Dados-chave — a partir de 06-10-2026: O Parlamento aprovou a proposta de reforma do arrendamento "na generalidade" (primeira leitura) em 30 de setembro de 2026 — PSD, IL e CDS-PP votaram a favor, o Chega absteve-se, todos os partidos de esquerda votaram contra — os processos de despejo por falta de pagamento da renda passam de um gatilho de incumprimento de 3 meses para 2 meses; o limite de 2% ao aumento anual da renda nos novos contratos termina, três anos antes do seu prazo originalmente previsto para 2029; os inquilinos que paguem com 8 ou mais dias de atraso três vezes num ano (ou quatro vezes em 18 meses) também podem ser alvo de despejo; a proposta ainda carece de debate na especialidade e de votação final global antes de se tornar lei.
O que mudou de facto a 30 de setembro
O Parlamento português deu luz verde, na generalidade, à reescrita do Novo Regime do Arrendamento Urbano levada a cabo pelo Governo — a lei que rege a maioria dos contratos de arrendamento. As linhas gerais da reforma foram aprovadas graças à abstenção do partido de extrema-direita Chega, enquanto todos os partidos de esquerda votaram contra. Essa abstenção não foi gratuita: o Chega fechou um acordo escrito com o PSD, que lidera o Governo, para suavizar algumas disposições — limitando até que ponto podem ir as exigências de renda antecipada e caução, e acrescentando proteção para inquilinos idosos em contratos anteriores a 1990 — antes de o texto final ficar fechado.
Para os estrangeiros que já arrendam, ou que ponderam mudar-se para Lisboa, Porto ou o Algarve, dois números são os mais relevantes. A reforma aceleraria os despejos ao reduzir o limiar de dívida de renda de três meses para dois meses e ao permitir que os senhorios despejem inquilinos que paguem repetidamente a renda com mais de oito dias de atraso. E nos novos contratos, uma das medidas mais significativas é a eliminação do limite de 2% aos aumentos de renda nos novos contratos de arrendamento, antecipando esta alteração em três anos face ao prazo anteriormente fixado para 2029, passando as rendas a "ser livremente fixadas pelas partes".
Porque é que o Governo diz estar a fazer isto
O Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, tem enquadrado o pacote como forma de dar confiança aos senhorios para regressarem ao mercado. O Governo afirma que mais de 250.000 casas permanecem vazias porque a incerteza jurídica desincentiva os proprietários de as arrendarem. O pano de fundo é duro: Portugal enfrenta uma das piores crises de habitação da Europa, com as rendas de novos contratos a quase duplicarem desde 2017, tornando-se incomportáveis para muitas famílias.
Os grupos de inquilinos não estão convencidos de que a solução ajude os arrendatários. O responsável da Associação de Inquilinos Lisbonenses classificou a reforma como "pura selvajaria", argumentando que iria "desequilibrar ainda mais o mercado de arrendamento a favor dos senhorios" e apenas empurrar as rendas para cima, em vez de aliviar a crise de acessibilidade. Contestou ainda o próprio argumento da rapidez dos despejos, desvalorizando os planos do Governo para acelerar os despejos como "puro oportunismo", afirmando que os casos de inquilinos em incumprimento de renda são negligenciáveis.
A leitura da GrowIN: o período de tolerância encolhe um terço
Eis o número que não aparece na cobertura política. Reduzir o gatilho de incumprimento de três meses de renda em dívida para dois não é um ajuste cosmético — elimina um terço da margem financeira que um inquilino tem atualmente antes de o senhorio poder iniciar o processo formal de despejo. Para um inquilino estrangeiro num apartamento de, por exemplo, 1.200 €/mês, essa é a diferença entre acumular 3.600 € em dívida antes de o risco se ativar, face a 2.400 € — menos uma renda mensal inteira de margem, caso uma transferência do estrangeiro se atrase, uma fatura de trabalho independente demore a ser paga, ou um congelamento de conta bancária (não invulgar para não residentes que estão a estabelecer-se no sistema bancário português) consuma um ciclo de pagamento.
"Para os arrendatários estrangeiros sem uma rede de segurança local, esta reforma reduz a margem de erro de três pagamentos em falta para dois — e essa margem é mais crítica no primeiro ano após a mudança," afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
O que ainda está em aberto
Isto ainda não é lei. A proposta segue agora para debate na especialidade em comissão, depois para votação final global, antes de o Governo poder emitir o decreto-lei de regulamentação — e a publicação em Diário da República só é esperada após a conclusão do debate do Orçamento do Estado de 2027. Nada muda para os contratos assinados hoje, e as disposições sobre caução e renda antecipada (originalmente propostas com três meses de renda antecipada e sem limite para a caução, face aos limites atuais de dois meses) estão entre as cláusulas que o Chega já assinalou para alteração.
O que observar
Três fatores vão determinar o impacto desta reforma para os estrangeiros: se o debate na especialidade repõe algum limite às cauções e à renda antecipada, se a eliminação do limite de 2% se aplica apenas a novos contratos ou se se estende também às renovações de contratos existentes, e a data exata de entrada em vigor assim que o decreto-lei for publicado. Quem esteja atualmente à procura de casa ou a renovar um contrato de arrendamento em Portugal deve considerar que as regras atuais continuam em vigor e deve fazer confirmar por escrito os termos de qualquer contrato antes de o assinar — o nosso guia de relocalização aborda o que verificar num contrato de arrendamento português antes de se comprometer.
Tanto senhorios como inquilinos devem esperar mais alterações antes de isto se tornar lei vinculativa, e quem tiver um litígio de arrendamento ativo deve procurar aconselhamento jurídico independente em vez de presumir que os novos limiares já se aplicam.