Números-chave — a 2026-09-28: A taxa fixa de 7.5% de IMT aplica-se agora aos compradores não residentes fiscais de imóveis urbanos de habitação, em vigor desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — existem exceções caso o comprador se torne residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos, ou arrende o imóvel a longo prazo a renda moderada (limitada a cerca de €2,300/mês, durante 36 meses num período de 5 anos) — os pedidos de reembolso devem dar entrada na Autoridade Tributária no prazo de 6 meses a contar do facto que confere o direito — o imposto do selo de 0.8% continua a aplicar-se adicionalmente.
O que mudou, e porque é que isto importa agora
Os estrangeiros que comprem uma habitação em Portugal sem serem residentes fiscais aqui passam agora a pagar uma taxa fixa de 7.5% em IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), independentemente do preço ou do tipo de imóvel. A norma consta de um novo artigo 17.º, n.º 10 do Código do IMT, introduzido pela alteração do decreto-lei relativa às "taxas de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) aplicáveis a não residentes", publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026. Os profissionais que acompanham a data de entrada em vigor confirmam que a taxa se aplica desde 25 de maio de 2026, sem qualquer disposição transitória.
Antes disto, os não residentes pagavam a mesma escala progressiva aplicável a qualquer pessoa que comprasse uma segunda habitação — escalões que iam de 0% até uma taxa máxima, consoante o preço. Essa simetria desapareceu. Como refere a Idealista Portugal, "a introdução de uma taxa fixa de 7.5% de IMT para muitos compradores não residentes" de imóveis habitacionais marca uma das alterações mais significativas neste imposto desde a última reforma do código.
As três exceções
O decreto não aplica a taxa fixa de forma incondicional. De acordo com a nota técnica da PwC Portugal sobre a reforma, a taxa de 7.5% sobre aquisições por não residentes não se aplica quando o comprador já reúne os requisitos, ou se enquadra numa das exceções previstas na lei — nomeadamente: já ser residente fiscal em Portugal na data da escritura, tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos após a compra, ou afetar o imóvel a arrendamento de longa duração. Nesta terceira via, as regras exigem que o proprietário celebre um contrato de arrendamento habitacional no prazo de 6 meses e o mantenha por, pelo menos, 36 meses dentro dos primeiros 5 anos, com a renda limitada a cerca de 2.5 × o salário mínimo nacional (€2,300/mês em 2026).
É importante notar que nada disto constitui um alívio automático no momento da escritura. Os compradores pagam os 7.5% antecipadamente e têm depois de solicitar o reembolso. O pedido de anulação deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo de 6 meses a contar do facto que confere o direito; a não observância do prazo faz perder o direito ao reembolso. Em meados de 2026, as orientações processuais das Finanças sobre a forma exata de submeter esse pedido eram ainda escassas — um site especializado referiu que a AT ainda não tinha publicado orientações processuais para estes pedidos até essa altura. Os compradores devem confirmar o processo atual diretamente no Portal das Finanças antes de assumirem que o reembolso será um processo simples.
Uma nota tranquilizadora: isto tem a ver com o estatuto fiscal, não com o passaporte. A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade — os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Um reformado francês que ainda não se tenha registado como residente fiscal enfrenta exatamente a mesma taxa de 7.5% que um comprador norte-americano.
Quanto custa na prática — o cálculo da GrowIN
Exemplos de mercado divulgados dão uma ideia da dimensão do impacto: num apartamento de €300,000, uma estimativa do setor situou a fatura para um não residente em €22,500, contra aproximadamente €11,790 para um residente ao abrigo dos antigos escalões progressivos. Fazendo as contas com os nossos próprios números na GrowIN: a diferença de €10,710 entre estas duas faturas equivale a cerca de 11.6 meses do salário mínimo de Portugal em 2026, de €920 — ou seja, um comprador não residente neste patamar de preço entrega agora, só em imposto de transmissão adicional, um valor próximo de um ano inteiro de rendimento ao salário mínimo, antes sequer de pagar um euro de imposto do selo, honorários notariais ou custos legais. Em imóveis mais caros, o hiato absoluto alarga-se ainda mais, uma vez que a taxa fixa já não se ajusta de forma decrescente como acontecia com os escalões progressivos para imóveis de valor mais baixo.
O imposto do selo de 0.8% continua a acrescer ao IMT independentemente da residência, pelo que a fatura fiscal na escritura para um não residente passa a ser IMT (7.5%) mais imposto do selo (0.8%) — antes dos custos legais, notariais e de registo, que tipicamente elevam o custo total de aquisição por um não residente para cerca de 8–9% do preço de compra.
Porque é que o governo fez isto
A medida não surge isolada — é um dos pilares de um pacote habitacional mais amplo. O decreto-lei enquadra explicitamente a sobretaxa para não residentes a par de um alívio para os residentes: o doutorfinancas.pt refere que o mesmo diploma isenta também as habitações próprias e permanentes de IMT até €330,539, com taxas progressivas e reduzidas acima desse valor para os residentes. A lógica política é clara — arrefecer a procura estrangeira nas margens, tornando simultaneamente mais barata a compra de habitação própria para os residentes.
"Um comprador que planeie efetivamente viver em Portugal tem uma saída óbvia de dois anos; um investidor puro que arrende a curto prazo não a tem", nota a Redação da GrowIN Portugal.
Implicações práticas para os estrangeiros
Se está a meio de uma negociação para a compra de uma habitação em Portugal e ainda não é residente fiscal, as contas favorecem agora, de facto, a antecipação da sua mudança — registar a residência fiscal (183 dias ou mais, ou residência habitual) dentro da janela de dois anos transforma os 7.5% num pagamento em excesso recuperável, em vez de um custo permanente. Os compradores que planeiem manter o imóvel apenas para arrendamento devem ponderar cuidadosamente ambos os caminhos: o arrendamento de curta duração/turístico não é elegível para a exceção, apenas os contratos de longa duração dentro do limite de renda moderada o são. Quem estiver a ponderar uma compra face a uma via de fundo de Golden Visa ou a uma mudança ao abrigo de um visto D7/D8 deve consultar o nosso guia tax & NIF sobre limiares de residência antes de assinar um CPCV.
O que observar a seguir
As Finanças ainda não publicaram orientações processuais detalhadas sobre a forma como os pedidos de reembolso ao abrigo das duas exceções serão efetivamente processados, e uma Declaração de Retificação publicada em julho de 2026 já corrigiu imprecisões no decreto original — um sinal de que as regras poderão ainda ser afinadas. Quem tiver uma escritura pendente deve procurar aconselhamento atualizado junto de um profissional de fiscalidade ou advogado português, e verificar a taxa em vigor diretamente no Portal das Finanças antes de orçamentar uma compra.
Os compradores estrangeiros que ponderem uma compra em Portugal neste outono devem encarar os 7.5% como o novo valor de referência, e não como uma sobretaxa temporária, e planear em conformidade a sua estratégia de residência ou arrendamento.