Dados-chave — em 2026-09-22: A prestação média mensal do crédito habitação atingiu um valor recorde de €418 em agosto de 2026, mais €4 face ao mês anterior e mais €24 face ao ano anterior — INE; o capital médio em dívida do crédito habitação também atingiu um máximo histórico, subindo para €80.188 por contrato; a taxa de juro implícita do crédito habitação subiu para 3,162% em agosto; a taxa de esforço máxima (DSTI) do Banco de Portugal desce de 50% para 45% nas avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026.
Um recorde que ninguém queria
As famílias portuguesas nunca pagaram tanto pela sua habitação. A prestação média mensal do crédito habitação atingiu €418 em agosto de 2026, de acordo com os dados divulgados pelo instituto nacional de estatística, o INE — um valor quatro euros acima do mês anterior e 24 euros superior ao nível registado em agosto de 2025. Trata-se do valor mais elevado desde o início da série do INE, e não se trata de um facto isolado: é também o maior capital em dívida de crédito habitação alguma vez registado pelo instituto, e este endividamento recorde, combinado com a subida das taxas de juro, levou o pagamento médio da habitação a um novo máximo histórico.
O lado dos juros da equação também está a evoluir de forma desfavorável para os mutuários. Trata-se da taxa de juro do crédito habitação mais elevada desde outubro de 2025, ainda que longe do recorde de 5,798% registado em janeiro de 2009, no auge da crise financeira global. O saldo médio em dívida por contrato também subiu — dados associados ao Banco de Portugal mostram um aumento de €725 num único mês, atingindo os €80.188.
Não se trata de um pico isolado. O endividamento das famílias em Portugal atingiu os €171 mil milhões em novembro de 2025, um aumento de 8,6% em termos homólogos impulsionado sobretudo pelo crédito à habitação, e o stock de crédito habitação expandiu-se 10,4% em termos homólogos em janeiro, o ritmo mais rápido desde fevereiro de 2006. As famílias portuguesas estão a contrair mais crédito, por prazos mais longos, num mercado habitacional onde os preços continuam a bater os seus próprios recordes — e é precisamente esta combinação que os reguladores estão a tentar travar.
Banco de Portugal aperta a torneira
Em resposta, o Banco de Portugal avançou para tornar a concessão de crédito mais conservadora. Ao abrigo de uma Recomendação Macroprudencial revista, o rácio máximo de esforço com o serviço da dívida face ao rendimento, o DSTI, desce de 50% para 45%, abrangendo tanto o crédito habitação como o crédito ao consumo. A alteração aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026, dando aos bancos um curto período de adaptação para ajustar os modelos de análise de risco.
O regulador também reduziu a margem para exceções: a folga que os bancos podiam anteriormente utilizar acima do limite geral desce de 15% para 10% do crédito concedido por cada instituição, por semestre. Na prática, isto significa que menos casos-limite serão aprovados, e os bancos reservarão essas exceções para os perfis de candidatos mais sólidos — na maioria dos casos, compradores mais jovens com rendimentos estáveis e bem documentados.
O fosso entre o "recorde oficial" e o que os novos mutuários efetivamente pagam é acentuado. Um relatório de mercado que acompanha as novas propostas de crédito concluiu que, embora a prestação média sobre a totalidade dos créditos habitação em vigor se situe nos €436, quem contrai hoje um novo crédito paga €850 se tiver menos de 35 anos. Contratos mais recentes, montantes de crédito mais elevados e taxas de juro atuais mais altas significam que o "recorde" divulgado subestima aquilo que um comprador pela primeira vez, ao assinar este mês, irá efetivamente enfrentar.
O que significa para os residentes estrangeiros
Os compradores não residentes e residentes estrangeiros já operam em condições mais restritivas do que os cidadãos portugueses — limites de rácio empréstimo/valor (loan-to-value) mais baixos, tipicamente 60-70% em vez de 80-90%, e um ligeiro prémio de taxa que reflete a fricção adicional na análise de risco transfronteiriça. Acrescentando o novo limite de 45% na taxa de esforço, a aritmética torna-se claramente mais difícil para quem financia uma compra com rendimentos provenientes do estrangeiro, risco cambial ou um historial de crédito português mais curto.
Análise da GrowIN Portugal: tomando como referência aquela prestação média de €850 para um novo crédito contraído por um comprador com menos de 35 anos. Ao abrigo do antigo limite de DSTI de 50%, uma família necessitava de um rendimento líquido mensal de cerca de €1.700 para ser elegível. Com o novo limite de 45%, a mesma prestação exige agora cerca de €1.889 de rendimento líquido mensal — um aumento de aproximadamente €189, ou 11%, no limiar de rendimento necessário para que o mesmo crédito seja aprovado. Para um casal estrangeiro que se mude para Portugal com um salário pago no estrangeiro e outro ainda em fase de consolidação a nível local, esta é uma diferença significativa a colmatar antes de um banco dar o seu aval.
"Para compradores estrangeiros que convertem rendimentos provenientes do estrangeiro em euros, uma redução de cinco pontos no limite da taxa de esforço em Portugal pode ser a diferença entre um crédito habitação aprovado e um recusado", refere a Redação da GrowIN Portugal.
Implicações práticas
Quem estiver agora a candidatar-se a um crédito habitação deve esperar que os bancos apliquem cálculos de capacidade financeira mais rigorosos, solicitem mais documentação comprovativa de rendimento estável e analisem as candidaturas de não residentes com maior cautela. Fixar uma estrutura de taxa fixa ou mista, aumentar a entrada inicial para reduzir o rácio empréstimo/valor, e obter uma pré-aprovação antes de assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda) são medidas que reduzem o risco de o negócio cair por falha no teste da taxa de esforço. Os resultados dependem sempre da análise de risco de cada banco em concreto e do rendimento documentado do mutuário — nada aqui deve ser interpretado como garantia de aprovação. Os estrangeiros que planeiam mudar-se para Portugal e que necessitarão de financiamento devem consultar o nosso guia mais alargado na secção /relocation/ antes de procurar casa, uma vez que a pré-aprovação do crédito habitação precisa cada vez mais de ocorrer numa fase mais precoce do processo do que anteriormente.
O que observar a seguir
O Banco de Portugal já sinalizou que poderá, eventualmente, tornar estes limites macroprudenciais juridicamente vinculativos em vez de meras recomendações, o que eliminaria grande parte da flexibilidade que os bancos utilizam atualmente para candidatos com perfis sólidos. As movimentações da Euribor em setembro e a próxima decisão de política monetária do Banco Central Europeu também terão impacto direto nas prestações de outubro e novembro para quem tiver um contrato de taxa variável ou mista com revisão prevista.