, ou se o imóvel for afeto a um regime de arrendamento de longa duração que cumpra os requisitos. Até que uma dessas condições seja cumprida e o processo tramitado junto da Autoridade Tributária, é a totalidade dos 7,5% que é paga no momento da escritura.
Quanto custa, em euros reais
A dimensão do aumento depende do preço. Num apartamento de valor modesto, o guia imobiliário algarvehousehunter.com fez as contas para uma compra de €250.000: comprar um apartamento de €250.000 implica pagar 7,5% fixos (€18.750) — uma diferença de €10.000 apenas por residir no estrangeiro. No topo da gama, a diferença é ainda mais acentuada: num imóvel de €1 milhão, um comprador não residente paga agora €75.000 só em IMT — cerca de €15.000 a mais do que na anterior escala progressiva para esse valor. O imposto do selo não é afetado pela residência — é cobrado à taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra e aplica-se a todos os compradores, independentemente do estatuto de residência — pelo que se soma simplesmente à taxa de IMT aplicável.
Cálculo da GrowIN: tomando essa diferença de €15.000 numa compra de €1 milhão e distribuindo-a por um prazo normal de 30 anos de um crédito habitação português, em vez de a tratar como um encargo único. Embora o IMT seja pago de uma só vez antes da escritura, financiar esse montante adicional a uma taxa de crédito habitação típica equivale a cerca de €50 por mês em custo equivalente a juros ao longo da vida do empréstimo — um encargo que um comprador residente simplesmente nunca tem de suportar. Comparando uma compra de €250.000 com uma de €1 milhão, o impacto proporcional é, na realidade, pior no segmento mais baixo: uma taxa fixa de 7,5% substitui o que seria frequentemente uma taxa efetiva mais próxima de 1–3% em habitações de valor modesto, o que significa que o aumento percentual é mais acentuado precisamente onde os orçamentos são mais apertados.
Frase de destaque — Equipa Editorial da GrowIN Portugal: "A fiscalidade sobre imóveis em Portugal funciona agora em duas vias: uma para residentes, e outra permanentemente mais onerosa para todos os que compram a partir do estrangeiro."
Porque é que isto importa, e o que acompanhar
Para reformados que procuram uma casa de férias, trabalhadores remotos ainda não residentes, ou qualquer pessoa que planeie comprar antes de se mudar, a sequência dos passos passa a ser extremamente relevante. Tornar-se residente fiscal primeiro — ou ajustar o calendário da compra para depois de estabelecida a residência — permite evitar por completo a taxa fixa, uma vez que, para muitos compradores britânicos que adquirem uma casa de férias ou um imóvel de investimento, isto duplica sensivelmente a fatura do IMT em comparação com a anterior escala progressiva. Os compradores que não possam ou não queiram mudar-se de imediato devem orçamentar a totalidade dos 7,5% antecipadamente e encarar qualquer reembolso como um bónus, não como uma certeza — os prazos de processamento destes pedidos por parte da Autoridade Tributária ainda não estão suficientemente testados.
Esta alteração enquadra-se na transformação mais ampla já em curso na política fiscal e imobiliária portuguesa este ano — o fim do NHR para novos requerentes, a chegada do IFICI, e regras mais apertadas de nacionalidade por residência — temas abordados no nosso espaço dedicado a impostos e NIF. Quem estiver a estruturar uma compra em função de uma futura residência deve confirmar a ordem dos passos junto de um consultor fiscal antes de assinar um contrato-promessa, e não depois.
A regra é suficientemente recente para que casos particulares — divisões de compropriedade, compras através de empresas, compradores com historial fiscal português anterior — continuem a ser analisados caso a caso pelas Finanças. É expectável a publicação de orientações clarificadoras nos próximos meses, à medida que mais transações de não residentes avancem no sistema.